良渚“西游”記：新浙大、新客廳、新中心

上一篇關(guān)于余杭區(qū)產(chǎn)業(yè)型未來社區(qū)的文章發(fā)表后，后臺收到一條留言：

這話說得沒錯。

就以良渚為例，作為杭州的歷史原點和產(chǎn)業(yè)新城，良渚這些年可謂利好不斷。

從良渚文化大走廊的橫空出世，到良渚新客廳的高規(guī)格設(shè)計建設(shè)，從數(shù)棲灣一期、二期的接連啟用，到浙大良渚校園的官宣落地……短短十余年間，良渚就從杭州遠(yuǎn)郊的一個產(chǎn)業(yè)新城，蛻變?yōu)楹贾荨傲o”之一，而且還是唯一的一個街道級輔城。

伴隨著知名度的擴大和板塊能級的提升，越來越多人開始涌向良渚。2020年第七次全國人口普查時，良渚街道的常住人口還只有32.62萬，數(shù)量略低于坐擁下沙大學(xué)城的白楊街道（33.56萬）。但現(xiàn)如今，良渚的實際管理人口已突破60萬，妥妥的杭州人口第一街道。

隨著人口、產(chǎn)業(yè)的匯聚，良渚的城市規(guī)劃也一變再變。在這變化過程中，我們見證了一個新良渚的誕生。

01
浙大落地，良渚再迎大利好

最近兩個月，杭州高教圈最夯的新聞莫過于浙大良渚校園的橫空出世。

其實早在去年，網(wǎng)上就傳出過浙大工程師學(xué)院正在籌劃建設(shè)新校區(qū)的消息。據(jù)說省級層面有意向?qū)⑵洳季钟诤贾莩俏鲄^(qū)域，沒曾想，最后這天大的紅利竟落在了“地不多了”的良渚。

因為良渚新城，尤其是繞城外片區(qū)剩余土地不多，加之有良渚實驗室設(shè)在倉前的例子在前，所以一開始很多人并不覺得浙大良渚校園就一定會落在良渚街道范圍內(nèi)，

有人猜學(xué)校將建在云谷的西湖大學(xué)附近，有人猜是在南湖西南岸的“國際教育園”，另外，蘭里、浙大超重力實驗室、良渚水廠邊上等也都曾被人提及。但最終官宣的地址是在城西科創(chuàng)大走廊西站新城單元。

三土經(jīng)過多方打聽，確認(rèn)浙大良渚校園將位于西站新城單元的良渚大陸板塊。至于說具體在哪里，因為涉及到拆遷，目前還不方便提前透露。

對良渚歷史有所了解的人應(yīng)該知道，今天的良渚街道其實是由四個板塊合并而成的，分別是良渚、勾莊、大陸和安溪。用現(xiàn)在的劃分標(biāo)準(zhǔn)，勾莊大致相當(dāng)于良渚東單元，良渚相當(dāng)于西單元+文化村+北八村，安溪在西北面，而大陸則在西南面。

我曾在《》一文中詳細(xì)梳理過良渚的開發(fā)歷程，從良渚文化村起步，一路向東，沿著古墩路地鐵2號線沿線先開發(fā)良渚西單元。2018年以后，隨著杭州市啟動大城北建設(shè)三年行動，良渚東單元開始崛起。

經(jīng)過這么些年的開發(fā)建設(shè)，目前良渚比較成熟的板塊就東、西單元及文化村三塊。其中，西單元的核心主要集中在古墩路和104國道這兩條主干道之間的狹長空間。

但最近這幾年，隨著核心區(qū)域開發(fā)漸入尾聲，繞城外的良渚板塊開始向外擴張。

這次浙大良渚校園的落戶便是一例。

過去，杭州城西的兩條發(fā)展軸線——正西方向的城西科創(chuàng)大走廊和西北方向的良渚文化大走廊，彼此并不相交。位于兩條軸線上的未科-云城板塊和良渚新城板塊，也是各開發(fā)各的。從良渚坐地鐵去未科，還需要先出余杭界，到西湖區(qū)的三壩繞一下。

