良渚新城十年記：是文藝圣地，也是宜居新城

今年2月，杭州市規(guī)劃和自然資源局對外正式公布了經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《杭州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》。新版總規(guī)的一大亮點，是提出構(gòu)建“一主六輔三城”的城市新格局。其中，良渚作為唯一的街道級輔城，備受各方關(guān)注。

大家都在問：什么是良渚？

其實，只要翻一翻良渚的各項數(shù)據(jù)，便不難找到答案。作為杭州“第一街道”，良渚街道不僅面積大——110.6平方公里，大于濱江區(qū)（73平方千米），略小于拱墅區(qū)（119平方千米）；而且人口多——2020年人口普查時，良渚常住人口為326157人，僅次于擁有下沙大學(xué)城的錢塘區(qū)白楊街道（335634人）。經(jīng)過最近幾年良渚新城的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)如今良渚的實際管理人口已突破60萬，超過了濱江、桐廬、建德、淳安等縣市區(qū)，和臨安（65.6萬人）差不多，妥妥的縣級體量街道。

但熟悉杭州歷史的人應(yīng)該知道，良渚并不是一開始就那么“大”的。20年前，它還是杭州西北遠郊一個不起眼的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。短短一代人的時間里，這片實證了中華五千年文明史的土地上究竟發(fā)生過怎樣天翻地覆的變化？如今人們經(jīng)常提及的良渚新城又是怎么來的，未來這里還將誕生哪些奇跡？

01

很多人第一次聽說良渚，可能都是因為良渚文化村。

2000年10月27日，在第二屆西湖博覽會上，余杭市政府與南都房產(chǎn)集團簽訂了良渚文化村合作開發(fā)協(xié)議書。同批簽約的旅游帶地產(chǎn)項目共有兩個，另一個名叫天都城，沒錯，就是那個位于臨平與主城間的超級大盤。

在接下來的4年時間里，包括加拿大CIVITAS城市規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所在內(nèi)的20余家中外著名設(shè)計機構(gòu)先后參與到良渚文化村的規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計中來。一大批享譽全球的知名建筑師，在良渚留下了自己的代表作。像普利茲克獎得主大衛(wèi)·奇普菲爾德，設(shè)計完良渚博物院后還覺不過癮，又把自己在中國大陸住宅設(shè)計的處女作獻給了白鷺郡東。

CIVITAS團隊做的良渚文化村規(guī)劃圖

這些大師們的共襄盛舉不僅成就了良渚文化村作為“文藝烏托邦青年”聚居地的名聲，也奠定了整個良渚的文藝調(diào)性。

2003年3月，良渚文化村首個住宅項目白鷺郡北動工開建。在此后20多年中，這里逐漸成為杭州文藝人士的精神之家和杭城的文化地標(biāo)。后來中國美院良渚校區(qū)落戶在文化村附近，大概也跟這有關(guān)。

但良渚片區(qū)真正大規(guī)模的開發(fā)還要等到2007年以后。那年的2月16日，杭州第五輪城市總體規(guī)劃經(jīng)國務(wù)院正式批復(fù)。這版總規(guī)確定了“一主三副六組團”的城市空間格局，其中有兩個組團位于今天余杭區(qū)境內(nèi)。一個是城西的余杭組團，它也是未來科技城的前身；另一個則是位于城北的良渚組團，范圍包括良渚、仁和兩個鎮(zhèn)。

2009年12月底，良渚組團管理委員會正式成立，由此拉開了良渚大開發(fā)、大建設(shè)的序幕。

根據(jù)總規(guī)，良渚組團當(dāng)時被定位為“城市西北部以良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題的文化休閑旅游基地”，相較作為“近郊住宅區(qū)和高教科研基地”的余杭組團，良渚組團的新城屬性一開始并不突出。在此之前，組團范圍內(nèi)相對成片區(qū)開發(fā)的只有繞城高速以內(nèi)、老宣杭鐵路以北的杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心板塊。勾莊最早的一批的商品房小區(qū)中，除了天陽棕櫚灣、贊成美樹等零星幾個盤外，其余大多都集中在物流基地附近，比較有代表性的如逸居城等。

