保利神盤，抄了作業(yè)

文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一周多前，剛剛公布案名的保利南泰路項(xiàng)目——保利海玥，因與不遠(yuǎn)處的綠地越秀海玥撞名，被傳要進(jìn)行改名。

新的案名已經(jīng)流出，叫“保利海韻”。

跟原來的名字僅一字之差，也蠻好聽的。

目前，保利方面尚未官宣更名，但第三方中介平臺(tái)上已經(jīng)披露，基本大差不差了。

項(xiàng)目改名并非什么稀奇事，已經(jīng)入市的樓盤還有更改案名的，更何況保利南泰路項(xiàng)目還未正式開盤。

進(jìn)深君覺得，改了也好，畢竟跟綠城越秀海玥離得太近了。

兩個(gè)項(xiàng)目同處海珠區(qū)，一個(gè)在工業(yè)大道東邊，一個(gè)在西邊。

直線距離不超2公里，自駕10分鐘，步行半小時(shí)。

都叫“海玥”的話，簡(jiǎn)直比兄弟盤還像兄弟盤，實(shí)在有點(diǎn)尷尬。

綠地越秀海玥項(xiàng)目地塊，是2015年6月綠地以樓面價(jià)1.6萬元/㎡拿下的廣紙新城地塊，也是廣紙新城出讓的第一批土地。

當(dāng)時(shí)，綠地拿下廣紙地塊一，總價(jià)26.34億元；

越秀拿下廣紙地塊二，總價(jià)88.98億元，后打造了越秀星匯海珠灣項(xiàng)目。

綠地那塊，則跟越秀一起開發(fā)，雙方各占股50%，由綠地操盤，即綠地越秀海玥項(xiàng)目。

綠地越秀海玥，總占地面積約2.2萬㎡，建筑面積約22萬㎡，由一棟超高層LOFT產(chǎn)品和三棟高層住宅組成。

2016年11月26日，項(xiàng)目開盤，首推建面約42㎡三房及52㎡四房5米雙鑰匙LOFT產(chǎn)品。

由于太火爆，連賣了三天三夜，吸引5000人次到訪。

那時(shí)候的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真令人羨慕。

△2016年綠地越秀海玥開盤現(xiàn)場(chǎng)（來源：“綠地越秀海玥”官微）

進(jìn)深君查了下，目前綠地越秀海玥二手住宅掛牌價(jià)在3.73-7.27萬元/㎡不等，因戶型、面積、房源位置不同而價(jià)差較大。

今年3月，小區(qū)最新成交的一套約101.68㎡三房，單價(jià)3.57萬元/㎡，為小區(qū)住宅歷史最低。

保利南泰路項(xiàng)目地塊，是保利于2025年12月5日拿下的。

當(dāng)時(shí)，保利和越秀兩家，足足搶了3個(gè)多小時(shí)。

最終經(jīng)過76輪報(bào)價(jià)，被保利以總價(jià)35億元拿下，溢價(jià)率27.27%，折合樓面價(jià)2.44萬元/㎡（未扣除配建）。

若加上地塊的配建成本，實(shí)際總價(jià)超50億元，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到約3.6萬元/㎡。

推進(jìn)節(jié)奏很快，拿地就開工，4天通過備案，計(jì)劃總投資超71億元。

項(xiàng)目總用地面積6.48萬㎡，計(jì)算容積率建筑面積14.35萬㎡。

共規(guī)劃九棟住宅，大門設(shè)在南邊南泰路一側(cè)。

正門開合度很寬，甚是氣派。

進(jìn)來有圓形鏤空的風(fēng)雨連廊，有下沉庭院和景觀廊架。

整個(gè)小區(qū)是圍合式布局，中間打造了一個(gè)蠻大的中央園林。

產(chǎn)品方面，主打建面約85-170㎡三至四房產(chǎn)品，定位剛改及改善客群。

其中，塔樓主力為85-130㎡三至四房；板樓樓王為160-170㎡大平層，專梯入戶，得房率超100%。

保利這個(gè)項(xiàng)目，從拿地起就備受關(guān)注。

原因主要有以下兩點(diǎn)：

1）容積率3.4，雖然不算太低，但在海珠西片區(qū)也足夠能打；

并且，是大社區(qū)、大園林，非超高層，舒適度友好。

2）配建上，規(guī)劃約20萬㎡商業(yè)體量、27班小學(xué)，計(jì)劃引入省一級(jí)昌崗中路小學(xué)；

還配建約1萬㎡雙公園綠地，形成內(nèi)外3園環(huán)繞格局。

可以說，學(xué)校、商業(yè)、公園都在樓下，是目前海珠西少有的“全能型”神盤。

價(jià)格上，參考周邊新盤：

保利燕語堂悅均價(jià)5.6萬元/㎡，在售戶型90-125㎡三至四房；

綠城馥香園均價(jià)5.8萬元/㎡，在售戶型107-128㎡四房；

而保利南泰路項(xiàng)目綜合素質(zhì)更加優(yōu)越，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，其均價(jià)或在6萬+/㎡。