但是最近這兩年，隨著云城北上、良渚南下，運溪高架、良睦路的相繼建成通車，兩大板塊逐步有融合的趨勢。而浙大良渚校區(qū)正是這中間的關(guān)鍵一子。它和中國美院良渚校區(qū)以及規(guī)劃中的智運學(xué)院，構(gòu)成了良渚的高等教育版圖，也拓展著良渚城市開發(fā)的邊界。

借此契機，未來，大陸板塊說不定會崛起為與良渚東、西單元及文化村并列的良渚第四極。

02
板塊融合，良渚新中心誕生

除了西南面的浙大良渚校園，良渚西單元東北面元城智谷板塊的開發(fā)也正在穩(wěn)步推進中。它的建設(shè)有助于促進繞城外良渚的職住平衡，并強化繞城內(nèi)外、東西單元的聯(lián)動。

說起東西單元的聯(lián)動，雖然近期余杭區(qū)發(fā)改局公開表態(tài)“暫不推進8號線西延至良渚”，讓不少人頗感遺憾，但好在康良快速路（余杭段一期）已經(jīng)初具雛形，預(yù)計將于2027年完工。屆時良渚東西單元間將新增一條運溪高架-康良快速路通道，從而加密繞城內(nèi)外人員、產(chǎn)業(yè)的往來流動。

當(dāng)然，要說繞城外良渚哪個項目最受關(guān)注，一定得屬毛家漾港畔的良渚新客廳了。

自從2023年“良渚論壇”落地杭州以來，全杭州的人都在關(guān)注這個國際級論壇的永久舉辦地址會放在良渚哪里？兩年后的2025年3月，余杭區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布《良渚客廳項目（毛家漾地塊）概念性方案設(shè)計國際征集公告》，正式官宣“良渚論壇”將落戶良祥路以西、毛家漾港東側(cè)、玉鳥街兩側(cè)。

良渚新客廳由此開始走入公眾的視線。

根據(jù)《公告》，良渚新客廳由南北兩塊地組成。其中玉鳥街南側(cè)的2# 地塊地上建筑面積上限7.2萬平米，主要建設(shè)功能為國際文化交流中心（包含容納不少于3000人的主會場、序廳、多功能廳、宴會廳、中小會議室等）、高端酒店；北側(cè)的3# 地塊地上建筑面積上限約3.6萬平米，主要建設(shè)功能為商務(wù)酒店、辦公等。

為了匹配“良渚論壇”這樣的國際級論壇的需求，良渚新客廳請來普利茨克獎得主、法國建筑大師克里斯蒂安?包贊巴克，操刀設(shè)計良渚論壇會議會展中心及北側(cè)的配套酒店。

它們和毛家漾港西側(cè)、玉鳥街以北，同為普利茨克獎得主安藤忠雄設(shè)計的大屋頂，隔壁柳亦春設(shè)計的玉鳥集大谷倉，以及玉鳥街以南、另一位普利茨克獎得主大衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計的白鷺郡東小區(qū)，一道構(gòu)成了杭州，也有可能是全國普獎級大師作品密集度最高的板塊。

除了建筑設(shè)計一流，良渚新客廳的運營團隊也是頂級的——它們由來自“帝都”的首展旗下會展公司和首旅旗下諾金酒店負(fù)責(zé)。后者曾是2008年北京奧運會期間國際奧委會總部辦公地及各國元首下榻酒店。這樣的頂配酒店入駐良渚新客廳，瞬間拉升了整個板塊的商業(yè)商務(wù)價值。

而比這更重要的是，良渚新客廳的橫空出世，直接引發(fā)了整個繞城外良渚板塊格局的大變動。

在此之前，良渚西單元和良渚文化村這兩個板塊處于相對獨立的開發(fā)狀態(tài)。良渚西單元的中心位于永旺、未來之光、良渚老客廳一帶，良渚文化村的核心則集中在玉鳥集、大屋頂區(qū)域。

