深圳樓市：新房太難了。。

當“金三銀四”過去，深圳樓市買房的人變少了。

今年5月，深圳新房住宅預售+現售合計網簽3162套，二手住宅網簽4687套，分別環比降14.4%、18.2%。

前幾天也說了5月份深圳二手房市場的基本表現，整體以價換量，剛需改善占大頭，今天重點來看新房市場。

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回顧5月份深圳新房市場，大致情況如下：

1、開發商推盤節奏放緩

供應數據顯示，5月份深圳僅有6個項目取證入市，新增一手住宅1797套。而在4月份，深圳共發放18個住宅項目預售證，總供應量4766套。

這種謹慎推貨策略帶來庫存下降。

據樂有家數據統計，截至5月底，深圳新房預售住宅庫存量降至26343套，相較4月底減少1719套。按近6個月平均銷售速度計算，去化周期為7.9個月。

不過現在深圳市場上，有30%左右的新房是現售狀態，全部加起來，深圳去化周期實際要更長些。

2、去庫存進程，區域分化嚴重

深圳各區的去化周期差距比較大。

比如福田區、光明區和寶安區，當前預售新房住宅存量分別為479套、1745套、4645套，按近6個月平均銷售速度算，去化周期均在半年以內。

而坪山區當前新房住宅存量4419套，去化周期高達22個月，是除深汕合作區以外，目前深圳新房庫存壓力最大的區域。

3、折扣力度處于近年來最大

5月以來，深圳，不少開發商推出了特價房、一口價等促銷活動，變相降價幅度在5-8%左右，個別項目甚至更高。

整體來看，核心地段的高端項目價格依然堅挺，如深鐵前海時代尊府豪宅大戶型。而龍崗、坪山等外圍區域的項目，則面臨較大的降價壓力。

現在的深圳新房市場，高端盤少，低端盤多。這也是為什么中指研究院最新公布的5月百城價格指數顯示，深圳新房價格逆勢下跌，成為四個一個城市中唯一環比下降城市的核心原因。

02

如今在深圳新房市場，還出現了一個現象，就是開始流行“好房子”概念。

新規產品戶型、高使用率、大園林等等，自稱“好房子”的樓盤越來越多。

一方面，這是行業在響應政策號召，加大高品質住房供給；另一方面，對購房者來說，盲目追求“好房子”，很容易只盯著品質而忽略其他更重要因素。

畢竟決定房子價值的，首先是這個地段上所附加的資源，其次才是產品力。

如果一個新樓盤，地段不行，交通一般，配套匱乏，全身上下最大的賣點只剩下產品力，它充其量只能叫做“好產品”，與“好房子”沒半毛錢關系。

一個住起來不方便，最后很可能犧牲價格換取流通性的房子，算得上是什么“好房子”呢？

就像三四線城市的房子，不管前期建設砸了多少錢，外立面、公區和裝修打造得多奢華，進入二手房市場的最終宿命注定是賣不上高價。

所以，“好房子”概念放在不同位置，理解是不一樣的。

對開發商來說，“好房子”政策最大的意義是把產品做好，為行業提供新標準，從賺快錢轉向賺慢錢。

對買房人來說，你可以追求“好房子”的品質，但不能只追求“好房子”的品質而放棄地段資源。

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宏觀市場，5月利好政策頻出，力度中規中矩。

5月7日，央行宣布降低存款準備金率0.5個百分點，下調政策利率0.1個百分點，并將個人住房公積金貸款利率降低0.25個百分點。5月20日，5年期以上LPR從3.60%下調至3.50%，進一步減輕了購房者的負擔。政策組合拳的持續發力不僅降低了購房者的置業成本，還向市場傳遞了高層穩定樓市的明確信號。

接下來，促進市場持續恢復仍是今年房地產重要政策目標，各項政策有望繼續加快落實，具體政策主要聚焦城中村改造、收購存量商品房等方面。

微觀市場，隨著6月年中銷售沖刺期的到來，房地產企業的推盤節奏將加快，南山區將成為重頭戲。此外，深圳部分開發商的促銷力度可能會進一步加大，以沖刺年中業績。

對于剛需型買家而言，當前的市場環境提供了較好的議價空間和選擇機會。

長期來看，深圳作為科技創新之城的吸引力依然強勁，持續的人口流入和堅實的產業基礎，為樓市提供了最厚實的基石。隨著政策效應的進一步釋放和市場自身調整到位，深圳樓市有望逐步止跌回穩。

樓市分化時代，越是不確定性強的樓盤，越要躲開。

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