重慶
太魔幻了，最近照母山一個新房項目打出8800/㎡的骨折價售賣，看到這消息時，我其實都有些不敢相信。
要知道，這個項目位置相當好，就在照母山金州大道與金開大道的十字交匯，挨著藍湖郡，屬于正宗的商圈購物中心上蓋；
交通、商業、環境視野、圈層，一個不缺。
建筑本身也是玻璃幕墻設計，非常漂亮。
從位置上看，這里要優于龍湖云河頌，比起金茂璞印金開更是方便了好幾倍。
并且和斜對面最近華潤置地拍下的地塊形成了接近5000元/㎡的“反向倒掛”。
斜對面地價13519元/㎡
這里修成房子了賣8800元/㎡
而這令人詫異冰火兩重天現象，卻恰恰是從市場分化、資本邏輯和政策博弈等維度上，揭示出現在以及未來樓市的走向！
以下分析，值得每個有產者，細細品讀、思考。
3個現實問題
現實1：遺留問題，仍在沖擊市場
相信大多數人的第一個疑問就是上述玻璃幕墻大平層那么好的位置，為什么骨折價??？
首先，最主要的因素，是歷史遺留問題。
這個英文名叫MARRIER，中文名叫萬瑞開頭的項目，原本屬于紅星地產與力帆集團計劃斥資100億元打造的大型綜合體項目中的第四期。
在2018年那個房地產仍然浮夸的年份，100億都是灑灑水。計劃引進喜來登五星級酒店及重慶首個萬豪行政公寓共同打造的MARRIER，是能比肩ONE57和海德公園的超豪。
但是呢，一說紅星，還有力帆，大家應該就懂了。
幾年間，項目跌落云端，歷經曲折，當年的豪言壯志早已不復?，F在只想著能收回多少是多少。
越快套現越好！
這是典型的“遺留問題”。而恒大、融創、世茂們手上或好或差的地塊、開發暫停的樓盤、剪不斷理還亂的債務...
這些都在持續沖擊，擾亂市場正常定價體系。
但這樣的房子就是“大漏”嗎？
不見得。因為他有各種各樣的問題。
現實2：供需結構性矛盾
現在復盤一下，會發現過去20多年，房地產行業真是跑的太快了！
“過度金融化”導致房企高杠桿運營，“投資炒房”觀念盛行導致家庭高杠桿買房，風險不斷積累：
同時，人口結構已發生顯著變化，老齡化加劇、出生率下降從根本上削弱了住房需求。
再疊加產品因素，直接導致目前早期規劃容積率高、梯戶比差的房子，如果位置配套還不好，就會一跌再跌、無人問津！
為了避免被這些老房子拖累，目前的新房普遍只能孤注一擲，利用“好房子”“四代宅”等政策便利，大幅提升空間得房率、舒適性，為新房建立護城河。
并試圖在需求邏輯上與二手房徹底決裂。
賣8800的MARRIER，盡管位置很好，但容積率高、梯戶比差，沒贈送空間，品質和服務也幾乎忽略不計；
以及大量的純剛需二手房和郊區低入住率次新房，都成了上述被“新時代拋棄”的住宅。
市場上房子很多，可越便宜的房子，吸引力反而越有限；
新房少，并且價格貴，但卻具備了十足的吸引力。
表面看，是供需關系的結構性矛盾，深層次，是住房已經妥妥的成了消費品。
困境3：開發商“夾縫”生存
過去開發商拿地，是賭未來，拍腦袋報個預期利潤就能拿地。
現在開發商賭不起了，拿地大多看三個因素：
1、競品新房賣多少？當前售價決定拿地價上限。比如房價能賣20000，那么地價可能就得控制在8000左右，安全墊要夠厚；
2、房企產品能力。市場好的時候誰都能掙錢，而現在對所有環節要求更高了，尤其是產品兌現能力。
3、營銷能力。
就像前面那塊13000元/㎡的樓面價，他做豪宅，做四代宅，開盤價預期我估計至少得定在30000-35000元/㎡以上。
壓力不可謂不大。
當“面粉貴過面包”成為常態，這就成了一場裂縫中淘金的游戲。
面對撕裂的市場，躺在8800的臥室躺椅上的 MARRIER，低頭望著斜對面的35000 的大陽臺，心里說“人傻...錢多...”。
在35000 陽臺上剛澆了花，正閉眼做練瑜伽的Resources Land，聽到保姆阿姨問“對面房價8800，怎么比我們低那多？”極輕微的“哼”了一聲，心里只有不屑和無視。
20 萬照母山山民，已經成了平行世界。
買東西從不看價重慶jack，重慶Pony住在照母山；
9點25從輕軌站出來，一盤12.8元的麻辣燙就是晚餐的阿莉，也住在照母山。
某一刻他們還可能在光環1F擦身而過。
宇宙中心照母山，已經率先兌現了“新加坡”模式。
人人都在這里找到了快樂的生活。
但假如你要問在照母山買什么樣的房子，未來會更有前景？升值潛力更大？
那么答案是：樓市的問題早已不是樓市的問題。
正如不是因為大家都沒錢而導致不買房，而是因為大家都不積極買房了，所以很多人才覺得沒錢了。
“信心缺失-銷售低迷-資金緊張-品質落差-信心缺失”，是一種負向循環。
“信心十足-銷售火爆-資金充盈-品質兌現-信心十足”，是一種正向循環。
現在仍然有做的好的開發商，做的好的項目，他們給到了消費者信心，銷售往往也不會差。
這幾年諸如觀宸、啟元、長嘉匯、龍湖御湖境、海成云湖郡、聯發嘉和府、華潤悅府等等項目，都是這樣的正向循環。
因此，現在買房的邏輯也變得非常簡單：
剛需多看二手，改善只看新房。
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