關稅戰下，英鎊暴漲創10年新高！倫敦房產成避險新寵，前谷歌CEO豪擲4億購入

最近幾年，經濟大環境不斷下行，收入下降、房產貶值、理財爆雷、企業倒閉等慘案不斷上演。

以致于身處旋渦之中的有錢人非常焦慮，不知道該如何保衛家庭財富。

把錢拿在手里怕貶值，存銀行利率太低，買黃金怕追高，買股票 波動太大， 換美元缺乏安全保障……

怎么辦？有沒有什么可以保證財富穩定增值的辦法？淘哥建議，現在這種情況，可以考慮買入倫敦核心房產，理由如下。注：文內匯率換算參考4月21日20:00左右數據，1 英鎊 ≈ 9.7681 人民幣。

總價僅約300萬起 倫敦房產品鑒會

4月30日 深圳·南山香格里拉

淘哥爭取到了一些參會名額，先到先得

現場將發布超5個新盤 不限購不限貸

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01.

理由一

關稅戰之下 英鎊暴漲

成避險資金蓄水池

特朗普發起的關稅大戰，讓全球資本市場陷入動蕩，同時也動搖了美國的經濟基本盤—— 美元地位受損、國債市場狂跌、資本市場一片狼藉。

最新報告顯示，自特朗普就職以來，美股大盤指數標普500下跌14%，是百年來美國總統就職后第一個季度最糟糕的紀錄，威力甚至超過了 80年前美國對二戰的擔憂，1941年在二戰陰影下， 美股也僅下跌了9%。（數據源自Bespoke Investment Group ）

大幅動蕩之下，曾經被譽為全球資產避風港的美國，現在已經成了投資者眼里的“雷區”，很多資金正加速撤離美國資產。

加拿大皇家銀行財富管理高管觀察到，美國客戶咨詢量激增，“安全與保障”成為高凈值人群的核心訴求，部分客戶計劃將高達50%的財富轉移至海外。

美國資產在失去其“避風港”屬性的同時，英國的“世界資產保險箱”價值瞬間被激發。

相較于其它國家，只被征收10%基準關稅（屬于最低一檔）的英國，成為了關稅戰中相對而言的最大贏家，被全球資產瘋狂加碼，以致于英鎊人民幣/美元匯率暴漲。

英鎊在今年1月至今，對美元上漲超9%，英鎊兌人民幣匯率沖破9.7，逼近10年高點。

這說明在關稅戰加劇、俄烏沖突遲遲未解決等因素影響下，英鎊資產已經成為避險資金蓄水池，吸引國際資本瘋狂涌入。

芬蘭養老金保險公司Veritas的持倉變化印證了這一趨勢——其美國股票占比從46.2%腰斬至24.1%，歐洲股票占比則提升至25.3%，其中英國資產占據核心地位。

Rathbones等著名財務管理公司發表的言論也印證了此現象——由于美國投資者對特朗普及其政府的未來行動感到擔憂，目前越來越多美國客戶尋求把更大比例財富轉移到英國，部分希望將財富的“5%至50%”轉移到英國或或英吉利海峽群島進行管理。

事實上，從前兩年開始，資產“脫美入英”的趨勢就已經開始顯現。

2023年，價值超過1500萬美元的倫敦房產，有40%被美國買家購得。（數據源自英國蘇富比國際地產）

2024年，價值超過1500萬英鎊的超高端住宅市場，美國買家交易占比約25%，同比增幅約7%。（數據源自英國《泰晤士報》）

前谷歌首席執行官埃里克·施密特（Eric Schmidt）也斥資近4200萬英鎊，在倫敦荷蘭公園購買了一座豪宅。

從種種客觀事實看，英國無疑成為了本次關稅大戰的第一受益者和最大贏家，英國資產也成為避險資金的蓄水池、資金分散配置的新陣地，這是淘哥建議大家關注倫敦房產的大背景。

02.

