新房限售就要解禁，當(dāng)年31個“千人搖”項目居然沒幾個賺

時間可以撫平一切傷口，比如，沒有買到“千人搖”項目帶來的悲痛。

還有不到一年，2021年上海實行新房積分制之后那些引發(fā)“千人搖”“萬人搖”的紅盤就可以上市了，他們的五年限售，結(jié)束了！

賺大錢了嗎？

截止到現(xiàn)在，真沒有。

2021年上海新盤開了255次！當(dāng)年，一些被套上“5年限售”緊箍咒的紅盤房源，可以進(jìn)入二手房市場了。

是時候可以算算，當(dāng)年為了“打新”而清空名下所有房產(chǎn)的瘋狂，能換來多少真金白銀的房產(chǎn)增值？

2021年，對上海買房人來說是一個重要的節(jié)點。當(dāng)年的2月6日上海開啟積分制，觸發(fā)1.3的入圍比的新盤，都被套上了“5年限售”的緊箍咒。

由此，上海樓市也進(jìn)入了全新且短暫的魔幻時代。

那一年，小美身邊不少上海的朋友，為了高積分“打新”，都果斷地“清空“了自己名下的房產(chǎn)。

積分制后，在上海買新房要跟社保掛鉤，總之一句話來概述下，從2003年一直正常繳納社保但是名下沒房的可以優(yōu)先獲得買房資格。

天，這是一種什么樣的類別：有錢，40多歲，名下沒有房子。

放到上海的婚戀市場，幾乎是首輪被熄燈的對象。因為當(dāng)時一手房跟二手房之間有價格差，所以不管是用什么辦法，一個家庭，至少也要騰出一個“干凈”的名額，參與這場當(dāng)時看似穩(wěn)賺不賠的市場瘋狂。

為了騰名額，有離婚的，有直系親屬間贈與的，也有賣房的，就是想盡各種辦法，無所不用其極。

正因為購房者的瘋狂，那一年，許多項目，無論市中心，還是郊區(qū)，都出現(xiàn)了“千人搖”、“萬人搖”的所謂紅盤。

小美大概算了一下，當(dāng)年幾乎一半的新房都因為參與認(rèn)籌的購房者太多被列入限售行列，總數(shù)加起來超3.3萬套！

3.3萬套，背后就代表3.3萬個家庭啊！現(xiàn)在再回頭去看，只有兩個字：壯觀！

簡單梳理一下：

2021年，誕生了兩個積分過百的項目，黃浦的復(fù)興瓏御和翠湖五集，其中，復(fù)興瓏御開出了接近滿分（113.04）的112.8分，成為上海首個入圍分破百新盤。

復(fù)興瓏御開盤三個月后，明星紅盤翠湖天地五期入圍分也破百了。

當(dāng)時，徐匯濱江還沒那么火，在2023年以667%認(rèn)購率創(chuàng)下記錄的云錦東方三期，在2021年認(rèn)購率還只有314%。

但是黃浦一直是很火的。

黃浦陸家浜路板塊的復(fù)興瓏御，往西是新天地和淮海路，往東是豫園，可以說是黃金地段，作為當(dāng)年黃浦老西門唯一在售的限價新房，又很稀缺。

一手房均價13.6萬元/平方米，上周邊二手房掛牌價已破20萬+，最后一批47套房源吸引219組認(rèn)購，認(rèn)購率高達(dá)466%，所以開出了接近滿分的112.8入圍分。

一半是奔著賺錢去的。

從復(fù)興瓏御近期成交均價來看，整體漲幅為44%。如果有資金成本的話，加上交易的稅費成本，原先的“大賺”沒有辦法實現(xiàn)。

我們特意查了復(fù)興瓏御一期和二期近期成交情況可以更細(xì)致對比。

黃浦區(qū)另一個明星樓盤，位于新天地板塊的翠湖天地五期，開盤均價16.5萬/平米，可參考的翠湖天地四期雋薈的成交均價是23.66萬/平方米，漲幅43.40%。

實際上，翠湖天地一到四期二手房成交均價整體也有波動上漲，其中四期雋薈漲幅最高，從2020年到2024年漲了35%。

買房四年不到45%的漲幅，這個上漲的速度確實有點低于預(yù)期了。至少這些豪宅去掉資金成本的話，沒有辦法實現(xiàn)“買到就賺”的初心。

要知道，現(xiàn)在房產(chǎn)的持有成本可不低，包括契稅（當(dāng)時首套1.5%）、維修基金、物業(yè)費等，如果有貸款的話，每年的銀行利息也是不小的成本。

一般情況下，買房5年后出售，房價漲幅至少要達(dá)到20%才能覆蓋以上這些基本的成本支出，如果是臨時跟朋友借的資金，那漲幅要30%以上。

持有房產(chǎn)還有很多隱形的支出，比如數(shù)千萬資金購買房產(chǎn)后的沉淀成本、購置家具家電的支出，以及購買車位的費用，以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)60萬元一個車位的價格計算，如果把這些成本再算上，5年50%的漲幅大概才能保證不虧。

所以，買了豪宅一定就賺也是個偽命題！

接著看，這些千人搖號的項目都賺了嗎？

表：2021年觸發(fā)積分的項目開盤均價較項目二手房成交均價漲跌情況

浦東前灘在積分制實施初期屬于爆紅的板塊，當(dāng)時被稱為“前灘雙雄”的兩個項目：晶鴻名邸和東方惠雅，其中晶鴻名邸也是一個接近滿分的項目，入圍分達(dá)到97.23，東方惠雅積分也在87.44，兩個項目漲幅都在40%以上。

這屬于命好的，但是前灘的“大賺特賺”神話沒有實現(xiàn)。

那些2021年觸發(fā)積分的項目中，有八成項目是漲的，但漲幅最高的也就57%左右。跟賣空了房子去搖號相比，這個漲幅幾乎不值一提。

還有14個項目4年漲幅低于10%，其中6個項目已經(jīng)是低于開盤均價的“破發(fā)”狀態(tài)，且無一例外都位于近遠(yuǎn)郊區(qū)域，均價多處于3-5萬元/平方米區(qū)間。

還有一個幾乎沒賺到錢的是2021年外環(huán)外的“當(dāng)紅炸子雞”項目蟠龍?zhí)斓兀诜e分制出臺前的2020年10月首開，就吸引了3750組客戶認(rèn)購,還刷新了當(dāng)時上海單盤認(rèn)籌人數(shù)的紀(jì)錄。

小美當(dāng)時好幾個朋友不惜低價賣了房子成為滿分選手去搖蟠龍?zhí)斓兀蹇樟嗣碌姆慨a(chǎn)，就為了去搖蟠龍?zhí)斓兀颂啵瑳]搖到。

2021年積分制后，二期入圍分達(dá)到81.23分，是當(dāng)時上海外環(huán)外的最高分，成為大虹橋板塊的流量擔(dān)當(dāng)。

蟠龍?zhí)斓啬壳耙黄诙址烤鶅r漲幅為24%，并不太高，如果是按揭貸款買房還買了車位的業(yè)主，那妥妥是虧了。

這個絕對是大熱門中的熱門了，結(jié)果，買到的沒賺到錢，匆匆忙忙賣了房去搖號的，賣虧了。

掐指一算，31個搖號項目里，一半以上沒賺到錢，三分之一的買虧了。匆匆五年，沒有改變潮汐的方向，改變了買房人對樓市的判斷。