樓市新變化，老破小被搶瘋了！

1

不知道你們這兩年有沒有注意到一個現象，一二線城市的老破小越來越多地進入到了買房人的選項中。

尤其是北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等這些房價比較高的城市，老破小的成交量這兩年井噴，甚至有大超次新房成交量的趨勢。

這是上海2024年上海成交的總價結構圖——

以上成交圖片來自于房外房研究院

從2020年開始，上海二手房300萬總價以內的成交占比逐年上漲，到2024年，300萬總價以內的成交占比已高達48%，為近幾年以來的最高值。

而在上海300萬以內成交的房子，老破小在其中占了非常大的比例。

去年9月底救市以來，上海的老破小最先出現了量價齊升。

去年10月份到今年的1月份，四個月時間上海的二手房成交了大約9.9萬套，其中老破小的成交量就有4.5萬套，占了總成交量的46%。

毫不夸張地說，上海的老破小撐起了上海二手房的半壁江山。

上海的老破小不僅僅是成交量高，相比較遠大新，它的價格敏感度也很高。

去年9月底以來，上海的核心位置老破小出現了價格跳漲的情況。

浦東梅園的嶗山二村30平左右小戶型，去年6月的成交價在6.6萬/㎡，今年1月份成交的相同面積，成交價飆到了9.9萬/㎡。

靜安的海防村，一個核心位置的學區老破小，30平的小房子今年1月份跳漲到了19萬/㎡，相比較2個月前漲了28%。

浦東塘橋的微山三村，2月底成交了一套54平的老破小，成交價相比11月份漲了3400元/㎡。

今年的小陽春，深圳、北京的二手老破小也出現了同樣的情況。

北京二環的老破小今年小陽春有了價格上漲的趨勢，深圳的老破小雖然漲價趨勢不明顯，但是今年的小陽春咨詢量明顯升高。

以前都說老破小社區正在失去流動性，而這兩年卻反其道而行之。甚至網上出現了一種聲音，相比較高層社區，老破小開始更受歡迎。

毋庸置疑的一點是，相比較遠大新或者價位更高的次新房。一線城市和強二線城市的老破小正在擴大它的買方公約數。

2

按說人人都喜歡新一點的社區。新的小區有更新的設施，更舒服的居住環境，服務比較好的物業。而老破小在這方面比較欠缺。

但是奈何現實走向反面，相比較郊區的遠大新，一二線城市更多的年輕人買房時選擇了老破小。這背后有何原因呢？

如果你仔細觀察，老破小受歡迎的時間周期段和幾個趨勢是完全重合的。

老破小從2022年開始透露出迅速增加的趨勢。2022年是個什么時間節點呢？

2022年是樓市由盛向下的轉折年份。

樓市由盛向下轉折，就引發了整個樓市生態的結構性變化。

第一個變化是在政策上，大拆大建的棚改貨幣化安置已經結束了，隨之而來的是小修小補的老舊社區改造。

從2019年正式啟動老舊社區改造以來，全國的多個城市都進入了老舊社區改造的高潮期。5年的時間全國范圍內累計開工改造了28萬個老舊社區。

給老房子加裝電梯，煥新外立面，改造老化的水電設施、增加停車位和智能安防，就這些改造實實在在的提升了老房子的居住價值。

要知道，老房子的位置都是極其優越的，一旦提升居住價值，自然就能吸引更多的人購買。

而老舊社區改造這個事情已經成為普惠工程。今年3月份住建部召開的會議上，提到要今年要把2000以前的老舊房子全都納入到城市更新和老舊社區改造之中。

部分城市如杭州、北京、上海、南京、廣州、深圳這6個城市的中心城區已經有原拆原建的案例，如果買到的老破小遇到了原拆原建，就能獲得升值的大禮包。

第二個變化，是買房的客群發生了變化。2022年之后，00后開始進入到買房市場。

相比較以前的80后和90后，00后群體算是革新的一代。不結婚不生娃兒的單身主義盛行之后，對于房屋的戶型結構需求也發生了變化。

以前的三口之家至少需要個小三房，四口之家經濟尚可的話還想追求下四房。而現在00后的單身經濟，讓小兩房甚至一房也能滿足他們的需求。

恰好這兩天新房市場上主要賣的是改善大戶型，而年輕人在力所能及的條件下只能選擇小戶型，于是年輕客群就被吸引到了滿足需求的老舊社區上。

第三個變化，是老舊社區的性價比升高了。

這個樓市的分化密不可分。這兩年樓市里不同產品之間的價格分化越來越厲害。大戶型次新價格更加的貴，而老舊社區的小戶型也越加的便宜。

從2021-2024年，全國重點一二線城市的不少老舊社區房價打了個對折。

像在北京和上海，你可以找到不少200多萬的核心位置老破小。在深圳和廣州，你可以找到100多萬的核心位置老破小。

再往下的城市，比如鄭州，你甚至可以十幾萬在主城三環內全款買到一個老破小，單價僅僅三四千塊錢。

這些對于普通年輕人來說是有吸引力的。畢竟租房也要花錢，買個老破小，月供可能沒有租金高。

3

樓市生態的變遷，引發了老破小客群的變遷。

以前的老破小流動性差，主要是只有特定的人群去買。

比如像門口開五金店的中年小老板、擺攤賣雞蛋灌餅的小夫妻。因為這類人群比較少，所以老破小的流動性比較差。

而這兩年，一二線城市的老破小客群加入年輕的剛需大軍之后，流動性瞬間被盤活了。

當剛需的共識投放到了老破小，老破小就具有了當年剛需次新房的屬性。

至于我前面分析那么多給你們講為什么年輕人會選擇老破小，說到底其深層次的原因還是絕大多數的買房行為不再具有賺錢效應了。

當市面上80-90%的房子都不再具有升值屬性時，大家考量房子的維度就發生了變化。

以前買房考慮升值，投資維度的考量使得大家愿意背房貸杠桿去買房。

而現在買房考慮居住，消費維度的考量使得背杠桿的行為不再受歡迎。

沒有人愿意背上貸款去買個奢侈品包包。當絕大多數的房子不再漲時，大家買房也更看重量力而行。

老破小就是在這樣一個房子歸為大宗消費品的時代成為了香餑餑。

當下，也只有一線城市和強二線城市的老破小更有價值。像北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等類似于這些城市。

普通二線的，三線甚至四線的老破小更挑小區。所以切記，不是所有城市的老破小都值得買的。

另外，關于老破小社區，還要注意一點，就是房子的養老金制度落地的時間點。

房子的養老金制度落地之日，也會對現有的老破小價格體系造成沖擊。