母公司換帥，越秀地產會copy城投式擴張嗎？

6月9日，越秀集團宣告了其領導班子的新老交替。

原董事長張招興因達到退休年齡，自5月起卸任公司黨委書記及委員職務，并于6月正式離任董事長、董事等全部職務。原廣州城投集團董事長陳強接任越秀集團黨委書記、黨委委員、董事會董事及董事長職務，

越秀地產無疑是這場權力交接中最受關注的板塊。

作為越秀集團旗下市場化運營的地產開發平臺，母公司換帥，將會給越秀地產帶來哪些改變？

壹

2024年，越秀地產實現營業收入約為864.0億元，同比上升7.7%，合同銷售金額約為1145.4億元。在克而瑞全國房企排行榜中歷史性地躋身前十，高居第八位。

這一里程碑式的突破，讓這家深耕行業多年的房企難掩激動之情，在所有的宣發中，越秀地產正以"十強新貴"的姿態高調亮相。

市場的浪潮中，有人如斷線風箏般急速下墜，有人卻向上騰躍。

從2022年的16強，到2023年的12強，再到2024年的8強。

越秀地產的心情，恐怕如同突然被聚光燈籠罩的選手，既想保持風度，又忍不住要向全世界展示。

越秀地產的排名提升有其清晰的經營邏輯。

董事長林昭遠曾經說過，“在這一輪行業下行期，房企如果不能持續的投資拿地，那么未來幾年的經營結果就會難看，甚至會掉隊。”

所以，在其他房企忙著收縮戰線，在土地市場偃旗息鼓的時候，越秀地產在2022-2024年的新增貨值排名和權益拿地金額始終在10強名單中，這種"拿地強度高于銷售強度"的策略，在行業下行期顯得尤為突出。

這種錯峰投資節奏，最終在2024年的銷售榜單上得到了驗證。

然而，在千億規模的華麗袍子下，這家狂飆的房企依然沒有逃脫利潤下降的命運。

在2019年，越秀地產的權益持有人應占盈利已經跨越30億元，一直維持到2023年，但在2024年，這一數據暴跌至10.4億元。

這種規模上升而利潤下降的撕裂，源于對一線城市的畸形重注。

2024年，越秀地產在一線城市的銷售業績達到600億，占總銷售額的一半多。

廣州大本營一向是越秀和保利的天下，2024年，越秀在廣州的銷售額為433.7億，在北京和上海也取得了不錯的業績，銷售額分別為87.3億和66億，都進入了當地的前十排行榜。

關于今年的發力方向，林昭遠也曾明確，2025年投資額度在300億元左右，將重點關注北上廣深四個一線城市和杭州、合肥、成都、西安等強二線城市的優質拿地機會。

貳

為了拼規模，越秀地產有點不計成本。

譬如，越秀地產進京首秀并不順利，

當年，越秀地產聯合天恒集團豪擲將近46個億，在懷柔打造的懷山府盡管定價低于政府批準的預售價格，項目銷售卻持續低迷，網簽去化率遠低于市場預期。

然而，首戰受挫并未動搖越秀深耕北京的決心，在北京市場仍以大手筆拿地。

在2023年，越秀地產在北京的全口徑拿地金額沖至第三位，僅次于中海地產和招商蛇口。其以59.11億元連續斬獲石景山蘋果園和昌平信息園二期兩宗熱門地塊，成為兔年北京首輪土拍的“最大贏家”。

2024年越秀地產持續發力，與未來科學城合作，以25.33億元落子昌平；隨后又與綠城聯手，分別以51.75億元和63.825億元競得海淀功德寺兩宗備受矚目的地塊。

然而，一線城市的光環下，一些不時出現的維權現象正蠶食著越秀的品牌根基。

譬如，網紅盤越秀和樾府的業主通過贈送"漏水專家"、"降標能手"、"減配標兵"等諷刺性錦旗的方式表達不滿，維權過程還通過網絡平臺進行了全程直播。

4月底，星匯錦城項目配套教育資源——原掛牌"廣東番禺中學"的學校突然撤下校名牌匾，番禺中學變成了興南中學。這一突發情況在業主群體中引發強烈反響，并在社區及網絡平臺形成廣泛討論。

叁

母公司換帥，市場對陳強的期待，很大程度上源于他在廣州城投展現的"基建+運營"雙輪驅動能力。

廣州塔從單一觀光景點蛻變為城市文化地標的歷程，印證了其對大型項目的精細化運營理念。這種能力或許正是越秀地產所急需的——在激進擴張后，越秀地產如何重新定義自己的生長邏輯？

然而，我們有必要審視一下陳強履職時廣州城投的風格。

廣州城投和越秀地產億元，也稱得上是逆勢擴展的典范。

根據行業數據顯示，廣州城投在2022-2023年連續兩年穩居全國房企新增土地貨值排行榜第22位，其中2022年新增土地貨值達371.3億元，2023年雖有所回落但仍保持283.6億元的規模。

另外，不知算不算巧合，廣州城投近兩年也出現了增收不增利的現象。

在2022年和2023年，廣州城投營收分別為307.05億元、341.99億元，而凈利潤則分別為-1.78億元、-6.17億元。

此外，廣州城投還扮演了白衣騎士的角色。

在為廣州本土民營企業紓困的過程中，廣州城投向恒大地產、富力地產輸送了大筆資金。

在2020年、2021年，廣州城投累計支付100億元受讓恒大地產4.8072%股權。

歷史總是充滿戲劇性。

當張招興從陸志峰手中接過越秀地產權杖時，曾留下那句著名的"地產做到最后就是做金融"。如今，當接力棒交到陳強手中，越秀需要的或許恰恰是回歸實業本質。