而夾在兩者中間的毛家漾沿岸地塊，作為良渚文化村的外溢區(qū)域，最開始的規(guī)劃定位是：濱河文化中心。

當(dāng)時曾有傳聞，余杭區(qū)美術(shù)館將選址良祥路西、古墩路南地塊。

甚至，根據(jù)自媒體披露的一張所謂“內(nèi)部規(guī)劃劇照”，在毛家漾港東側(cè)區(qū)域，除了區(qū)美術(shù)館，還將規(guī)劃建設(shè)相關(guān)藝術(shù)街區(qū)、高端酒店、城市陽臺、水上運動中心等。

但“良渚論壇”的召開、良渚新客廳的建設(shè)，不僅直接改變了這一板塊的功能定位，從文化藝術(shù)帶變成了城市商業(yè)客廳；同時，它也客觀上將良渚西單元和文化村這兩大過去獨立的板塊粘合成一個整體，成為整個繞城外良渚的新中心和新客廳。

當(dāng)然，提到良渚新客廳，就必然繞不開老客廳。那老客廳的未來會怎樣？最近三土聽到了一些內(nèi)部風(fēng)聲，在講述這些內(nèi)部消息之前，我覺得有必要先給老客廳去去魅。

03
功能外遷，老客廳何去何從

大家之所以如此關(guān)注良渚老客廳，而不是其他地塊，原因是這里曾畫過一個大餅。

這事還要追溯到2020年，當(dāng)時官方宣布將投資約70億元，在地鐵2號線良渚站旁建設(shè)一個包含商業(yè)綜合體、超高層寫字樓、獨角獸總部大樓、會展中心等在內(nèi)的復(fù)合型城市客廳。項目總用地面積20.77萬方、總地上建筑面積約70萬方，體量甚至超過了未來科技城的綠汀路TOD地塊（總用地約19萬方、總地上建筑面積67.6萬方）。

可惜到了2021年下半年，由于房地產(chǎn)市場遇冷、地塊流拍終止出讓，項目全面擱淺。

這一晃已經(jīng)過去快五年了，之所以還有那么多人對這個項目念念不忘，大家看中的不是那個據(jù)說要作為中國國際網(wǎng)絡(luò)文化博覽會永久舉辦地的數(shù)字文化會展中心，也不是那棟作為區(qū)域地標(biāo)的160米高主樓，而是其中約10萬方的集中商業(yè)。

這才是良渚西單元最缺的配套。

畢竟良渚老客廳官宣那陣子，玉鳥集還沒開街營業(yè)。整個良渚西單元，就只有永旺夢樂城這一個商業(yè)體。相比東單元，商業(yè)密度確實低了點。

但板塊配套、區(qū)域格局是會變的。就像曾經(jīng)規(guī)劃要建在毛家漾港東側(cè)的余杭區(qū)美術(shù)館，后來搬去了勾莊玉湖。同樣的，老客廳中規(guī)劃的會展中心和配套酒店，也已經(jīng)在新客廳里開建了。

至于商業(yè)部分，2023年5月19日開街的玉鳥集，商業(yè)建筑面積有2.1萬平米。另外，杭州第四家山姆會員店也基本確定將落戶2號線白洋站TOD，總建筑面積8.4萬平米。兩者加起來，也有10萬多方，正好可以抵消老客廳原規(guī)劃的商業(yè)面積。

雖說山姆會員店位于良渚東單元，但我查了下地圖，從我們家所在的杜甫村站出發(fā)，坐地鐵過去只有一站路，騎個自行車也就十幾分鐘路程，距離并不遠(yuǎn)。

最后來再說下老客廳里規(guī)劃的商務(wù)寫字樓。講真，良渚西單元其實并不缺商務(wù)辦公空間。攤開規(guī)劃地圖，古墩路沿線幾乎全都是代表商務(wù)商業(yè)性質(zhì)的紅色地塊。

