5月樓市量價齊漲？慎防虛假繁榮后的回調

文/鄧浩志

5月廣州樓市，量價齊漲的原因

5月樓市統計數據陸續出爐，廣州市場呈現了喜人的量價齊漲。Z公司統計數據顯示，5月份廣州一手住宅網簽環比4月份上漲了38%。而H公司數據顯示，網簽環比上升43%。新房成交均價則由4月份的3.2萬多/m2，跳漲到5月份的4萬/m2，創一年多來的房價新高。

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5月樓市異?；钴S，主要有以下幾個原因：

1、節日效應。5月初有“五一”小長假，5月底有端午假期。一個月內兩個假期，而假期看房客戶增多，開發商宣傳、促銷都加碼是促使市場活躍的季節性因素。

2、大批新項目5月集中開盤，集中簽約。去年四季度，廣州大規模賣地。這批項目多數都在今年“五一”前后開盤。而4月中下旬開盤的項目，基本也都集中在5月簽約，所以5月的網簽量特別大。另外，新開樓盤基本都提前“蓄客”1個月甚至以上的時間，所以開盤當天的大量成交，其實是過去一個多月業績的匯總。4月中開始，廣州每周都有5、6個全新樓盤入市，而“五一”和“端午“兩個節點也有大量新盤，新貨推出。整個4、5月份廣州有接近20個全新樓盤入市。5月份大量新盤網簽，其實反映的也是3、4月份的市場能量狀況。

3、新盤超高使用率降維打擊舊盤和二手房市場。無論是住宅4.0，還是“超新規”設計，或者所謂的“零票窗臺”說的都是新樓盤越來越高的實用率。在4、5月入市的新樓盤中，有超過10個項目對外宣傳使用率超過130%，比去年底今年初普遍的110%、120%使用率再進一步。這批新盤搶走了市場上的客戶，也搶走了關注度。

4、至于5月份新房網簽價格突然走高，這和近期天河，海珠幾個高價樓盤全新入市并且熱銷有關。比如保利在琶洲的新盤，單價在7—9萬/平，還有天河核心的全新項目，單價在9—11萬/平，兩個項目雖然都是豪宅，但價格明顯低于同區競品，所以開盤當天就銷售過百套。大批核心城區高價項目集中網簽，改變了網簽的結構，從而讓成交價出現了階段性的大幅上漲。

雖然廣州樓市在5月份貌似火熱，但這都受短期因素影響造成的波動，甚至可以說：廣州樓市5月的回暖可能只是曇花一現。

廣州樓市“虛火”褪去，678或全面降溫

“五一”、“端午”小長假過去之后，就將進入6789連續4個月沒有假期的下半年。另外，6、7、8月份又是每年樓市傳統的淡季，廣州樓市早有句俏皮話叫：678，無辦法。所以市場降溫也是季節性因素影響的結果。

而市場集中推新貨的周期已經過去，接下來的三季度全市不會有太多新盤新貨亮相，從營銷的角度看，接下來的市場也將缺乏熱點和亮點。至于新盤超高的使用率，則完全是一把雙刃劍，一方面他讓一手新城形成更強的競爭力，另一方面他對使用率低的舊盤，二手房市場則形成強烈的沖擊。畢竟120%、130%使用率的新產品在市場總量中占據少數。所以更大規模的舊產品市場將受到進一步的沖擊，未來很可能要么有價無市，要么只能以價換量。其實在5月份的時候，不少房地產操盤手直言，目前的市場是旱的旱死，澇的澇死。意思是新盤新規產品熱銷，對應的是更廣泛的舊盤和二手房的滯銷。

從全市的角度看5月份的市場復蘇，除了產品之間巨大的差異造成市場冷熱不均外，還有區域之間的巨大差距。5月份，廣州樓市熱銷的區域分別是海珠，天河，兩區成交量環比大漲80%，番禺，黃埔則同比上漲了40%，而外圍四區市場則呈現弱勢。統計數據顯示，今年5月，海珠、荔灣、越秀、天河四區，約有12%的項目采取價格讓利政策。而近郊的番禺、黃埔、白云則有25%的項目降價促銷，外圍的花都、南沙、增城、從化則有高達50%在降價走貨。

而更重要的是，樓市中期的基本面并沒有發生變化。我們首先要回顧4月份樓市急速降溫的原因。當時是因為關稅問題導致的全球經貿以及經濟的不確定性，繼而產生的樓市觀望氣氛的驟然升溫。從宏觀層面看，特朗普的政策每天都在變，貿易不確定性仍在，經濟、就業、收入情況都沒有明顯的改善，通縮仍在繼續。樓市信心幾乎不可能在沒有新的重大利好支持下突然實現復蘇。而在5月各種利好逐漸消退之后，6、7、8月份的樓市很可能會回歸到4月份的較為低迷的狀態。

直到有一天，新一輪大規模利好再次刺激和釋放市場的需求……

下半年政策與市場前瞻，各區各板塊前景預判

核心四區新房價格已經接近底部，或者就在底部了。但二手房價格可能仍有下行空間，這是兩者使用率之間巨大差異造成的結果。目前雖有傳聞說下一階段相關部門會收緊新樓盤偷面積的設計，但這并不可能解決舊樓盤低一大截使用率的問題。而部分房企的特殊身份，是否會繼續讓他們在偷面積問題上享受“特權”？按照過往經驗，他們一直例外，所以限制偷面積是否只是個噱頭，又或者直接變成不對稱的競爭優勢也很難說。

核心四區當中，越秀貨少慢慢賣已經是常態化；荔灣，特別是新荔灣缺新貨，缺中小面積產品，缺低價剛需產品，所以下半年，甚至明年成交都很難放量，但價格會比較堅挺。海珠和天河將繼續是廣州市場最亮的仔，一個依托琶洲，一個依托珠城，區域內的豪宅，周邊的高端改善型項目一直都備受關注且不愁賣。

而近郊三區，黃埔開始認清自己的定位，特別是老黃埔幾個超級大盤，在前期大幅降價后逐漸打開了銷售局面。當然，天量的供應會讓老黃埔長期陷入價格戰的泥潭，這個周期，至少需要 3 到 5 年。

白云區的特征市場依然是分化，南部更像價格堅挺的主城區，北部四鎮依然只能對標遠郊四區，以價換量是唯一選擇。

而番禺更像是廣州的一個縮影，幾個新盤憑借高使用率，優質的地段，更具競爭力的產品獲得市場的認可。但如果你是舊產品，使用率低，區位一般，很可能降點價都仍然賣不動。

外圍四區任重而道遠，貨多，庫存大，購買力不足是通病，而且是長期困擾。比如新塘、增城，朱村等板塊仍然是樓盤一條街，仍然有賣不完的貨。而南沙，庫存依舊全市第一，哪怕出了金融30條，依然解決不了人口不足的根本性問題。花都從化則仍然是本地需求本地消化，廣州主城購買力是看都不會看一眼這兩個區域……

至于下半年樓市政策，我認為只要6、7月份市場仍然低迷，8月份新一輪全國性的利好就很可能會推出。至于廣州會有什么利好？我認為最值得期待的應該是發放購房補貼。目前全國已經有包括南京，蘇州等近50個城市推出，有的補貼房價的0.5%~1%，也有的直接給幾萬塊錢。