謝逸楓：王石救不了萬(wàn)科，解不了危機(jī)，揭秘萬(wàn)科危機(jī)背后的真相

文/謝逸楓

萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人、名譽(yù)主席王石的發(fā)文，更多的是一種內(nèi)心發(fā)出呵護(hù)萬(wàn)科、穩(wěn)定萬(wàn)科投資人的無(wú)奈之舉。即使萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人、名譽(yù)主席王石重回萬(wàn)科，依然無(wú)法力挽狂瀾逆轉(zhuǎn)萬(wàn)科局面、解除萬(wàn)科當(dāng)下危機(jī)。

眼下萬(wàn)科的危機(jī)，是流動(dòng)性、債務(wù)危機(jī)，最缺的是現(xiàn)金，不是喊口號(hào)、弄情懷。如果不是真金白銀的支持，一切都是為了口號(hào)的口號(hào)。真正可以給萬(wàn)科帶來(lái)穩(wěn)定局面的還得是深鐵，看看深鐵的連續(xù)輸血。

2025年5月21日，根據(jù)公告，萬(wàn)科已與深鐵集團(tuán)簽署借款合同，并收到深鐵集團(tuán)提供的42億元借款，三家擔(dān)保主體提供了信用保證。上半年以來(lái)，深鐵集團(tuán)已經(jīng)4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元。

如此高頻、大額的“輸血”動(dòng)作，足見(jiàn)深圳國(guó)資力保萬(wàn)科的決心。但是5月21日，萬(wàn)科與深鐵集團(tuán)就貸款增信安排簽訂補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科須在簽約后2個(gè)月內(nèi)召開(kāi)股東大會(huì)，審議以不超過(guò)60億元萬(wàn)物云股票作為借款質(zhì)押物的議案。

這份補(bǔ)充協(xié)議看似常規(guī)，實(shí)則暗藏深意。通過(guò)股東大會(huì)審議后，萬(wàn)科將按70%的高質(zhì)押率向深鐵集團(tuán)提供資產(chǎn)質(zhì)押。協(xié)議設(shè)置了嚴(yán)密的盯市機(jī)制，借款存續(xù)期間，質(zhì)押股票價(jià)值按股票30個(gè)交易日均價(jià)與最新市價(jià)孰低原則確定。

預(yù)警線不低于130%（質(zhì)押股票價(jià)值/借款余額），平倉(cāng)線不低于100%，應(yīng)設(shè)立日常盯市監(jiān)測(cè)臺(tái)賬。如果連續(xù)3個(gè)交易日低于預(yù)警線時(shí)，須在5個(gè)工作日內(nèi)追加質(zhì)押同類(lèi)股票、其他合格擔(dān)保措施或提前償還部分貸款等，確保滿足預(yù)警線要求。

可以看出，這套“雙保險(xiǎn)”機(jī)制，既彰顯了深鐵集團(tuán)的謹(jǐn)慎態(tài)度，又體現(xiàn)了對(duì)萬(wàn)科的特殊支持。2025年以來(lái)，深鐵集團(tuán)對(duì)于萬(wàn)科的資金支援已經(jīng)接近120億元。除了上述42億元借款外，另外還有四次借款。

2025年2月10日，深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科提供金額為28億元的股東借款，4月29日提供33億元借款，5月14日提供15.52億元股東借款，均是2.34%的優(yōu)惠利率，特別是28億元借款同樣是70%的高質(zhì)押率，足見(jiàn)深鐵支持的一貫性。

深圳地鐵集團(tuán)分別于2月10日、2月21日、4月29日及5月14日向萬(wàn)科提供28億元、42億元、33億元及15.52億元借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額近120億元，足見(jiàn)深圳國(guó)資對(duì)萬(wàn)科的托底決心。

大股東深鐵與萬(wàn)科的融合發(fā)展，為萬(wàn)科在軌道物流、TOD綜合開(kāi)發(fā)方面提供新的業(yè)務(wù)空間，為萬(wàn)科在REITs、Pre-REITs突破，盤(pán)活存量資產(chǎn)、回籠資金，有助于萬(wàn)科在行業(yè)變革中搶占先機(jī)。這些都將幫助萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

