深圳樓市，置換群體有點(diǎn)崩潰。。

　　最近一段時(shí)間的樓市情況，和去年同期大差不差，二手房越賣越多，買房人顯得有點(diǎn)不夠用了。

　　這種情況下，很多想通過(guò)以劣換優(yōu)完成置換的業(yè)主，又來(lái)到了重要十字路口。

　　01

　　根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至6月9日，深圳在售二手房源量72341套，比上周新增了550套。

　　這是自3月底以來(lái)，深圳二手房掛牌量連續(xù)兩個(gè)多月維持在7萬(wàn)套以上。

　　處于歷史高位水平。

　　現(xiàn)在市面上，二手房雖然看著多，但真按自己的預(yù)算和需求仔細(xì)挑選，會(huì)發(fā)現(xiàn)能真正看得上眼的并不多。

　　主要原因有兩個(gè)：

　　第一市場(chǎng)預(yù)期問(wèn)題。

　　在資產(chǎn)市場(chǎng)里，人們總是很難擺脫羊群效應(yīng)，往往都是隨大流，看見(jiàn)你買我也跟著買，看見(jiàn)你賣我也想跟著賣。

　　同一個(gè)小區(qū)、同一套房源，市場(chǎng)行情好的時(shí)候，哪怕有點(diǎn)小瑕疵，買家也能接受；市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，小瑕疵也會(huì)被放大。

　　第二供需結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

　　一邊不斷有新房源掛出來(lái)，一邊想買套合適的房子卻猶如大海撈針，市場(chǎng)上供應(yīng)的房子和很多人想買的房子對(duì)不上號(hào)。

　　對(duì)于換房群體而言，中間環(huán)節(jié)總是磕磕絆絆，真正能順利成交的大多都是“快刀斬亂麻”，這也是為什么掛牌量居高不下的原因之一

　　02

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上，想賣房置換的人，不在少數(shù)。

　　有人換房是為了孩子上學(xué)。

　　一類是孩子即將幼升小或小升初，學(xué)區(qū)房還沒(méi)落實(shí)，著急趕在信息采集前確定；一類是孩子已上學(xué)，因?qū)W校遠(yuǎn)或房子無(wú)法自住，為方便接送選擇在學(xué)校附近買房。

　　有人換房是為了資產(chǎn)優(yōu)化。

　　手里多套房產(chǎn)的家庭，之前遵循“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子”的投資理念，房產(chǎn)數(shù)量上去了，質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)跟上。現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整后，疊加政策傾斜，一些業(yè)主的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃也被提上了日程。

　　又或者是為了提升品質(zhì)，以前的房子已經(jīng)不夠住了、周邊環(huán)境太差，如今不得不換房。

　　這些家庭大多需要先把手中的舊房子賣掉，才能進(jìn)行置換。

　　所以現(xiàn)在改善置換，最重要的就是搶占時(shí)間，奪得主動(dòng)權(quán)。

　　03

　　現(xiàn)實(shí)中，也有很多置換群體經(jīng)常會(huì)因?yàn)閷?duì)舊房子有濾鏡，而讓自己陷入越來(lái)越被動(dòng)的狀態(tài)。

　　目前糾結(jié)要不要賣房置換的業(yè)主，可以先根據(jù)自己的換房預(yù)算，選幾個(gè)地段、品質(zhì)更好的小區(qū)去看看，一般和自己持有的房子對(duì)比完之后，心里就有答案了。

　　對(duì)舊房子有感情這能理解，但從資產(chǎn)成長(zhǎng)效率的角度，只有客觀去評(píng)估房產(chǎn)定位，知道真實(shí)市場(chǎng)是怎樣的，才能迅速做出更有利于自己的抉擇。

　　大多數(shù)人首次買房，都沒(méi)啥經(jīng)驗(yàn)，很容易買錯(cuò)，也很難做到一步到位，但這些不足之處，可以在置換中得到彌補(bǔ)。

　　到了置換升級(jí)這一步，肯定是想讓自己的生活品質(zhì)變好，同時(shí)讓資產(chǎn)保值增值，這時(shí)候就需要拿出魄力，抓住核心，在地段、品質(zhì)和圈層上進(jìn)行提升。

　　房子也是商品，隨著年限的增加，會(huì)緩慢的在貶值。

　　所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，同地段比較新的房子價(jià)格，通常會(huì)比舊的房子要貴一些。

　　哪怕是有學(xué)區(qū)資源加持的老破舊，長(zhǎng)期看也不太樂(lè)觀。

　　因?yàn)閷W(xué)區(qū)這種價(jià)值，是存在不確定性的。

　　且購(gòu)買的總價(jià)越高，面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　為什么這么說(shuō)呢？

　　假設(shè)這個(gè)地段的房子價(jià)值就6萬(wàn)，但因?yàn)樵黾恿艘粋€(gè)名校學(xué)位資源，變成了8萬(wàn)，甚至10萬(wàn)。

　　多出來(lái)的一部分價(jià)值就是學(xué)區(qū)所賦予，這種價(jià)值的稀缺性屬于是階段性。

　　如果后期學(xué)區(qū)的稀缺性消失，那么價(jià)格回落是必然的事情。

　　某種程度上，樓齡較大、居住體驗(yàn)一般的高溢價(jià)學(xué)區(qū)房，屬于高危資產(chǎn)。

　　所以，如果買房注重保值增值屬性，就要避開(kāi)這類老破舊小區(qū)。就算要買學(xué)區(qū)房，也要往各方面相對(duì)優(yōu)質(zhì)的片區(qū)騰挪。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。