良渚組團啟動建設(shè)后，余杭區(qū)委托中國科學(xué)院地理資源所區(qū)域與城市規(guī)劃設(shè)計研究所做了《良渚組團發(fā)展戰(zhàn)略研究和空間概念規(guī)劃》，將組團空間結(jié)構(gòu)細(xì)分為“一主兩副一區(qū)”。一主是指北部新城（繞城內(nèi)良渚），定位是綜合主中心；兩副分別為良渚文創(chuàng)城（繞城外良渚遺址保護區(qū)以南部分）和仁和制造城；一區(qū)則是良渚遺址保護區(qū)。

雖然主中心放在北部新城，但因為彼時繞城內(nèi)片區(qū)農(nóng)村混搭著各種工業(yè)園、小作坊，一派城鄉(xiāng)結(jié)合部的雜亂景象，征遷難度比較大，所以盡管坐擁余杭唯一一塊主城區(qū)土地，區(qū)位優(yōu)勢無與倫比，但開發(fā)速度相對較慢。只在杭行路緊鄰拱墅區(qū)的地方陸續(xù)開發(fā)了萬科北宸之光、濱江萬家名城（一期、二期）、融創(chuàng)璦頤灣等幾個住宅小區(qū)，而且因為相關(guān)配套沒跟上，導(dǎo)致房價只有隔壁拱墅區(qū)的一半。

反倒是繞城外片區(qū)，伴隨著良渚文化村的持續(xù)開發(fā)和人口外溢，特別是2010年古墩路從三墩金家渡口北延至良渚老的104國道，地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，以及永旺夢樂城的簽約落戶，以杜甫村、良渚兩個站點為核心，逐漸在繞城外崛起了一座新城。

2002-2012年時地圖上的繞城外良渚，可以看出文化村和良渚鎮(zhèn)的快速發(fā)展

2013-2019年時地圖上的繞城外良渚

不過一開始，繞城外片區(qū)主要是由撤鎮(zhèn)設(shè)街后的良渚街道負(fù)責(zé)開發(fā)，它和由良渚組團負(fù)責(zé)的繞城內(nèi)板塊分屬兩個開發(fā)主體。直到2015年3月，良渚組團正式更名為良渚新城，并與良渚街道辦事處合署辦公。雖然幾年后兩者又分開了，但繞城外近14平方公里的土地卻留在了良渚新城管委會的重點建設(shè)范圍內(nèi)，從而形成了現(xiàn)在約40平方公里的良渚新城。

合署辦公的這幾年，繞城外片區(qū)成為重點開發(fā)片區(qū)之一。這期間，伴隨著一波席卷全國的房地產(chǎn)熱潮，地鐵2號線沿線誕生了一批紅盤。其中融信瀾天更成為杭州進入搖號時代后的第一個萬人搖樓盤，404套房源吸引來11927戶家庭登記搖號。此后，萬科未來城二期、三期以及保利融信和光塵樾等樓盤，也接連出現(xiàn)萬人搖的情況。

良渚因此成為引領(lǐng)杭州樓市的一個重要風(fēng)向標(biāo)板塊。

02

當(dāng)繞城外開發(fā)如火如荼之時，繞城內(nèi)板塊也在憋大招。

事實上，早在良渚組團掛牌的2009年，余杭區(qū)政府就批準(zhǔn)過一版《杭州城北勾莊新區(qū)概念性規(guī)劃》，但其范圍并未涵蓋繞城內(nèi)全域，所以良渚組團成立后，開展了繞城內(nèi)26平方公里法定規(guī)劃的編制，委托杭州城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制《杭州北部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》并獲批。

2013年10月，新版控規(guī)出爐，良渚繞城內(nèi)板塊終于有了整體的開發(fā)思路，板塊定位也從“良渚組團主中心”進一步提升為“杭州北部的城市副中心”，良渚新城由此邁出了“主城化”的第一步。

翻看那一版規(guī)劃，已經(jīng)大致能瞅見如今的城市雛形。特別是由勾陽路、棕櫚路、杭行路、通益路等七條南北向道路和博園路、金昌路等六條東西向道路所構(gòu)成的“七縱六橫”主干路網(wǎng)，對內(nèi)，它撐開了北部新城的城市骨架。過去，住在新城南面幾個小區(qū)的居民要想去物流中心買點水果啥的，得從莫干山路—棕櫚路去繞個大圈，但杭行路南北貫通后，就可以一路向北，大大節(jié)省了時間；對外，它打通了和拱墅、西湖兩區(qū)的許多斷頭路，實現(xiàn)了北部新城與主城區(qū)路網(wǎng)的無縫銜接。