理由二

房價漲幅趕超紐約

全球買家加速涌入

倫敦作為英國首都，是英國的政治、經濟、金融、文化和教育中心，就像法國的巴黎、中國的北京一樣，是全英含金量最高的城市，一直吸引著全球買家的目光。

整個倫敦樓市，外國投資者持有總值超900億英鎊（約合8789億人民幣），數額之大，已經深刻影響到了倫敦樓市格局——海外買家在住宅交易中的占比每增加1%，房價將上漲2.1%。（數據源自倫敦政治經濟學院（LSE））

近兩年，倫敦的國際買家更是在加速涌入。

2024年第一季度，倫敦海外買家占比約27%、同比上漲約3%，其中約18.7%是香港和中國內地買家，其余主要為新加坡、美國、阿聯酋、馬來西亞等海外買家。

為何倫敦房產近兩年再次受到國際資金的高度關注？

其一，倫敦樓市確定性強，2025年預計反彈約4%。

近57年（截至2024年），倫敦房價上漲約117倍，對比之下，法國巴黎近60年僅上漲39倍、美國紐約50年僅上漲13倍，倫敦房產長期的增值性、穩定性，遠超其它國際大都市。（數據源自澤平宏觀）

今年依舊展現出強勁的回升勢頭，最新數據則顯示，2025年4月，倫敦多個板塊月度漲幅高達約3-5%、年度漲幅高達約4-6%，比如Merton，年度房價上漲高達約6.1%。（見下圖）

*Rightmove4月房市報告，表格為倫敦各行政區房價相較上個月和去年4月的變化。

*上表中各區數據以三個月的滾動平均值為基礎，可作為各區長期總體價格趨勢的指標，不能與倫敦的月度總體數據進行直接比較。

而展望全年，據英國房產平臺Rightmove和許多機構預測，倫敦房價將增長約4%。

這是什么概念？倫敦4月平均房價為69.9萬英鎊（約合682.6萬人民幣），按漲幅4%計算，相當于平均價年增值約2.8萬英鎊（約合27萬人民幣）。

注：所有英國交易的房屋都要在英國土地注冊局注冊轉讓并登記轉讓價格，平均房價為4月全部轉讓房屋的平均價格。

其二，倫敦租金回報率可期，今年將上漲3%。

英國國家統計局數據顯示，2024年倫敦租金漲幅高達11%，位列全英之首，同時，據Rightmove 預測，2025年倫敦租金還將上漲 3%。

市場處于上揚通道之外，全球資金選擇倫敦還有一個基礎原因——英國重視產權保護、資產安全性到位。

現在做資產配置，首要考慮的就是安全性。英國在產權保護方面有清晰的法律體系，英格蘭和威爾士的土地登記制度確保了所有權和交易記錄的透明性，海外買家也能享受和本地買家同等的法律保護。

可以發現，倫敦不只是英國的倫敦，更是全世界的倫敦。

倫敦房產既有完善產權保護體系，又有大幅增值的可能性助攻，還有穩定上漲的租金收益托底，是國內富人對沖“中美脫鉤”風險，進行避險資產配置的必選項之一，無需糾結、只需果斷入場。

03.

首付不到40萬上車

租金預期回報超6%

那么，倫敦有哪些資產可以入手？

下圖是倫敦一些在售優質項目，總價僅約300萬人民幣起，涵蓋剛需自住、資產配置多種類型，更有超級核心地段能看到大本鐘的頂豪。

理解以上項目的價值差異之前，淘哥先簡單科普下倫敦的樓市版圖。

倫敦面積和深圳差不多，按照樓市價值版圖劃分，中心向外以環狀依次可劃分為倫敦1-6區，其中1-3區是倫敦核心區域。

圖源網絡

一區是倫敦的心臟地帶， 金漢宮、倫敦眼、大本鐘、大英博物館等地標聚集，世界知名豪宅海德公園1號就位于這里， 類似深圳福田中心， 平均房價約79-163萬英鎊（約合772-1592萬人民幣） 。

二區聚集了切爾西、富勒姆等傳統富人區和金絲雀碼頭等新興CBD， 類似集合了華僑城+深圳灣的深圳南山，平均房價約55-205萬英鎊 （約合537-2001萬人民幣）。

三區是中產家庭理想住區，兼得自然與繁華，配套豐富、生活便捷， 地段稟賦類似深圳寶中周邊或者成熟版的光明，平均房價約50-148萬英鎊（約合488-1445萬人民幣）。

●Woolwich

泰晤士河畔首付約39.8萬上車

預期租金回報率超6%

Woolwich位于倫敦三區，皇家格林威治區的黃金地段伍爾維奇，擁有三大亮點。

1、首付約39.8萬上車，預期租金回報率超6%。

Woolwich性價比很高，以抵達利物浦街站的時間為準，和通勤時間相近的新盤對比，項目價格低了約21%。

項目全樓14層、共122套，產品均為1-3居戶型，總價約40.8萬英鎊（約合398萬人民幣）起，購買時只需先支付10%首付，尾款2027年交房時繳納即可，有充足時間準備資金，還可以貸款。

