2.4萬/㎡起抄底？南京河西南，二手房價梯隊出爐

“誰能想到，四年前花5、600萬才能買到的河西南小戶型，現在200多萬就能撿漏。”

最近，一位成功抄底河西南二手房的網友向銳評君感慨。

有中介印證：河西南二手房市場的分化還在加劇，以中國府、萬科翡翠濱江為代表的次新豪宅相對堅挺，成交單價穩定在5萬以上；星八客的部分成員來到市場底部，海峽城、魯能公館等，屢屢出現單價2萬多的成交房源。

河西南二手房價差已經如此大了？銳評君匯總了今年以來主流小區的成交情況，為大家梳理出板塊最新房價梯隊（數據來源于好好選房）。

01

經過十多年的發展，河西南人居格局基本明了：

早期的星八客，以海峽城、魯能公館、升龍天匯、五礦崇文金城等為代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發珺和府、河西金茂府一期、中國府、萬科翡翠濱江、融創濱江ONE等陸續入市，板塊的初代迭代改善產品誕生了；

而后，頤和鉑灣、星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府等開盤；

時間來到這兩年，中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌、建發縵云、中海江南玖序、源上丹若等進階豪宅來接棒，不乏四代宅、南京首個360°環幕立面等高辨識度標簽。

已交付、接受二手房市場檢驗的小區們，表現如何？

“最近板塊整體活躍度較高，部分明顯低于市場價的掛牌房源，很快被撿漏。”中介告訴銳評君。

我們將主流小區今年的成交情況做了梳理，部分成交較為活躍的小區，分別選取了今年的最高、最低成交單價展示（各小區房價處于哪一梯隊，以成交均價為參考）。

不難發現，河西南二手房已形成分明的價格梯隊：

5萬/㎡以上，以中國府、萬科翡翠濱江、河西金茂府二期為代表；

4-5萬/㎡檔，匯聚了正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創濱江ONE、建發珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯等小區；

3-4萬/㎡，以深業龍灣上府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、升龍天匯、魯能公館等為主力；

3萬/㎡以下，則被海峽城“包圓”。

接下來，分梯隊看看代表小區的詳情。

02

5萬/㎡以上：中國府、萬科翡翠濱江、河西金茂府二期

能站在這一層級的，數量并不多，目前以中國府、萬科翡翠濱江、河西金茂府二期為主，重點說說中國府。

開發企業：中國能建

小區規劃：5棟19-29層住宅

主力戶型：190-290㎡

銷售周期：2019年12月至2021年7月

新房均價：63640-67122元/㎡

總戶數：300戶

交付時間：2022年1月

中國府所在地塊于2016年5月出讓，憑借高達45213元/㎡的地價，成為南京地王，且至今未被超越。

所以，很長時間里中國府相當于南京頂豪之“錨”。

放到現在來看，項目的石材+鋁板+玻璃幕墻外立面；帶有私家影院、恒溫泳池、健身房等的會所；六恒科技系統；有270°觀景陽臺、近60㎡套間主臥等的290㎡大平層，仍然引領終極改善。

總價相對高的緣故，中國府的次新房成交量不算多，但房價走出了相對獨立的行情。

去年3月，一套227㎡四房以1726萬總價成交，單價近7.6萬/㎡。今年，公開平臺能查閱到的成交，只有1套：建面約190㎡的三房以1095萬成交，單價近5.8萬/㎡，仍處于板塊次新房價“天花板”水平。

4-5萬/㎡：正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創濱江ONE、建發珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯、頤和鉑灣