2025年5月27日，萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人、名譽(yù)主席王石在朋友圈發(fā)文，稱(chēng)正在嘗試和萬(wàn)科的決策層建立暢通的聯(lián)系，為萬(wàn)科的平穩(wěn)過(guò)渡，為保護(hù)廣大投資者、萬(wàn)科合作伙伴、13萬(wàn)員工的福祉而盡所能。

老漢認(rèn)為，王石發(fā)文難助萬(wàn)科逆轉(zhuǎn)局面，難力挽狂瀾拯救萬(wàn)科。首先是此萬(wàn)科，已非彼萬(wàn)科。萬(wàn)科，不是以前萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的決策者，已經(jīng)是深鐵團(tuán)隊(duì)的決策者。意味著凡是涉及萬(wàn)科的決策，已經(jīng)不是萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)決定的。

再次是王石盡管作為萬(wàn)科的開(kāi)創(chuàng)者，早已經(jīng)沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，對(duì)萬(wàn)科的現(xiàn)狀、未來(lái)，早已經(jīng)失去了掌控力。2017年6月，王石卸任萬(wàn)科董事長(zhǎng)，將公司的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)交給了郁亮，正式退休，不再參與公司經(jīng)營(yíng)、治理。

最后是萬(wàn)科的危機(jī)，不是個(gè)別的現(xiàn)象，是全行業(yè)的危機(jī)。如果王石僅僅是與萬(wàn)科的決策層建立暢通的聯(lián)系，為萬(wàn)科的決策層提供戰(zhàn)略指導(dǎo)和決策建議，幫助萬(wàn)科在困境和復(fù)雜的形勢(shì)中做出更明智的決策。

同時(shí)利用自身的資源為萬(wàn)科牽線搭橋，促進(jìn)與萬(wàn)科的投資合作與交流，帶來(lái)更多的資源和機(jī)會(huì)，是解決不了萬(wàn)科目前的危機(jī)，無(wú)法為萬(wàn)科渡劫提供實(shí)質(zhì)性的幫助。因?yàn)橛袅猎谖粫r(shí)，目前深鐵在位的所有策略、資源已經(jīng)用上了。

老漢認(rèn)為，王石能夠真正幫助到萬(wàn)科緩解危機(jī)的最好辦法，一是返還超千萬(wàn)年薪，給萬(wàn)科，也可以借給萬(wàn)科。二是返還過(guò)去每年超千萬(wàn)的退休金。三是退回萬(wàn)科超3億元的股票分紅。四是與田樸珺借款10億-50億元給萬(wàn)科。

首先是王石的年薪在不同時(shí)期差異較大，?退休前薪酬（1998年-2017年），1998年-2005年累計(jì)約800萬(wàn)元，年均約100萬(wàn)元。??2006年-2011年年薪區(qū)間為248萬(wàn)至857萬(wàn)元。2012-2016年年薪接超過(guò)1000萬(wàn)元，2013年達(dá)到峰值1590萬(wàn)元。??

2017年（退休當(dāng)年）薪酬約595萬(wàn)元。??其次是退休后（2017-2023年）每年1000萬(wàn)元退休金。作為萬(wàn)科名譽(yù)主席，每年領(lǐng)取退休金約1000萬(wàn)元，五年半累計(jì)約5500萬(wàn)元。???2024年4月萬(wàn)科總裁祝九勝稱(chēng)王石自愿放棄退休金，與公司共渡難關(guān)。??

根據(jù)《勞動(dòng)合同法》及企業(yè)薪酬慣例，退休金屬于企業(yè)對(duì)高管歷史貢獻(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，若協(xié)議合法且經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，則具有法律效力。必須需注意兩點(diǎn)，一是協(xié)議是否涉及利益輸送。二是薪酬結(jié)構(gòu)合規(guī)性。

再次是王石退休時(shí)持股0.6%，僅2017年-2023年分紅就超2.3億元，如果是1998年2016年的分紅，這筆分紅款肯定是超億元以上。毫無(wú)疑問(wèn)，王石是不可能把年薪、退休金、股票分紅返還給萬(wàn)科的，更加不可能與田樸珺借款給萬(wàn)科。

