90%出租率仍被漲租逼退：麗柏廣場招拍掛背后的環市東商圈之困

新快報訊“商場不是倒閉，也不是經營不善。”面對近期網絡流傳的“廣州首個頂奢地標式商場麗柏廣場撐不住要閉店”的說法，麗柏廣場運營方如此回應。

這場風波的導火索，是一則發布于南方聯合產權交易中心的物業出租公告。公告顯示，位于環市東路367號的白云賓館自編001號物業——即麗柏廣場所在物業，正在整體招租，掛牌截止日期從2026年4月15日延長至4月22日。這則公告迅速引發大量猜測，部分商業自媒體將其解讀為商場經營不善、走向倒閉。

事實遠非如此。記者深入調查發現，這起看似簡單的物業招租事件，折射出的是環市東這一老牌CBD商圈在時代洪流中的艱難轉型，以及“二房東”商業模型在商圈迭代中日益凸顯的結構性脆弱。

現場走訪：商場正常運營，出租率仍保持90%以上

4月20日中午午餐時段，記者實地走訪麗柏廣場。從地鐵5號線淘金站上蓋步行進入商場，一至五樓基本處于滿租狀態，僅主入口左側一間商鋪圍蔽，上方貼有“品牌升級 即將揭曉”字樣。

正值工作日午餐時段，場內餐飲區域相對聚攏人氣，但零售區域客流清淡。一位場內商戶員工告訴記者：“工作日主要是周邊寫字樓的商務客和附近居民餐飲消費為主，周末會好一些。”

“項目從未出現大規模空置或商戶撤離，所謂‘倒閉’純屬誤讀。”麗柏廣場向記者介紹，早于5年前，麗柏廣場已主動調整，跳出單一奢侈品商場定位，向多元體驗、社交生活型商場轉型，陸續引入新能源、運動、照相館、特色餐飲等多元業態，與零售占優的廣州友誼商店形成互補，目前場內仍有約三十家品牌門店正常營業，僅1家門店處于圍蔽狀態，始終保持90%以上的出租率。

此次招拍掛的根源，是原租賃合約到期。據了解，麗柏廣場承租的白云賓館物業將于2026年8月31日租約到期，業主方白云賓館依照國有資產管理規范，啟動招拍掛程序開展新一輪租務工作。

“在商業地產行業中，業主方在租約到期后，根據市場行情與資產價值重新定價、公開招拍掛，是極為普遍的市場行為，而將此理解為麗柏廣場運營不善、無力維持經營，是對商業基本邏輯的誤讀。”麗柏廣場回應新快報記者采訪時表示。

關鍵在于租金。公告顯示，本次招租租金底價為150元/平方米/月（含物業管理費），其中純租金105元/平方米/月，管理費45元/平方米/月，每2年遞增不低于2%。據透露，續約租金較此前有明顯上調。而租金的調整或將成為項目經營方變更的唯一動因。這在商業地產領域并非罕見——業主方租約到期后重新定價是常規操作；但對于承租方而言，租約到期疊加租金跳漲，卻是最根本的經營不確定性。

商圈變局：不固守舊定位，順應城市功能迭代

“本次續約租金上調，與商圈當前實際格局存在一定背離。”麗柏廣場方面回復新快報記者的一句話，揭示了環市東商圈這一老牌CBD商圈在時代洪流中的艱難轉型。

環市東曾是廣州改革開放后首個中央商務區，承載著白云賓館、花園酒店、友誼商店、世貿中心等一代城市地標，亦是廣州對外開放的重要窗口。

然而，近年來廣州城市商業格局加速演變，“東進西拓”戰略下，珠江新城、金融城、魚珠、白鵝潭等新興商圈迅速崛起，品牌資源、消費客流不斷向上述商圈集聚。廣州城市發展中心東移，使得環市東商圈的高凈值客群持續轉移。環市東傳統CBD的核心地位日漸式微，區域內企業、涉外機構布局調整，客群結構早已發生根本性改變。

以本次處于輿論風暴中心的麗柏廣場為鏡，2004年開業時，它曾是廣州第一家引入LV、愛馬仕、Gucci、Prada、Dior等頂級奢侈品牌的商場；22年過去，頂奢光環已悄然褪去，目前場內高端品牌僅剩下Zegna、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren等仍在營業。

與此同時，環市東約65萬平方米的寫字樓存量正面臨“高地段價值配不上樓宇狀態”的集體困境。在動輒數十萬平方米的大型綜合體成為主流的當下，麗柏廣場僅1.14萬平方米的體量，在空間布局、體驗感、配套服務等方面先天受限。

麗柏廣場的案例，還揭示了“二房東”商業模式在商圈迭代中的脆弱性。麗柏廣場的運營方并非物業業主，而是從白云賓館整體承租后再分租給各品牌商戶，屬于典型的“二房東”模式。在商業地產競爭加劇、品牌方對租金成本日益敏感的當下，這一加價環節本身就構成了結構性劣勢。租約到期后，業主可以依據市場行情重新定價，承租方若無法接受新的租金條件，多年積累的運營成果便可能付諸東流。在麗柏廣場的案例中，即便商場維持90%以上的出租率、運營狀況良好，業主漲租仍然可能成為經營方變更的唯一動因，正是“二房東”模式話語權缺失的典型體現。

一位資深商業地產人士分析認為，環市東商圈的變局，是廣州城市商業發展到一定階段的必然產物。麗柏廣場的租約調整，只是這場變局中的一個節點。但它并不代表商圈的衰退——相反，它印證了商圈正在通過業態優化、資源重組，實現更可持續的發展。

目前越秀區正通過“留改拆”多元改造模式，推動環市東老舊樓宇更新，“一方麓景”等項目的改造正在推進中，環市東商圈的經濟密度仍超100億元/平方公里，億元樓宇達70棟，基底并未坍塌。“市場應以理性視角看待商業周期與商圈進化。環市東的未來，不在于固守舊日定位，而在于順應城市格局完成功能轉型。”

采寫：新快報記者 陸妍思