河西南成交單價集中在4字頭的小區，還不少。

新中式的建發珺和府、金鼎灣和禧；升級過外立面、景觀等的融創濱江ONE、頤和鉑灣、華僑城天鵝堡；品質得到業主蓋章認可的河西金茂府等，都在這一單價區間內。

展開講講河西金茂府、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕。

河西金茂府

開發企業：金茂、電建

小區規劃：15棟25-29層住宅

主力戶型：一期145-225㎡；二期155-230㎡

銷售周期：2019年12月至2022年4月

新房均價：一期52000元/㎡；二期56747元/㎡（另有3800元/㎡升級裝修包可選）

總戶數：988戶

交付時間：一期2021年年中；二期2023年10月

作為金茂在南京落地的首座金茂府，河西金茂府的品質可圈可點。尤其是二期，外立面、園林景觀、地庫、室內細節等，贏得了業主們的夸贊。

在南京樓市行情還不錯的時候，河西金茂府一期的225㎡大平層，曾有近6萬/㎡的成交記錄。

今年，河西金茂府一期的次新房成交單價穩定在4.3萬/㎡以上。4月初，一套183㎡的四房，成交單價超4.8萬/㎡。

相比之下，金茂府二期的成交量雖然不多，但成交單價在5萬/㎡左右，屬于整個板塊的第一梯隊了。

華僑城天鵝堡

開發企業：華僑城

小區規劃：13棟16-30層住宅

主力戶型：162-291㎡

銷售周期：2019年

新房均價：36676-38976元/㎡

總戶數：967戶

交付時間：2022年6月

華僑城天鵝堡，是河西南與長江親密值最高的樓盤之一。位于長江頭排的16層小高層，瞰江優勢尤為顯著，244㎡起步，樓棟錯位分布、北側直面長江，能將摩天輪、南京眼等地標盡收眼中。

劃重點，這個小區交付后，業主曾與開發商達成共識，齊心協力就外立面、景觀、地庫、單元入戶門等進行了升級。

天鵝堡又貴又好賣的戶型，當然是超200㎡的瞰江大平層。兩年前，小區224㎡房源成交單價逼近5.9萬/㎡。

今年，天鵝堡的二手房是什么行情？

公開數據顯示，小區的最高成交單價，不到4萬6；而上個月，一套160㎡中樓層房源掛牌價680萬，2天后以620萬總價光速成交，單價不到3萬9。

正榮濱江紫闕

開發企業：正榮

小區規劃：8棟高層住宅

主力戶型：143-215㎡

銷售周期：2018年6月

新房均價：35000元/㎡

總戶數：745戶

交付時間：2020年12月首批次交付

正榮濱江紫闕，緊挨著海珀星暉、金地中心風華，首批次房源交付已有4年半時間。

小區的二手房價天花板，出現在2023年3月。一套180㎡四房掛牌僅16天，就以1178萬總價成交，單價超6萬5。

今年，正榮濱江紫闕的二手房成交單價，多集中回落到4字頭，但在中介看來，小區的價格較為堅挺，成交單價穩定在4.6-4.9萬/㎡。

3-4萬/㎡：深業龍灣上府、朗詩熙華府、招商雍和府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、綠地海珀星暉一期、金地中心風華、佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、升龍天匯、魯能公館、青奧村

