聰明人說(shuō)話都是點(diǎn)到為止

每年這個(gè)時(shí)候，我都會(huì)看幾份報(bào)告。

一份是招行的年報(bào)。因?yàn)檎行惺侵袊?guó)銀行業(yè)優(yōu)等生，個(gè)人客戶數(shù)據(jù)披露比較詳實(shí)，能看出很多有意思的點(diǎn)。

比如2022年，招行披露過(guò)他們13萬(wàn)戶的私人銀行客戶，每戶的平均資產(chǎn)2813萬(wàn)元。而一般客戶的戶均資產(chǎn)，就一萬(wàn)多元。

只是從2023年開(kāi)始，招行年報(bào)開(kāi)始減少相關(guān)信息的披露了。

我最近還看了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示東北三省去年的常住人口，比前年少了82萬(wàn)人。如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，過(guò)去十年，東北三省一共少了：

1250萬(wàn)人。

季節(jié)的確漫長(zhǎng)。

還有一份報(bào)告，每年這個(gè)時(shí)候，都由一家房企發(fā)布。對(duì)我來(lái)說(shuō)，這是了解中國(guó)房地產(chǎn)的一扇窗口。

它是保利每年發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》。

上周，保利發(fā)布了今年的白皮書(shū)。我翻了翻，印象最深的是保利說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)龐大而復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，市場(chǎng)的回穩(wěn)就不僅僅是結(jié)構(gòu)性的修復(fù)，而應(yīng)該是：

整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的再平衡。

這是說(shuō)，房地產(chǎn)的問(wèn)題不僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)只是經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的一部分，包叔好友獸爺說(shuō)：

蒸一鍋飯，不可能只有一粒米熟了。

1

保利的白皮書(shū)已經(jīng)發(fā)了九年。

此前的八本白皮書(shū)，他們幾乎準(zhǔn)確預(yù)言了之后的市場(chǎng)規(guī)模、走向。有時(shí)甚至能給房企和消費(fèi)者提供戰(zhàn)略決策建議，和投資建議。

2017年，他們率先提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量峰值時(shí)代；2018年，他們開(kāi)始認(rèn)真去杠桿，成為龍頭中唯一一條紅線都沒(méi)踩的企業(yè)；2023年，保利預(yù)言了市場(chǎng)的極端分化，提出“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)牛”，預(yù)告了買(mǎi)方時(shí)代來(lái)臨……

而在去年中央提出“止跌回穩(wěn)”之前，保利就已經(jīng)在白皮書(shū)里明確提出新的“不動(dòng)產(chǎn)觀”，呼吁：

穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格、全面推動(dòng)預(yù)期改善。

預(yù)期，是一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。因而解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，不能僅從房地產(chǎn)入手。最關(guān)鍵的是：

要讓大多數(shù)人產(chǎn)生積極的預(yù)期。

而與此前所有的周期不同，無(wú)論是股市還是樓市，這次最重要的看點(diǎn)是：

國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。

拿股市來(lái)說(shuō)，國(guó)家隊(duì)第一次以正式番號(hào)登場(chǎng)，只要下跌，就會(huì)強(qiáng)勢(shì)買(mǎi)入，堅(jiān)決守衛(wèi)資產(chǎn)價(jià)格。凌厲果斷，和以前的作風(fēng)完全不一樣。

正是因?yàn)閲?guó)家隊(duì)的出手，讓股市平穩(wěn)熬過(guò)了關(guān)稅戰(zhàn)升級(jí)的驚濤駭浪，更給了普通人的信心。

房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府去年9月份以來(lái)的雷厲風(fēng)行，也讓人很吃驚。

限制性政策已經(jīng)被掃入了歷史的垃圾堆，從保交樓，到土地回收，收商品房用作保障房，政府都在強(qiáng)勢(shì)介入，都是前所未有的動(dòng)作。

捍衛(wèi)資產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度非常明確。

更高級(jí)別、更大尺度的官方表態(tài)，也刷新了歷史。比如首次將“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”設(shè)定為任務(wù)，比如高層親自為房地產(chǎn)重新定性：

深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性和政治性。

用“政治性和人民性”來(lái)描述一個(gè)行業(yè)，此前只用在金融業(yè)上。前所未有的定義，賦予了房地產(chǎn)崇高的道德支持。

“止跌”只是工作的第一步，是為了防止金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而前兩天召開(kāi)的政治局會(huì)議，對(duì)樓市的表述是：

持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

去年四季度以來(lái)，穩(wěn)樓市各項(xiàng)政策，的確開(kāi)始顯效了。

不過(guò)，進(jìn)入4月份后，不管是新房還是二手房，樓市的溫度都有所下降。不同城市之間的冷熱溫差，也在擴(kuò)大。

就算同一個(gè)城市，不同板塊不同項(xiàng)目之間，也存在著溫差。

從企業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)也還在調(diào)整中。中指數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企一季度銷(xiāo)售總額為8101億元，同比下降9.8%；累計(jì)銷(xiāo)售總額超百億元的房企共有17家，較去年同期減少4家。

顯然，樓市的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，還是需要進(jìn)一步鞏固的。

前段時(shí)間，包叔就寫(xiě)了《》，包括杭州、成都等幾個(gè)城市操盤(pán)手們，已經(jīng)在“止跌”的基礎(chǔ)上，謀劃回穩(wěn)，扭轉(zhuǎn)預(yù)期了。

2

去年，保利把《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》改了個(gè)名字，改成：

《不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》。

改名背后，是中國(guó)最大開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。以前他們重點(diǎn)關(guān)注新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。但其實(shí)，土地、商業(yè)、辦公、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)，資產(chǎn)價(jià)格同樣不容忽視，也都和住宅的波動(dòng)，息息相關(guān)。