當(dāng)然，仔細(xì)看的話也能發(fā)現(xiàn)一些差異。比如當(dāng)時規(guī)劃開挖的郁宅湖，并不在今天玉湖的位置，而是偏南一個街區(qū)，也就是如今萬象城、臻珹幸福里的地方。

到了2018年11月，有關(guān)部門又對《杭州市北部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》進行了一次修編，北部新城的空間結(jié)構(gòu)由此前的“一心、一帶、雙軸、五區(qū)”，優(yōu)化為“一心、一帶、四軸、四區(qū)”。

這里有必要提一句，回顧良渚新城這些年的發(fā)展歷程，2018年是個繞不開的關(guān)鍵節(jié)點。

正是在這一年，杭州市啟動了大城北地區(qū)規(guī)劃建設(shè)三年行動，良渚繞城內(nèi)26平方公里被全部囊括進大城北建設(shè)范圍。而在最新一輪三年行動中，北至宣杭鐵路，東至運河，南至金昌路-石祥路-好運街，西至莫干山路-北莊路-棕櫚路，9平方公里的良渚新城，更是被劃入大城北核心區(qū)范圍，面積占整個核心區(qū)21.3平方公里的小一半。

大城北范圍圖

為了更好地建設(shè)良渚新城繞城內(nèi)板塊，良渚新城管委會通過國際招標(biāo)開展良渚新城國際商務(wù)核心區(qū)城市設(shè)計，最終由美國AECOM設(shè)計集團中標(biāo)。根據(jù)AECOM的方案，整個城北國際商務(wù)區(qū)以玉湖為核心，以東西兩段郁宅港綠道走廊串聯(lián)起整個板塊。濱水第一圈層以公園、商業(yè)、文化為主，第二圈層以商業(yè)、辦公、公寓及住宅為主。

良渚新城國際商務(wù)核心區(qū)城市設(shè)計圖

也是在這一年，華潤萬象城正式落戶良渚新城。某種意義上，萬象城之于良渚，就如歐美金融城之于未科，標(biāo)志著良渚新城城市建設(shè)邁入一個新的階段。如今，285米高的萬象城寫字樓已成為良渚新城的商業(yè)地標(biāo)。而這座地標(biāo)的基座則是面積達15萬平方米的城北萬象城購物中心，它也是整個城北區(qū)域最大的商場。萬象城的北面，緊挨著水域面積15萬方、相當(dāng)于20個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小的玉湖，妥妥的城北C位。

不過，萬象城當(dāng)年落子良運路、杭行路口時，玉湖還沒有開挖，華潤主要是看中其雙地鐵的區(qū)位優(yōu)勢。而隨著2022年地鐵4號線和10號線的開通，良渚繞城內(nèi)板塊的活力被徹底激發(fā)。而看到這一點的不止有商家，也包括購房者。

早在2019年11月至2020年6月間，萬象城臻珹幸福里4次開盤均出現(xiàn)萬人搖，中簽率低至1.9%。繼繞城外板塊之后，良渚繞城內(nèi)板塊也開始了萬人搖、一房難求的時代。而同期開盤的拱墅區(qū)運河新城限價首秀、融創(chuàng)雙子星之一的風(fēng)尚望和灣，卻遭遇了多次流搖。

城北萬象城，圖片來自杭州良渚新城公眾號

這一方面是由于同為大城北核心區(qū)，運河?xùn)|側(cè)的拱墅區(qū)運河新城限價3.8萬每平方米，西側(cè)的良渚新城限價2.65萬每平方米，存在巨大價差。但更重要的原因還在于，良渚新城板塊價值的持續(xù)提升。就在2019年7月6日，阿塞拜疆首都巴庫舉行的聯(lián)合國教科文組織第43屆世界遺產(chǎn)委員會會議上，“良渚古城遺址”成功列入《世界遺產(chǎn)名錄》，良渚也因此成為杭州唯一坐擁兩大世界遺產(chǎn)（中國大運河、良渚古城遺址）的街道。

