2025年下半年，房地產行業將迎來劇變

近日，中信證券發布研報——

2025年下半年房地產行業將迎來劇變

摘錄重點如下：

2025年下半年將是中國房地產行業的劇變時刻。此次變革程度僅次于1998年房改，傳統粗放式住宅開發模式已不可持續，行業需求轉向改善型置業，政策也從鼓勵供給放量轉向支持供給提質；

預計房地產開發投資將持續下降，但房價對消費的拖累可能減弱，區域土地財政收入或進一步分化；

企業面臨住宅去化困難與經營性不動產投融管退環境有利的雙重局面，行業或將進入模式創新階段；

新模式下，企業需洞察消費者偏好并提升運營能力。風險方面，部分企業可能因不良資產負擔或輕資產運營能力不足而面臨挑戰

房地產行業的轉變，不是掉頭，是目前包括從業者在內的普遍共識。

以前是從無到有，現在是從有到優；

時代真的變了，各位大人！

我之前的推文里，不止一次說過，房地產政策非常明朗——

保新棄舊

得出這個結論，不難。

信陽全面推出的現房銷售，是一個信號

新的《住宅建筑規范》明確好房子，是一個信號

各地城市拿出壓箱底的核心地塊，是一個信號

存貸款利率雙降，是一個信號

房地產行業的下限是居民購買力，上限是居民杠桿和對應的負債率，把所有的數據捋一捋，基本上就能完全明白，大家所熟知的2016-2021年房地產大躍進一去不復返了。

現在，二手成交已經遠大于一手房成交

將來，新房子和好房子，對應的是資產；二手房和剛需房，對應的是居住——能以不動產作為資產的，不多！

中信證券給了一個結論

▍開發投資繼續下降，我們認為這種下降是趨勢性的。

全市場存量供給仍然偏大，現房占比仍然較高，庫存去化仍然較為困難，且企業越來越集中在高房價城市，后續施工投入追加有限。

我們認為開發投資的持續下降是趨勢性的，不是周期性的，我們下調2025年全年房地產開發投資預測到同比下降11.1%。

高盛近期《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》研報中，給出四個預判，這四個預判可以看做是中信證券結論的量化：

▍2035年，中國新房銷售面積預計會相對2024年再度下降40%

▍預計至2035年，前十大開發商在三線以上城市市場份額將接近50%

▍至2035年，中國房地產二手房銷量將達到8億平米（基本判斷）-9億平米（樂觀判斷），將占行業總量2/3

▍至2035年，二手房交易和裝修交易所增長的市場需求，將很大程度上抵消未來新建住房的減少；至2035年，二手房交易與裝修市場需求將為房地產上下游價值鏈公司帶來5.7萬億市場需求，這個市場相對2024年將增長70%

基于約1%的綜合翻新率和110億平方米的建筑存量，高盛預計2035年翻新需求將達20億-23億平方米（較2024年增長近乎翻倍，2024年為12億平方米），占建筑施工總量的60%

總結高盛研報，一句話，就是——

房地產行業不是消失不見了，而是以另外一種方式（存量交易）繼續創造價值。

行業巨變，無人可以阻擋趨勢；

順勢而為，大約才能繼續活著。