從2號線良渚站西南、東南兩宗原先設(shè)定為“環(huán)美院產(chǎn)業(yè)帶”的地塊開始，往東，未來城二期南面地塊由杜甫村、七賢橋、崇福村、行官塘四村聯(lián)合成立的四合置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)，預(yù)計年底前開工。

未來之光南側(cè)兩塊地，東面是起夢跨境·良渚園區(qū)，西面是在建的發(fā)展大廈，目前項目已經(jīng)結(jié)頂，下半年將正式投用。

永旺夢樂城南面的地塊，由杜甫、良港、南莊兜、七賢橋、行宮塘、勾莊、小洋壩、崇福、長橋等良渚九個村社與杭州農(nóng)副物流管理有限公司合作開發(fā)。

再往東，白洋TOD南面對角的這塊地，是良渚北八村“異地脫薄”商業(yè)用地，也已經(jīng)在建了。

光是上面這些地塊加起來，商業(yè)商務(wù)面積就達到四五十萬方，足夠用了。

正因如此，所以當(dāng)我聽說良渚老客廳的土地性質(zhì)可能會變更為商住用地（商住比例3:7）后，內(nèi)心并沒有掀起太過劇烈的波動。

一方面，除了上面提到的那些會展中心、酒店及寫字樓轉(zhuǎn)移到它處外，其余的像農(nóng)貿(mào)市場、藥店、托育機構(gòu)、社區(qū)食堂、殘疾人社區(qū)康養(yǎng)站、體育活動室、文化館等原有規(guī)劃都還在。

另一方面，從良渚西單元甚至整個繞城外良渚板塊來看，雖然具體的布局位置有調(diào)整，但各種功能配套的體量變動其實并不大。

04
最后說兩句

這些年跑過不少城市，也聽了很多城建故事，越來越覺得，城市開發(fā)就像西天取經(jīng)，雖歷經(jīng)九九八十一難，好不容易取得真經(jīng)，結(jié)果卻因唐僧忘記幫通天河老黿向佛祖詢問年壽這樣一個意外，導(dǎo)致經(jīng)書落水殘破不全。

但正如孫悟空寬慰唐僧時說的，“天地本不全”，城市建設(shè)同樣總會有意外的時候，留下遺憾的地方。這不是努不努力的問題，也跟規(guī)劃合不合理沒關(guān)系，市場經(jīng)濟，供需關(guān)系本來就是動態(tài)變化的。

據(jù)我所知，良渚街道也好，良渚新城也罷，這幾年為了重啟老客廳付出了很多努力，包括曾推薦山姆前來看過。但現(xiàn)實是，繞城外良渚已經(jīng)不像6年前那么缺商業(yè)了，缺的是商家。老客廳地塊如果一直標(biāo)紅，但就是沒有開發(fā)商來競拍，那么只會造成土地閑置，與其如此，不如務(wù)實一點變更他用。

事實上，在老客廳橫空出世之前的老版規(guī)劃里面，其東側(cè)地塊本來就是商住性質(zhì)。據(jù)傳萬科還曾考慮過競拍該地。

這么來看，現(xiàn)在的調(diào)整一定程度上是恢復(fù)到原來的樣子。因此，沒必要太過失望。即便是那些沖著客廳利好而來的購房者。

須知，影響房價長遠(yuǎn)走勢的，不是具體的一兩個項目，而是整個板塊的發(fā)展趨勢。

良渚作為杭州“六輔”之一、余杭古今千年發(fā)展軸與良渚文化大走廊的交匯區(qū)域，類似良渚論壇、浙大良渚校園這樣的重磅利好，未來只會越來越多。而隨著一系列重大項目的落地，板塊能級不斷提升，良渚這座兼具歷史底蘊與時代活力的產(chǎn)業(yè)新城，必將在城市規(guī)劃的持續(xù)迭代中綻放更持久的光彩。

對此，我們應(yīng)該充滿信心。

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