老漢認(rèn)為，萬(wàn)科最大的危機(jī)，首當(dāng)其沖是虧損。2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.76億元，同比下滑26.32%，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損494.78億元，成為2024年A股市場(chǎng)已披露年報(bào)中虧損額最大的上市公司，主要來(lái)自存貨減值和資產(chǎn)賤賣(mài)。

主要原因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損。為更快回籠資金，公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。

相較于2023年盈利121.63億，同比下降了506.8%。2025年第一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損達(dá)62.5億元。2024年同期萬(wàn)科的虧損僅3.62 億元，從虧損3億多元驟增至60多億元。

其次是債務(wù)。截至2024年底，萬(wàn)科的報(bào)表顯示，總債務(wù)9474億元（2023年底1.1019萬(wàn)億元），其中有息負(fù)債3819億元，比2023年息負(fù)債還多了386億元。其中短期借款159.73億，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債1460.46億。

克而瑞研報(bào)顯示，截至2024年末，萬(wàn)科有息負(fù)債共3612.8億元，較年初增長(zhǎng)12.9%，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%，2025年萬(wàn)科將面臨償債高峰。2025上半年，萬(wàn)科積極償債。境內(nèi)債方面，2025年以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)兌付多筆公開(kāi)債。

包括1月27日到期的“22萬(wàn)科MTN001”，發(fā)行規(guī)模30億元。2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”，發(fā)行規(guī)模30億元。2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”，發(fā)行規(guī)模20億元。3月4日到期的“22萬(wàn)科01”，發(fā)行規(guī)模8.90億元。

萬(wàn)科稱(chēng)，一季度集團(tuán)順利完成98.9億元公開(kāi)債務(wù)的償還。萬(wàn)科還提前贖回多筆債券，包括“20萬(wàn)科02”“22萬(wàn)科03”“20萬(wàn)科04”“20萬(wàn)科06”。境外債方面，5月13日，萬(wàn)科旗下一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債于5月12日已到期償付。

深鐵連續(xù)輸血，都是還債務(wù)。萬(wàn)科2025年一季報(bào)顯示，公開(kāi)債全部如期兌付，并完成大宗交易38億元，盤(pán)活回款超40億元。萬(wàn)科完成了5筆境內(nèi)公開(kāi)債的償還，總額為98.9 億元。進(jìn)入第二季度，萬(wàn)科償債與付息也在持續(xù)推進(jìn)。

5月13日，萬(wàn)科完成一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債的兌付，這筆美元債于5月12日已到期。5月15日發(fā)布公告稱(chēng)，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。最終，這筆債券也按期完成了付息。

最后是流動(dòng)性危機(jī)。2025年一季度末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元。有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元。資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。按照短期債務(wù)來(lái)看，剔除限制的貨幣，持有的現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，這就是深鐵連續(xù)輸血萬(wàn)科的真正原因。

萬(wàn)科的高回款率成為亮點(diǎn)。一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額349.2億元，回款率超過(guò)100%。實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)盤(pán)活回款24筆，合計(jì)40.9億元。目前這個(gè)回款速度依然緩慢。

萬(wàn)科的危機(jī)，未過(guò)去。萬(wàn)科2025年到期債務(wù)超1580億元，而一季度歸母凈利潤(rùn)虧損62.46億元。按照萬(wàn)科持有貨幣資金755億元來(lái)看，是無(wú)法覆蓋一年到期債務(wù)超過(guò)1580億元的。萬(wàn)科能否在2025年下半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售企穩(wěn)、融資回暖，成為關(guān)鍵。

深鐵這波“輸血”力度大，真正要解決問(wèn)題還得靠萬(wàn)科自己。首先是按照目前深鐵的虧損來(lái)看，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表虧損達(dá)334.6億元，占2023年末凈資產(chǎn)的10.46%。所以，大股東的“輸血”只能短期緩解壓力，無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)。

