樓市，正在發(fā)生重要變化

原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊

01

樓市傳來大消息

據(jù)新華社報道，4月15日，領(lǐng)導(dǎo)在北京調(diào)研，在北投科創(chuàng)社區(qū)人才公寓項目現(xiàn)場聽取北京市存量房盤活再利用、商品住房轉(zhuǎn)化人才公寓項目等情況匯報，察看樣板間和周邊環(huán)境，與入住公寓的專家交談……

領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研中聚焦房地產(chǎn)市場，并有全面的論述、具體要求，為這個行業(yè)打氣，這在過去25年里非常罕見，甚至堪稱第一次。

至少三大戰(zhàn)略意圖浮出水面：

其一，地產(chǎn)的“壓艙石”角色被重塑。在外部不確定性加劇的背景下，房地產(chǎn)不再僅僅是經(jīng)濟(jì)增長引擎，更是穩(wěn)定內(nèi)需、疏通內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵抓手，430前后大概率會出臺一波樓市新政。

其二，“人才爭奪戰(zhàn)”進(jìn)入白熱化，安居是核心籌碼。高學(xué)歷人才的去留，直接關(guān)系到城市的核心競爭力。提供高質(zhì)量的居住保障，已從福利選項上升為城市戰(zhàn)略的標(biāo)配。

其三，住房“雙軌制”加速落地，市場格局面臨重構(gòu)。保障歸保障，市場歸市場，界限日益清晰。隨著配售型保障房逐步推進(jìn)，人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房即將絕版，一個特定的政策紅利窗口，正在關(guān)閉。

可以說，中國樓市正處在一個最特殊的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這無疑加劇了當(dāng)前市場的復(fù)雜性與分化。

多種產(chǎn)權(quán)、多種規(guī)則、多種身份的房產(chǎn)并存，信息也因此更為多元和專業(yè)化。對于大多數(shù)購房者而言，全面細(xì)致地把握其中的差異與細(xì)則，確實(shí)需要付出相當(dāng)?shù)年P(guān)注和學(xué)習(xí)。

而且近期深圳市場還出現(xiàn)一個反常信號，讓人嗅到一絲不一樣的味道……

02

知識中產(chǎn)聚集的背后邏輯

在最近參加的一次內(nèi)部分享會上，一個數(shù)據(jù)引發(fā)筆者關(guān)注：

深圳龍華某個人才房項目，已購房業(yè)主中，擁有博士及研究生學(xué)歷的比例，竟然到達(dá)了70%！

這是一個極為反常的數(shù)據(jù)。

第一，根據(jù)最新的官方人口統(tǒng)計，深圳擁有大專以上學(xué)歷的人口占比28.85%，本科以上更少了，可能不足20%。而一個人才房小區(qū)的博士、研究生業(yè)主比例竟能達(dá)到70%，這很不正常。（數(shù)據(jù)來源：深圳市第七次全國人口普查公報）

第二，人才房的申請門檻并非高不可攀，專科以上或擁有技術(shù)證書就能申購，為何這個項目能吸引如此高密度的知識中產(chǎn)？

要知道，這類人群沒有不聰明的，邏輯縝密，極度理性，絕非市場情緒或普通營銷就能輕易驅(qū)動的。他們“用腳投票”的背后，必然是看到了普通人看不到的價值。

帶著這些疑問深入挖掘，一番抽絲剝繭后，筆者終于明白為什么了，總結(jié)兩個核心感受分享給大家。

第一個感受是，信息不對稱下，普通人很難做出正確選擇。

普通購房者往往信息獲取不全面、不深入，容易被市場噪音誤導(dǎo)。提及人才房、安居房，許多人的固有印象可能是“過渡”、“將就”，腦海中浮現(xiàn)的是小戶型、混居社區(qū)等畫面。

事實(shí)上，深圳有一些極為特殊的保障房項目，專門面向高端人才如領(lǐng)軍人才、海外高層次人才，乃至院士、諾貝爾獎得主等。

例如，位于安托山的“深鐵懿府三期”，明確規(guī)劃了608套面積為148-199㎡的四房大戶型人才房，坐擁山海景觀，是名副其實(shí)的豪宅級人才房配置。

而我們上面提到的，博士研究生占比70%的人才房社區(qū)，和這些高端人才房非常相似。

順藤摸瓜找到這個項目，其備案名為“安居華越龍苑”。

再深挖其背景，發(fā)現(xiàn)它并非尋常開發(fā)用地，而是一個“工改保”項目。當(dāng)初調(diào)規(guī)的時候，就是面向杰出人才和國家級領(lǐng)軍人才的、高起點(diǎn)高規(guī)格項目。