隨著國際知名度的提升，越來越多人口、資源、產(chǎn)業(yè)涌向良渚新城。因此后來即便繞城內(nèi)板塊限價漲到2.9萬每平方米、3.12萬每平方米，與運河新城的價差逐漸縮小，但魅力依然不減。璀璨瀾庭、璀璨瀾宸、運河云莊等項目的高層，都是中簽率低于5%的超級紅盤。直到2022年，綠城月映海棠園、春知海棠苑、燕語海棠軒、濱江運翠軒、福翠里、萬科星遇光年府、越秀星縵云渚等“勾莊七子”依然在杭州樓市里大放光彩，千人搖號司空見慣，勾莊也因此贏得了“國際莊”的美譽。

2022年、2023年，良渚新城的土地出讓金額連續(xù)兩年高居余杭區(qū)第一名，名副其實的余杭樓市第一重鎮(zhèn)。

玉湖美術(shù)館，圖片來自杭州良渚新城公眾號

03

2024年11月6日，總占地688畝的玉湖綜合體正式對外開放。“玉湖”之名，源于良渚禮器玉琮。同時，“玉”字又與此地原名“郁宅港”的“郁”字諧?。玉湖綜合體里除了中心的大片水域外，還具備供市民休閑健身的綠道系統(tǒng)，以及兩個玉琮交織成“莫比烏斯環(huán)”造型的國際創(chuàng)新中心等文化設(shè)施。

作為良渚新城核心區(qū)一處集活力商業(yè)、文化藝術(shù)、生態(tài)濕地、科技創(chuàng)意于一體的城市開放空間，玉湖綜合體大大提升了繞城內(nèi)板塊的界面顏值和人居環(huán)境，所以一開園就登上熱搜，首周接待游客量約40萬人次，第一個月人流量便突破百萬大關(guān)，成為杭州城北新晉網(wǎng)紅打卡地。

巨大的人流之中有許多并不僅僅為逛而逛，他們是來踩點看房的。比如位于玉湖北岸的中建·玉湖之星項目，今年5月26日首開138套房源一售而空，均價達到每平方米3.26萬元。

這是一個什么概念呢？就在兩個月前的3月21日，位于2號線白洋站附近、由綠城濱江聯(lián)合開發(fā)的余杭區(qū)首個不限價樓盤和萃攬悅園首次開盤，均價僅為27928元每平米。要知道，和萃攬悅園往西100-200米，即是西湖區(qū)三墩北板塊，曾經(jīng)的杭州“萬人搖”板塊之一。而和萃攬悅園項目前身為白洋路站TOD商住地，后從其中拆分出了一宗住宅用地進行土地出讓。

今年2月底，和萃攬悅園示范區(qū)亮相。60米的恢弘大門、外立面四面鋁板、約1600㎡的下沉式會所，景觀泳池，還有多主體架空層：雙層童玩空間、健身房、KTV包廂、棋牌房、私宴廳、保齡球館、瑜伽室......看得人眼花繚亂。樣板房內(nèi)，連室內(nèi)的玄關(guān)柜、餐邊柜、衣帽柜都做好了，首開還免費贈送封包陽臺，硬是把單價2.8萬元每平米不到的剛需盤，卷出了單價4萬+、5萬+改善樓盤的產(chǎn)品力，以至于不少網(wǎng)友戲稱其為勾莊“壹號院”，可見對其項目品質(zhì)的認(rèn)可。

此后該盤六開領(lǐng)證加推，霸居熱銷榜，其中五開均價上漲至30779元每平米，漲幅超過10%。而玉湖之星在此基礎(chǔ)上，又進一步上漲了近2000元，這中間固然有地段差異的因素，但更是整個良渚新城樓市價值提升的反映。

和萃攬悅園實景圖

三土從良渚新城管委會相關(guān)部門了解到，目前良渚新城的房地產(chǎn)市場不愁去化，這一方面是因為良渚新城的樓盤普遍比較新，尤其是核心商務(wù)區(qū)板塊的商品房都有公建化外立面的要求。所以這里的樓盤外立面基本金屬板材交付，并且多數(shù)小區(qū)是封閉式陽臺，外觀看起來整潔大氣。以至于有房產(chǎn)中介說，良渚新城核心區(qū)的樓盤在杭州300萬梯隊之中屬于顏值天花板。