不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，是金融體系的底層資產(chǎn)。新建住宅不可能脫離其他不動(dòng)產(chǎn)而立足。

之前的白皮書(shū)，保利會(huì)花很大的篇幅做技術(shù)性分析，并分享自己的投資紀(jì)律和方法論。

但這一次的報(bào)告，他們幾乎都在講未來(lái)。

“好房子”今年也首次被列入政府工作報(bào)告。前幾天的政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述也包括：

加大高品質(zhì)住房供給。

這也加速推動(dòng)樓市進(jìn)入了“品質(zhì)時(shí)代”。許多房企也涌入了“好房子”賽道，重新投資拿地。

但其實(shí)早在2023年，保利就在白皮書(shū)里提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾，將帶來(lái)巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。房企接下來(lái)要解決的重大課題是：

如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足客戶在房屋品質(zhì)方面的需求。

所以在前兩年，保利已經(jīng)開(kāi)始加速甩掉一些“包袱”項(xiàng)目，而將資源集中配置于更受市場(chǎng)歡迎的核心資產(chǎn)上。

今年的白皮書(shū)，保利繼續(xù)提出，這是一個(gè)品質(zhì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的階段。房企一定要注重產(chǎn)品的長(zhǎng)期價(jià)值和用戶體驗(yàn)，通過(guò)品質(zhì)提升、技術(shù)創(chuàng)新：

爭(zhēng)取有限客戶。

這意味著房企管理的顆粒度更細(xì)致，通過(guò)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)致把控和優(yōu)化，提升運(yùn)營(yíng)效率，降低成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者的主流選擇，將是那些能同時(shí)提供：

好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活的六邊形戰(zhàn)士。

這兩年，保利打造產(chǎn)品品質(zhì)的能力也在不斷提升。他們自己對(duì)于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等，也都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

尤其是今年，光在大本營(yíng)廣州，他們就將陸續(xù)推出四五個(gè)高品質(zhì)的好房子。

好房子還意味著各種創(chuàng)新。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)依然是全球最大的單體市場(chǎng)。保利覺(jué)得，最有希望出現(xiàn)“大集成商”，能打通全產(chǎn)業(yè)鏈，能把新技術(shù)和新材料以最快速度投入使用。

所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，不僅包括住宅的上下游，還包括物業(yè)服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理、住房租賃、康養(yǎng)、酒店、商業(yè)、建筑施工及設(shè)計(jì)、會(huì)展、文旅、金融服務(wù)……

在開(kāi)始去杠桿的那年，保利就已經(jīng)在布局這件事了。他們是為數(shù)不多擁有完整產(chǎn)業(yè)鏈能力的企業(yè)。

今年春節(jié)期間，宇樹(shù)科技的機(jī)器人上春晚、扭秧歌，《哪吒2》打破歷史紀(jì)錄，DeepSeek在全球人工智能領(lǐng)域脫穎而出，這些現(xiàn)象級(jí)事件，極大提振了社會(huì)對(duì)綜合國(guó)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

保利認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已逐漸向“技術(shù)驅(qū)動(dòng)模式”轉(zhuǎn)變。正因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)有這樣的韌性，所以他們認(rèn)為：

資產(chǎn)價(jià)格重估，才有巨大的可能性。

3

每年4月份的政治局會(huì)議的主題，都與經(jīng)濟(jì)有關(guān)。

往年的會(huì)議，都在4月最后一兩天，今年4月份的會(huì)議，來(lái)得比過(guò)去更早一些：

在25號(hào)召開(kāi)的。

時(shí)間，有時(shí)也是一種重要信號(hào)。看下會(huì)議通稿，出現(xiàn)最多的字是：

穩(wěn)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者而言，沒(méi)有哪一年的樓市，如同這個(gè)4月以來(lái)面對(duì)如此復(fù)雜的情況一樣。這對(duì)從業(yè)者，乃至于決策層，都將是一個(gè)考驗(yàn)。

這兩年，中國(guó)樓市經(jīng)歷的回調(diào)，和我們的鄰國(guó)日本，其實(shí)有一部分類(lèi)似。日本三十年的先例，實(shí)在是太血淋淋了。日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家林直道曾說(shuō)過(guò)：

預(yù)期一旦坍塌，就再難重建。

他們后來(lái)相對(duì)成功的經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)也是：

穩(wěn)預(yù)期。

2000年起，為拯救樓市，日本政府從供給端開(kāi)始發(fā)力。他們對(duì)新房進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，把房貸利率降到了2%，新房稅收優(yōu)惠，停止了郊區(qū)新城開(kāi)發(fā)，把更多的好地塊擺上貨架。

日本首都圈的房?jī)r(jià)，終于止跌了。

2015年，日本政府又突然拿出大量核心地段的稀缺寶地，開(kāi)始造高價(jià)公寓，強(qiáng)化了繼承稅，推促著富人為房產(chǎn)買(mǎi)單。

這讓日本大城市的土地價(jià)格，創(chuàng)下了連續(xù)7年上漲的紀(jì)錄。

京都陶瓷創(chuàng)始人稻盛和夫曾在自傳寫(xiě)過(guò)公司崛起的故事。最后他是這么總結(jié)的：

只有拼盡全身力氣，神明才會(huì)眷顧你。

Ps：白皮書(shū)還是應(yīng)該自己讀下，不能聽(tīng)別人轉(zhuǎn)述。白皮書(shū)原文，可以點(diǎn)擊左下角”自取。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”