從控規(guī)圖就能看出它的出身不凡，三塊黃色居住用地，分別代表安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑，中間是公園綠地，北部緊鄰的是一塊教育用地，居住氛圍純粹，配套優(yōu)越。

來源：深圳市規(guī)劃和自然資源

再看這三個項目的戶型分布：超4000套房源中，最小面積即為三房，四房占比高達(dá)約30%，最大戶型達(dá)到151㎡，這在深圳保障房市場是極為罕見的。

信息的壁壘，往往就是價值的護(hù)城河。大部分普通人不了解高端人才房這些信息，所以很容易錯過政策紅利。

第二個感受是，不要被房子的“身份標(biāo)簽”所綁架，要穿透“身份”看本質(zhì)。

一套房產(chǎn)的內(nèi)在價值，關(guān)鍵在于其地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿Φ群诵囊兀呛唵蔚摹叭瞬欧俊被颉吧唐贩俊睒?biāo)簽。

這種“穿透身份看本質(zhì)”的視角，在知識中產(chǎn)群體中尤為普遍。

這類群體在做置業(yè)決策時，對自身核心需求、生活痛點(diǎn)以及項目所能提供的實(shí)際解決方案進(jìn)行了深入的權(quán)衡與考量。他們看到的，可能正是那些被市場噪音或固有印象所忽略的價值點(diǎn)。

以安居華越龍苑為例，項目被劃入深圳“四大名校”之一的深圳中學(xué)龍華學(xué)校（含小學(xué)部、初中部），并且屬于優(yōu)先級最高的“單片學(xué)區(qū)”。

區(qū)位示意圖

根據(jù)龍華區(qū)教育局公示的《關(guān)于2024年義務(wù)教育階段14所公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案》，深圳中學(xué)龍華學(xué)校采取“單校劃片”與“多校聯(lián)動學(xué)區(qū)”相結(jié)合的學(xué)位分配模式。依據(jù)錄取規(guī)則，招生將嚴(yán)格按照“單片學(xué)區(qū)1類、多校聯(lián)動學(xué)區(qū)1類、單片學(xué)區(qū)2類、多校聯(lián)動學(xué)區(qū)2類……”這樣的學(xué)位類型順序依次進(jìn)行，同一類型內(nèi)再按積分高低排序，錄滿即止。

這意味著，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑在申請深圳中學(xué)龍華學(xué)校學(xué)位時，享有優(yōu)先錄取順位。他們將先于“多校聯(lián)動”學(xué)區(qū)的生源獲得學(xué)位分配資格。

粉色區(qū)域為單校劃片 來源：龍華政府在線

縱觀深圳發(fā)展史，名校選址歷來優(yōu)先考慮保障房區(qū)域，這是一貫的城市規(guī)劃策略。

就像龍悅居、鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑配套了優(yōu)質(zhì)名校一樣，深圳中學(xué)龍華學(xué)校選址安居華越龍苑旁邊，正是這一規(guī)律的延續(xù)。

對于高度重視教育、并常常為此付出巨大成本的知識中產(chǎn)家庭而言，這種確定性能在很大程度上緩解他們的教育焦慮。

時間成本是知識中產(chǎn)群體高度敏感的另一個維度。許多人在城市核心區(qū)域工作，通勤效率直接影響生活品質(zhì)和可支配時間。

安居華越龍苑直徑600米范圍內(nèi)有四個地鐵站規(guī)劃，現(xiàn)有地鐵4號線、6號線覆蓋了深圳多個主要城市中心，而規(guī)劃中的22、25、27號線則預(yù)示著未來更強(qiáng)的通達(dá)性。

項目鄰近大型商業(yè)綜合體（如壹方天地）和倉儲式超市（如山姆會員店），意味著日常采購、家庭聚會等需求可以在步行范圍內(nèi)解決。

除了滿足基本的功能性需求，知識中產(chǎn)群體也往往關(guān)注居住環(huán)境的文化氛圍和生活品質(zhì)。他們可能更傾向于靠近圖書館、美術(shù)館、體育中心等能提供精神滋養(yǎng)和健康生活方式的場所。

安居華越龍苑毗鄰規(guī)劃建設(shè)中的市級文化設(shè)施深圳第二圖書館、美術(shù)館新館以及現(xiàn)有的演藝中心、體育綜合體。

這與知識中產(chǎn)群體普遍追求的終身學(xué)習(xí)、健康生活的價值觀相契合，使得該區(qū)域在滿足基本居住需求之外，具有了額外的吸引力。

綜合來看，安居華越龍苑之所以能匯聚大量知識中產(chǎn)，并非因為其“人才房”的標(biāo)簽本身，而是其提供的資源組合，在多個關(guān)鍵維度上精準(zhǔn)地回應(yīng)了這個群體的核心需求和痛點(diǎn)。