但更重要的是，相關(guān)公建配套的日益完善。

論商業(yè)，萬象城之后，又一個重量級的購物中心K11也要來了。5月19日，K11官方宣布，K11 Select購物藝術(shù)中心正式落戶杭州良渚新城國際商務(wù)核心區(qū)，標(biāo)志著這一備受期待的商業(yè)項目進入實質(zhì)性建設(shè)階段。至此，良渚新城已形成了囊括城北萬象城、K11 Select購物藝術(shù)中心、BIRLAND玉鳥集等多座地標(biāo)性商業(yè)在內(nèi)的超級商圈。

論交通，此前規(guī)劃里的“七縱六橫”主干路網(wǎng)已基本成型，還先后新建了運溪高架路、莫干山路高架。至于2號、4號、10號三條地鐵線穿過一個街道，在杭州也十分罕見，而且據(jù)說未來還將新增兩條地鐵，從而形成便捷、立體的現(xiàn)代化交通體系。

另外，論醫(yī)療，繞城外有浙大一院良渚分院，繞城內(nèi)的華潤國際醫(yī)療中心、樹蘭國際醫(yī)學(xué)中心最快有望在年內(nèi)實現(xiàn)部分功能區(qū)試運營；論教育，僅2024年就有杜甫中學(xué)、杜甫小學(xué)等6所新學(xué)校投入使用。今年9月，總投資5.75億元的好運路九年一貫制學(xué)校也將正式交付并對外招生，從而扭轉(zhuǎn)良渚教育資源緊張的局面。同時，理想教育集團、未來教育集團等的相繼組建，也正在逐步提升良渚的基礎(chǔ)教育質(zhì)量；論產(chǎn)業(yè)，良渚新城依托夢棲小鎮(zhèn)和良渚生命科技小鎮(zhèn)，布局?jǐn)?shù)字文化、生命健康、總部經(jīng)濟三大產(chǎn)業(yè)，先后吸引來日立電梯、中建三局等企業(yè)總部，以及影視颶風(fēng)Tim、何同學(xué)等網(wǎng)紅大V。

總之，經(jīng)過近20年的開發(fā)，如今的良渚早已今非昔比。特別是2023年良渚論壇的落戶，更為良渚新城的發(fā)展錦上添花。作為一名良渚居民，三土想說，無論自住的生活配套、居住環(huán)境和城市界面，良渚新城都可算余杭乃至杭州性價比最高的剛需板塊之一。

還是拿玉湖之星來說吧，作為良渚新城最核心的玉湖板塊首個不限價項目，玉湖之星的品質(zhì)實現(xiàn)了大躍升，四面鋁板+弧形設(shè)計，下沉式會所+交互式園林，審美相當(dāng)在線。關(guān)鍵是，首開3.25萬每平米的價格看著好像漲了一些，但5萬元的車位幾乎是半買半贈，相比此前板塊限價3.12萬每平米+綁車位，綜合折算下來價格可能還略低了一些。難怪有業(yè)內(nèi)人士說，這批購房者撿漏了。

玉湖之星設(shè)計效果圖

當(dāng)然沒撿到漏的也沒關(guān)系，玉湖之星二期2號和7號樓共138套房源馬上要加推了。而和萃攬悅園6月也將加推第七期（具體戶型信息可關(guān)注樓盤公號）

這批新一代的住宅小區(qū)，搭配玉湖綜合體、K11 Select購物藝術(shù)中心，正在全面煥新良渚的人居環(huán)境。這環(huán)境、這體驗感，既是向良渚新城十周歲的致敬，也跟近四分之一個世紀(jì)前的良渚文化村形成呼應(yīng)，更是對良渚五千年變遷史的一個最新注腳。從江南河網(wǎng)中的一片“良渚”，到杭城北部的一汪玉湖，這片土地，不僅實證了中華五千年文明，也親見了滄海桑田的杭郊巨變，并正在創(chuàng)造屬于自己的時代輝煌。

多說兩句：

最近，“三土城市筆記”聯(lián)合余杭區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會，發(fā)起“余杭好房”看房團活動。6月21日，第一期看房團活動將走進位于良渚新城的綠城濱江·和萃攬悅園。現(xiàn)場會有“三土城市筆記”創(chuàng)始人土哥涅夫詳細(xì)解讀良渚新城的板塊價值，余杭區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會專業(yè)人士解答關(guān)于余杭房地產(chǎn)現(xiàn)況、政策的相關(guān)疑問。想要參加活動的可添加三土城市筆記小助手二維碼（注明“看房團”），報名進群。

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