二手房成交單價在3字頭的，多是早期星八客成員。另外，2022年、2023年交付的深業龍灣上府、魚嘴潤府等，價格優勢并不突出。

據中介介紹，佳兆業、五礦、升龍、魯能等小區體量很大，且以剛改戶型為主，總價相對友好，成交量領先板塊。而隨著樓市行情的起伏，這些小區的成交價格經歷了較大幅度回落。

以魯能公館為例：

這個小區2015年底首開，主力戶型78-138㎡，均價3萬/㎡左右，2016年收官房源均價3.5萬/㎡，2018年6月交付。

2021年，是魯能公館次新房價的高光時刻。7、80平的小戶型，成交單價輕輕松松超6萬。當年7月，一套86㎡三房以605萬總價成交，單價超7萬。

今年，是什么行情？

中介表示，由于得房率、裝修水平在線，樓下就是地鐵2號線青蓮街站地鐵口，今年魯能公館的二手房活躍度較高，但價差也非常明顯。

公開數據顯示：今年前4個月，小區二手房成交單價多集中在3.5-3.9萬/㎡不等。進入5月，屢屢有單價2字頭的房源成交，拿5月中下旬成交的一套88㎡三房舉例：

這套房掛牌超400天，賣家的預期總價是285萬，最終以253萬成交，單價不到2萬9。較4年前的房價水平，直接腰斬。

3萬/㎡以下：海峽城

河西南最具爭議的小區，莫過于海峽城。今年，小區的幾個組團，二手房價幾乎都跌回3萬/㎡以下。

最早一批次新房在2012年9月推出，銷售周期一直持續到2017年，海峽城可謂河西南的資深拓荒盤。

但海峽城的房價，可不“資深”。

在星八客成員中，海峽城的次新房價一直“后知后覺”，比如2019年下半年，當佳兆業、正榮的成交單價來到5.2-5.3萬/㎡以上，魯能也集中在4.5-5.1萬/㎡不等成交，海峽城的成交單價卻僅在4.2-4.6萬/㎡左右。

2020年6月，隨著“海峽城小學被納入南師附中新城教育集團”的消息被官宣，海峽城才迎來一波補漲行情。

到了2021年上半年，小區云瓏灣、云璽灣組團，都有單價超6.1萬/㎡的房源成交。

但好景不長。

2023年起，海峽城的掛牌量堪稱“海量”，成交卻遠遠跟不上，供大于求的局面下，小到70多平，大到180多平，成交單價慢慢回落到3字頭

今年，小區的幾個組團二手房價都跌到了2字頭，拿云璟灣舉例，近兩個月以來，該組團不止一套房源成交單價還不到2萬5。

03

眼下，河西南多數小區的二手房價走勢，已與其他板塊趨同，這背后的原因并不復雜：

第一，在整體下行的樓市大環境中，河西南難以獨善其身

告別過去的高速增長階段，在一攬子利好政策刺激下，當下房地產行業仍處在深度調整的修復期。

南京的二手房成交量雖然一直很出色，但價格普遍承壓，城中、河西中部、南部新城等板塊的主力小區，二手房價均有不同程度的回調，河西南并非孤例。

第二，交付量暴增，以價換量是內卷的直接出路

過去十多年里，河西南是南京的重點開發核心板塊，土地出讓量大且集中，前面銳評君也說到了，早期的星八客，后來的天鵝堡、正榮濱江紫闕、建發珺和府，以及頤和鉑灣、頤和云臺源筑等，陸續交付。

當新房扎堆交付兌現，限售政策取消，大量的次新房涌入交易市場，河西南的“庫存”居高不下。

與奧體、河西CBD、新城科技園比，奧南3160套的掛牌房源，可謂“天量”↓

當大量同質化、房齡相近的次新房同時掛牌，激烈競爭下，降價是快速變現的直接手段，更別提部分投資客拋售形成的踩踏效應了。

第三，南京新房產品力迭代太快，對二手房造成沖擊

這一點，不光是河西南，南部新城、江核、江寧核心區等板塊，都在面臨。

你只需要清楚一點：隨著時間的推移，或房齡已久，或空間無法滿足變化的家庭人口結構，亦或是出于對更好教育資源的追求等，南京的改善置換需求巨大。

你看，升龍、佳兆業、魯能的業主，也想一步到位住進天琴華樟、中寧府。辨識度沒那么高的舊房，定價權更多交到了市場和買房人手里。

第四，經濟環境與購買力影響

宏觀經濟環境變化下，南京部分高收入群體承壓，購買力和預期受到影響，從而削弱高端改善和豪宅市場的支撐力。

當然，我們相信，在樓市政策全面松綁、金融利好傾斜的當下，市場信心和購買力會逐步恢復。這是市場調整的必然結果，也是優勝劣汰的過程。

整體來看，高端產業、齊全配套、高質人群匯集的河西南，仍然值得相信。有自住需求的買房人，不妨抓住窗口期，以相對友好的入手門檻，“加盟”南京高能級板塊。