深圳樓市：龍崗的“鄙視鏈”，太扎心了…

　　龍崗是深圳全市新房住宅庫存量最大的區域，也是二手房庫存量最大的區域。

　　目前貝殼二手房上，龍崗區整體掛盤均價3.9萬/㎡，和鹽田區、坪山區并列“3字頭”。

　　龍崗現在房價最高的的兩個板塊是：坂田和大運。

　　但這哥倆在龍崗的待遇，簡直是天差地別，一個集萬千寵愛，一個已失寵多年。

　　為什么龍崗會區別對待這兩個板塊？

　　01

　　坂田，是龍崗最能賺錢的“養子”。

　　2023年，坂田街道以28.51平方公里的土地面積，貢獻了全區近50%的GDP，其規模以上工業增加值占區65%，妥妥是龍崗的經濟頂梁柱。

　　但坂田的地理位置有點尷尬，靠近羅湖、福田和龍華，坂田去龍崗大運比龍華福田羅湖還遠，很多人甚至不覺得坂田屬于龍崗。

　　早在2016年，深圳市委提出的12區行政規劃方案里，就有個布吉新區（包含坂田），和現在的區劃不同。

　　這也說明，坂田從一開始就和龍崗很有“距離感”，因為未來有可能被劃走，所以龍崗也不會砸重金去好好發展。

　　結果就是，除了產業牛，坂田的城市面貌落后一大截，直接導致越來越多華為高管們把買房的目光轉向其他改善豪宅板塊，留在坂田周邊買房的華為人，大多數都是偏剛需。

　　而大運作為龍崗的“親兒子”，政府砸重金建設，資源傾斜毫不手軟。這些年坂田賺的錢，很多流向了建設大運和中心城。

　　現在坂田整體二手房均價5.5萬/㎡，大運整體掛盤均價4.6萬/㎡，布吉街道周邊的幾個板塊基本上都是3.5萬/㎡上下。

　　如果坂田沒有現有的產業優勢支撐，房價必定低于大運，向布吉房價靠攏。

　　那么，大運的城建新、配套優，為什么房價卻不溫不火？

　　本質上是因為龍崗大運缺少優質產業支撐，導致大運和中心城屬于睡城邏輯，對核心區外溢依賴度較高，只有居住屬性。

　　02

　　坂田樓市的案例，說明了一個房價鐵律：

　　對深圳房價來說，產業是地基，品質＋配套定高度。

　　一個板塊想要留住中高端購買力，光有產業還不夠，還要擁有頂級資源和宜居的環境。

　　比如華僑城、深圳灣、前海寶中等，這些地方的房價之所以高，核心是既有優質產業，又讓人“想住、住得舒服”。

　　最重要的是，這些地方的品質改善房，讓高凈值人群覺得未來資產安全且有奔頭。

　　深圳發展到現在，只要不是犄角旮旯的地方，每個板塊都有產業布局，包括旅游業、服務業、制造業、科技、人工智能、新能源等，深圳人口密度大，缺的不是產業區，缺的是具備各種稀缺資源的強產業區。

　　可能有人會問，要是坂田現在開始改善環境、補齊配套，能不能力挽狂瀾，躋身于改善板塊？

　　一個字：難！

　　首先就是資金問題，坂田在龍崗的地理位置擺在那兒，龍崗政府不會突然把所有資源都傾斜給它，沒錢沒資源，想發展談何容易？

　　而且坂田不是全新開發的區域，想完善配套、改變城市面貌就得搞舊改。

　　熟悉深圳的人都知道，舊改周期特別長，等坂田現有舊改項目全部完成，也不知道等到猴年馬月。到那時候，其他改善板塊的房價估計又要被抬上一個新高度。

　　03

　　深圳買房，為什么不要盲目追偏遠新區？

　　我們現在所看到那些成熟的片區，都不是一天建成的。一個新板塊的發展，通常要經歷這么幾個階段：

　　1、荒地階段：就是一片空地，啥都沒有。2、畫餅階段：開發商和政府開始宣傳規劃藍圖，炒概念。3、配套落地階段：規劃的東西慢慢開始建了，或者真的建好了。4、產業進駐階段：隨著產業的進駐，對周邊的住宅需求開始涌現。

　　5、供需平衡階段：住宅區的人搬進來住了，各種生活需求都起來了，變得很熱鬧。

　　離主城區越遠的新板塊，往往發展就越漫長；離主城區越近的新板塊，發展起來相對快一些。

　　價格在不同發展階段差別也很大，如果價格提前透支了未來的價值，或者規劃藍圖不及預期，房子就會難漲價、難變現。

　　所以，買離城區近點的、配套看得見摸得著的，往往更穩妥。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。