其次是萬(wàn)科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”，而非單純依賴(lài)外部資金支持。一方面是要加快銷(xiāo)售回款獲得現(xiàn)金流、加大資產(chǎn)處置力度獲得現(xiàn)金、剝離非主業(yè)的業(yè)務(wù)換現(xiàn)金、減少投資和拿地、債務(wù)重組、保優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另一方面是調(diào)整投資策略和經(jīng)營(yíng)策略，聚焦優(yōu)質(zhì)資源，將投資集中到核心一二線城市，通過(guò)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)逐步對(duì)沖歷史經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在三四線城市的存量土地項(xiàng)目采取合作、戰(zhàn)投的方式開(kāi)發(fā)，減少現(xiàn)金的支出。

而已經(jīng)竣工和建成的項(xiàng)目，借助地方和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策刺激、去庫(kù)存政策、收儲(chǔ)、城市更新的安置、補(bǔ)貼買(mǎi)房等方式，千方百計(jì)的盡快去化庫(kù)存，減輕包袱，快速銷(xiāo)售房子，加快銷(xiāo)售回款。

最后是萬(wàn)科采取合作拿地、投資和大股東支持下重啟拿地，重點(diǎn)布局核心一二線城市，通過(guò)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。毫無(wú)疑問(wèn)，只有保持正常的公司運(yùn)營(yíng)和資金流向及正常的公司經(jīng)營(yíng)，未來(lái)萬(wàn)科才能真正走出困境。

鄭州市中原區(qū)一宗城中村改造項(xiàng)目用地的出讓?zhuān)l(fā)市場(chǎng)關(guān)注。5月28日，萬(wàn)科聯(lián)合體以5.28億元底價(jià)競(jìng)得前述項(xiàng)目，該地塊土地面積26845.4平方米，規(guī)劃建筑面積134227平方米，成交樓面價(jià)3934元/平方米。

河南國(guó)信樂(lè)達(dá)房地產(chǎn)有限公司股東結(jié)構(gòu)顯示，鄭州萬(wàn)科持有該公司50%股份，其余股份由河南國(guó)信房地產(chǎn)、河南好多錦商貿(mào)有限公司持有。這是萬(wàn)科宣布積極實(shí)施“一攬子”方案、推進(jìn)改革化險(xiǎn)與融合發(fā)展后，少見(jiàn)的投資拿地行為。

萬(wàn)科通過(guò)與合作方的股權(quán)合作，巧妙地分散了拿地資金壓力。5.28億元的土地款，萬(wàn)科實(shí)際僅出資2.64億元，在其2025年拿地預(yù)算中，占比相對(duì)較低。同時(shí)，合作方河南國(guó)信此前投入的資金有保障，進(jìn)一步降低了萬(wàn)科的資金投入強(qiáng)度。

王石留給萬(wàn)科的遺留問(wèn)題暴露，首先是王石時(shí)代建立的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式成為致命毒藥。其次是王石推動(dòng)的“合伙人制度”在2024年暴露設(shè)計(jì)缺陷，項(xiàng)目跟投資金池被曝挪用至高風(fēng)險(xiǎn)投資，導(dǎo)致2000多名核心員工利益受損。

最后是王石在萬(wàn)科的退休前高薪酬、退休后高退休金、高分紅，帶了不好的榜樣。對(duì)比萬(wàn)科前總裁郁亮年薪1200萬(wàn)元，王石退休金幾乎占其80%，而公司2024年凈利潤(rùn)虧損近500億，相當(dāng)于每天燒掉1.35億。

2024年凈利潤(rùn)虧損494.78億元、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流僅剩38億元。翻開(kāi)萬(wàn)科最新年報(bào)，數(shù)據(jù)確實(shí)扎心。2024年公司銷(xiāo)售額暴跌34.6%，凈利潤(rùn)創(chuàng)下歷史性虧損，負(fù)債總額攀升至9474億元，現(xiàn)金流更是連續(xù)三年縮水。

不可思議的的是萬(wàn)科為化解流動(dòng)性、債務(wù)危機(jī)，2024年光是裁員就超萬(wàn)人，多地項(xiàng)目停工，企業(yè)的高管們、已經(jīng)退休的王石等卻還在享受高福利，領(lǐng)著千萬(wàn)的薪酬、千萬(wàn)退休金，還有高分紅，讓人情何以堪。