03

抓住“政策”的最后窗口

回到一個最實(shí)際的問題：對于符合條件的購房者而言，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑這三個項目約3.96萬/㎡的毛坯均價，其性價比究竟如何？或者說，這份“政策紅利”的含金量有多高？

通過與周邊市場的橫向?qū)Ρ龋鸢富蛟S會更加清晰：

對比同片區(qū)、同學(xué)位的二手房：

目前，能夠共享深圳中學(xué)龍華學(xué)校學(xué)位的周邊二手小區(qū)，大多樓齡已超過10年。盡管房齡較老，但其市場價格普遍維持在5.6萬元/㎡左右。

這其中，學(xué)位的價值溢價顯而易見。相比之下，安居華越龍苑等作為全新住宅項目，其約3.96萬/㎡的毛坯均價，價格上的優(yōu)勢不言而喻。

對比同片區(qū)、同學(xué)位的新房：

萬福花園是當(dāng)前周邊片區(qū)內(nèi)，唯一在售且同樣帶有深中學(xué)位的新盤。根據(jù)市場信息，其折后單價大約在5.3萬元/㎡起。

安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑即便考慮未來需補(bǔ)繳約17%的地價（取得紅本），折算后均價約4.7萬/㎡，依然低于萬福花園，且位置更靠近學(xué)校，優(yōu)勢更突出。

對比龍華區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房：

參照龍華另一個名校學(xué)區(qū)——深圳高級中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)，市場數(shù)據(jù)顯示，深高北學(xué)區(qū)的二手房如萊蒙水榭春天5期，金亨利瑜璟苑等價格在9-13萬/㎡之間。

新房方面，從深業(yè)上城學(xué)府到紅山華府，都是深圳少有的日光盤，且新房均價普遍在7-8萬/㎡。

考慮到深圳中學(xué)作為傳統(tǒng)“四大名校”，其品牌影響力和社會認(rèn)可度與深高相比不遑多讓，甚至在部分家長心中更具分量。

尤其值得一提的是，正如前文數(shù)據(jù)所揭示的，安居華越龍苑項目已購房業(yè)主中，碩博士學(xué)歷占比達(dá)到70%。

隨著這批高學(xué)歷、高素質(zhì)人才家庭的集中入住，他們普遍對子女教育抱有極高的重視程度，傾向于營造良好的“家風(fēng)”和教育理念。

這種優(yōu)質(zhì)的生源結(jié)構(gòu)，以及家長群體對教育的高關(guān)注度和參與度，無疑將為深圳中學(xué)龍華學(xué)校未來的成績表現(xiàn)和綜合競爭力注入強(qiáng)大動能，構(gòu)成了該項目超越傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房概念的、一種獨(dú)特的、由知識中產(chǎn)驅(qū)動的潛在價值。

以此為參照，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑約3.96萬/㎡的毛坯均價，這個價格明顯是被低估的，“撿漏”的存在。

除了價格，更深層次的考量在于當(dāng)前的政策背景。全國范圍內(nèi)的保障性住房體系正在經(jīng)歷一場深刻的變革，未來的大方向是全面推行“配售型保障房”。

參考廣州、惠州等地已公示的草案，此類住房通常具有更高的申請門檻、被嚴(yán)格限制的金融屬性，以及極其有限的流通性（封閉流轉(zhuǎn)或由政府回購）。

這意味著，像安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑這樣，能夠建設(shè)在城市核心地段、擁有較好建筑品質(zhì)、并且在政策設(shè)計上保留了“取得紅本”通道的可售型人才房，其本質(zhì)上是特定歷史階段的產(chǎn)物，正處于一個稍縱即逝的政策窗口期。

中國樓市正站在一個前所未有的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)。真正的價值發(fā)現(xiàn)，越來越依賴于獨(dú)立思考、深度研判和對政策走向的敏銳洞察。

對于購房者而言，這既是充滿不確定性的挑戰(zhàn)，或許也隱藏著結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇。看清方向，理性決策，比以往任何時候都更加重要。

據(jù)悉，安居華越龍苑已啟動配售，均為三房戶型，總計590套房源，線上申請認(rèn)購時間為：2025年4月29日9:00至2025年5月18日18:00

申請條件、選房規(guī)則以及配售流程已公布，本批次住房選房結(jié)束后如有剩余房源，將結(jié)合項目配售情況開展后續(xù)工作，對該項目感興趣的朋友可以致電咨詢：0755-86266999

更多詳情可閱讀《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2025〕004號）》：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/tzgg2017/content/post_12149676.html