區域租賃需求非常旺盛，結合周邊租金水平，預估2027年，租金收益率能達到6%+。

2、近地鐵站+泰晤士河，景觀優越。

項目距離Woolwich Arsenal站僅約150米，乘坐DLR輕軌僅需5分鐘就能抵達倫敦城市機場；距離伊麗莎白線地鐵站僅約500米，2站直達金絲雀碼頭、4站金融城。

更錦上添花的是，項目直線距離泰晤士河畔僅約510米，在業主共享的樓頂露臺，可遠眺泰晤士河、倫敦天際線。

露臺泰晤士河景&天際線示意圖

3、未來價值空間可期。

伍爾維奇是倫敦市長辦公室官方指出的機遇區，房價年漲幅超全倫敦平均水平約3.1%。

同時，2008年至今，伊麗莎白線沿線房價平均已增長約91%、2023年沿線租金比同類地區高出約8%。（數據源自Land Registry、Dataloft、CBRE）

考慮到2025-2029倫敦房產均價預計增長19.4、租金預計增長16.5%，多重利好加身的Woolwich，未來成長空間非常值得想象。（數據來源：JLL、Savills）

室內示意圖

●Nine Elms

鄰近美國大使館 面向泰晤士河

頂級豪宅 倫敦版前海胤璞

Nine Elms位于倫敦一區九榆樹，這里是歐洲最大重建區，經過16年開發已基本成型，聚集了美國大使館新館、14英畝新建公園、蘋果總部、2萬套新居等新銳優質資源，是聲名大振的網紅打卡地，地段稟賦類似深圳的前海、寶中。

Nine Elms則是九榆樹備受矚目的熱銷神盤，也是板塊最后一塊拼圖，地理占位絕佳——緊鄰美國大使館，北望泰晤士河，步行兩分鐘可至河岸，站在岸邊，可看到國會大廈，大本鐘、倫敦眼、切爾西富人區。

周邊頂級資源匯聚，近鄰三大地鐵站，4站可達邦德街、8站14分鐘可達UCL、4站可達LSE、6站可達soho中國城。

周邊5公里內有多所優質公立+私立學校，比如英國王室直系繼承人就讀的預備學校Thomas's Battersea，以及帝國理工學院、倫敦大學國王學院等多所世界一流高校。

舒適的步行距離內，還有超過250家店鋪的大型購物廣場、亞洲食材采買商超、韓國超市、Kova日式糕點、優衣庫、200英畝的巴特西公園等眾多休閑娛樂配套。

聚焦項目本身，Nine Elms打造標準完全是頂奢豪宅級別。

項目已經是現房，最新重磅推出頂部三層樓Ascenta系列，僅15套2-3居高層公寓，總價約157.5萬英鎊起（約合1537萬人民幣），精裝交付、拎包入住。

坐在家中，就能俯瞰泰晤士河、倫敦全景、九榆樹公園，還能觀看跨年煙花。

示意圖

為打造極致頂奢人居體驗，軟裝交付堪稱“奢居天花板”。

沉穩和輕盈兩種配色方案滿足不同客戶偏好，配置地暖、冷風系統、定制木藝、奢華軟毯，全套西門子冰箱、電磁爐、烤箱、微波爐和洗衣機……滿足財富階層對高品質生活的追求。

示意圖

綜合來看，Nine Elms同時占有稀缺生態資源和頂級城市資源，品質也是區域天花板級別，很像前海版的胤璞，注定是被收藏進城市封面的超級豪宅。

這種頂級豪宅往往擁有更出色的資產表現力，有數據顯示，自開售以來，Nine Elms房價增幅比區域其它房產高出約3.1%，非常適合追求傳世資產和財富增值的富豪。

●The Stage

位于倫敦GDP產值最高的地方——倫敦一區金融城與東倫敦科技城交匯處，類似上海陸家嘴。項目由萬科開發，曾獲2017年度房地產界奧斯卡大獎，是一個極具藝術感的收藏級豪宅，在售約39-226㎡現房，約70萬英鎊起（約合684萬人民幣）。

示意圖

●Wandsworth Common

位于倫敦三區、擁有頂流教育配置和松弛英式格調的旺茲沃思，全新經典英式府邸，在售約62.2-76.6㎡公寓和別墅，公寓約61.5萬英鎊起（約合601萬人民幣）、別墅約138萬英鎊起（約合1348萬人民幣）。

●Twickenham Squate/Green

位于倫敦老牌富人區里士滿的熱門地段特維克納姆，區域內稀缺的高性價比品質新盤，漫步可達泰晤士河畔，公寓約51.5萬英鎊起（約合503萬人民幣）、別墅約110萬英鎊起（約合1074萬人民幣）。

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