謝逸楓：425會議釋放重大信號，穩樓市馬上迎來多箭齊發？

文/謝逸楓

2025年一季度全國房地產市場數據公布之后，新一波房地產政策出來預期之時，一場高層的“425”會議猶如給市場吃了一顆定心丸，釋放樓市重大信號。預計穩樓市馬上迎來多箭齊發。

按照“425”會議，2025年貨幣政策、財政政策為適度寬松、更加積極。2011年-2024年為穩健、積極，2009年-2010年為適度寬松、積極，2008年為從緊、穩健，2005年-2007年為穩健、穩健，2001年-2004年為穩健、穩健。

貨幣政策最大的利好，就是降準降息。時隔14年，貨幣政策的“適度寬松”重回市場，釋放了貨幣政策的積極、寬松信號。具體的降準降息節奏、時間節點、窗口期，需要看實際的國際貨幣和國內市場反饋情況。

自2024年10月20日，5年期LPR下調25個基點開始，到2025年4月20日，LPR已連續6個月按兵不動，這是在等待一個合適的時機。目前來看，國家沒有急忙降息、降準的意愿，因為擇機兩字，意味著現在不是合適的時機。

財政政策最大的利好，就是赤字率、專項債、特別國債。積極的財政政策，釋放了更加激進的財政手段，2025年財政赤字率擬按4%左右安排，較2024年提高1個百分點，赤字規模5.66萬億，同比增加1.6萬億。

擬發行超長期特別國債1.3萬億（其中8000億元用于更大力度支持“兩重”項目建設，5000億元用于加力擴圍實施“兩新”政策），比上年增加3000億元。支持消費品以舊換新的超長期特別國債規模為3000億元，較2024年增加1500億元。

擬發行特別國債5000億元，支持國有大型商業銀行補充資本。擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

筆者認為，“425”會議涉及房地產與以往不同的地方在于，著重需求端、供應端的政策落實、未來新模式政策的構建，強調加大需求、供應端政策的力度、落地節奏，目的是鞏固市場穩定態勢的政策效果。

按照“425”會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

首次提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”的背景來看，一是外部沖擊的因素，體現在關稅戰、貿易戰、金融戰的壓力下，擴大內需，刺激投資和消費，是內需代替外需的最好手段，房地產業是扛起擴大內需的關鍵，穩經濟的大旗。

二是房地產政策的因素，體現在2025年開年，2023年以來的出臺政策進入平靜期、僵持期，到3月兩會后，425會議前依然沒有實質性的全面進展，盡管1月、2月、3月、4月反復強調，止跌回穩，卻看不到突破性的執行。

政策陷入擠牙膏式地、斷斷續續的落地。房貸首付和利率及存量利率、稅收的下降，城市更新貨幣化、收儲和收回的政策，缺乏執行的連貫性、全面性。其中城市更新貨幣化、收儲和收回的政策的堵點未打通，落地緩慢。

三是政策的市場效果的因素，體現在房地產市場呈現不穩定的趨勢，指標盡管出現穩定態勢，但房地產市場企穩的基礎不牢固，缺乏上漲反彈的條件。總體看，新房呈現結構性的分化，一二手房分化的現象。

四是地方債務、財政壓力大，專項債在收儲存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地，城中村、舊區改造貨幣化方面缺乏全面性的落地、進展，以零散的城市為主，簡單說就是地方缺錢，政策落實緩慢。

五是政策的全面落地、落實和政策在市場的最終效果，需要時間去評估政策時效和市場情況，才會有下一步的部署。房地產的頹廢、不振，與實體經濟低迷、關稅和貿易戰、居民收入和房企債務及交樓、供求關系的修復有關。

筆者認為，“持續鞏固房地產市場穩定態勢、優化存量商品房收購政策、加大高品質住房供給””，是首次提出。表明現階段，國家對支持、扶持房地產市場的清晰、堅定的表態、決定，意味著新一輪房地產政策多箭齊發。

第一是降準、降息。此前，官方多次在不同的場合表態，擇機降準、降息的表態，2024年底以來，降準、降息的市場意愿越來越強烈，到2025年4月份更是達到巔峰，問題是擇機降準、降息，不是馬上，預計上半年會降準、降息。

第二是首次提出收儲存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地。2024年以來，這類的政策表述將沒有停止過，真正落實的城市沒有幾個，基本上處于按兵不動的觀望狀態，預計會加快打通政策堵點，加快實施。

第三是首次提出城中村、舊區改造貨幣化。2024年以來，這類的政策表述也是沒有停止過，到4月份，真正落地的城市非常少，基本上處于按兵不動的觀望狀態，以政策表態為主。預計會加快打通政策堵點，加快政策實施。

第四是北上深、海南、杭州、成都等階段性取消與退出限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、二手房指導價。這類型的政策沒有全面取消，主要是因城施策、因區施策的基調，與虹吸的因素有關，預計加快階段性取消與退出。

第五是北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例，全國放開第三套房貸。北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例為20%-25%，第三套房貸目前未放開。預計會加快下降二套房貸首付比例，逐漸放開第三套房貸。

第六是下降住房公積金貸款和住房商業貸款及存量房貸利率。2024年下降住房公積金貸款和住房商業貸款及存量房貸利率的幅度依然有限，并且有的銀行已經上調利率，預計會加快下降住房公積金貸款和住房商業貸款及存量房貸利率。

第七是加大一手房契稅、印花稅的優惠力度，首套房免稅，二套房轉首套，取消二手房交易的個人所得稅。2024年底，一二手房契稅、增值稅的優惠政策，未完全覆蓋個人所得稅，契稅、印花稅未首套免稅，預計會加快稅收的優惠力度。

第八是加大各大城市的購房補貼，加大城市更新的房票支持力度。這類的政策在2023年以來陸陸續續的在部分城市的項目實施，但是數量和力度有限，主要是地方財力有限，無法大規模、大面積的實施，預計會擴大項目。

第九是擴大房地產項目白名單的規模和金額，放寬納入房地產項目白名單的條件和門檻，加快、加大保交房的力度。這類的政策與國家的交房政策扶持力度有關，但是條件設置嚴格，預計會擴大白名單的規模和金額。

第十是首次提出“加大高品質住房供給”。自2023年以來，結構性的高品質的住房供應、好房子的標準提出、住宅4.0的樓盤不斷出現，成為“好房子”建設高潮期到來的導火線，預計未來土地市場上高品質住房供給將成為主流。

第十一是加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式是一項系統性、周期性、基礎性、制度性的體系模式，是長期的模式，需要長時間的基礎、制度完善、改革，形成系統、周期的新發展模式，預計基礎、制度會加快完善、改革。