黃奇帆再談房地產(chǎn)，即將迎來新起點

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黃奇帆以對房地產(chǎn)的把脈精準而出名。

就在今年1月12日，在一場峰會上，黃奇帆暢談了他對經(jīng)濟和房地產(chǎn)的看法。

他對房地產(chǎn)的分析，倒是打開了一個別開生面的視角。

黃奇帆列舉了自從2020年以來房地產(chǎn)調(diào)整的幾個指標數(shù)字，拿去年的指標數(shù)字和2020年高峰期去比較，得出了一個觸目驚心的對比。

他講了5個指標。

第一個指標是房地產(chǎn)的建筑量。2020年是22億平方米，2024年前11個月的數(shù)據(jù)估算全年，大致是6億多平方米。2024年相比于2020年的建筑量，大致下跌了65%。

第二個指標是一手房銷售。2024年一手房銷售相較于2020年，差不多降了60%。

第三個指標是土地批租量，差不多也減少了60%。

這三個數(shù)字是土地和商品房的各個維度的數(shù)量，大概都是下滑了60%左右。

另外兩個指標，一個是房價，一個是按揭貸款的數(shù)量，房價相較于2020年大致向下40%，按揭貸款的年度量比2020年減少了50%。

這5個指標，你連在一起看，三個60%，一個40%，一個50%，真的是觸目驚心。

這一波房地產(chǎn)的調(diào)整，稱得上是20年來最大的一波調(diào)整。

黃市長為什么要列舉出來房地產(chǎn)這幾個數(shù)字呢。是想說明兩個事情。

第一個事情，是這輪房地產(chǎn)的調(diào)整史無前例。

第二個事情是這輪房地產(chǎn)的調(diào)整基本上接近了尾聲。

站在2025年的這個春天，國內(nèi)的房地產(chǎn)正踩在轉(zhuǎn)折點上，正踩在行業(yè)新時代和舊時代的分界線上。

他有個觀點是我比較認可的。

他說我們的房地產(chǎn)市場調(diào)整，不同于美國2008年的次貸危機，也不同于日本90年代的崩盤。

美國的次貸危機，是在零首付和杠桿層層嵌套的嚴重透支下發(fā)生的金融海嘯。

日本90年代的崩盤，是房地產(chǎn)調(diào)整疊加了金融系統(tǒng)的崩塌，再加上美國的貨幣收割，由此導致失去的三十年。

我們的房地產(chǎn)調(diào)整，是單純的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，而這次房地產(chǎn)調(diào)整的最大問題，就是產(chǎn)能過剩。

所以，救房地產(chǎn)的根本，是去庫存。

各個城市的房地產(chǎn)復蘇程度和時間，最終要靠各個城市的去庫存情況來確定。

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當解決當下房地產(chǎn)的問題聚焦到去庫存之后，研究各個城市的樓市情況，就需要我們將目光放在各個城市的庫存量和庫存去化周期上。

自從去年9月底全國性的救市以來，全國重點城市的庫存去化速度陡然加快。

2024年三季度末，全國典型城市平均消化周期在21.2個月，像鄭州、武漢這些庫存量比較大的城市，庫存去化周期甚至達到24個月以上。

而進入到2024年年末，短短的三個月時間，全國重點城市的庫存量和庫存周期迎來了拐點。2024年年末，全國典型城市狹義庫存在2.02億平方米，全國典型城市的庫存周期下降到19個月。70城大概一半的城市，庫存周期回到了18個月的安全區(qū)間。

在這里面，有兩個城市去庫存的成績很是亮眼。

一個城市是上海，庫存周期現(xiàn)在在14個月。

另一個城市是杭州，杭州庫存周期僅剩6個月。

克爾瑞數(shù)據(jù)中心做了個全國重點24個城市庫存去化周期的大表。

它做了兩個庫存去化周期的數(shù)據(jù)，一個是全市的庫存去化周期，一個是城市核心板塊庫存去化周期。

在這個全國庫存大表里，可以將全國城市的房產(chǎn)庫存周期分成三類。

第一類是高庫存去化難度比較大的城市，庫存去化在20個月以上的。

主要有徐州、鄭州、福州、長春、無錫、北京、武漢、廣州。

第二類是庫存周期即將進入或者已經(jīng)進入健康周期，庫存去化在10-20個月之間的。

主要有蘇州、深圳、昆明、廈門、西安、南京、天津、寧波、長沙、上海、成都、重慶、濟南、青島、合肥。

第三類是庫存周期進入到緊張周期，庫存去化在10個月以下的。

只有一個城市，杭州。

杭州全市庫存消化周期只有6個月，而核心板塊庫存消化周期只有4.5個月。

這是個驚人的數(shù)據(jù)，無外乎今年春天以來杭州的土拍和樓市出現(xiàn)了異動。

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今年的春天，杭州的樓市和土拍市場異常熱鬧。似乎上帝給杭州打開了一扇窗，所有天時地利一股腦全部給到了杭州。

春節(jié)期間Deepseek爆火之后，全國人的目光都聚焦到了杭州。杭州六小龍被放到了鎂光燈下，然后大家突然發(fā)現(xiàn)，杭州的新興科技產(chǎn)業(yè)鏈條已經(jīng)長成了一片大森林。

蕭山有全球最大的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群，還有弗迪電池、網(wǎng)易云音樂新興標桿。余杭區(qū)有阿里巴巴、字節(jié)跳動和快手等巨頭，宇樹科技在濱江，強腦科技在未來科技城，Deepseek在核心主城。

除此之外，杭州還有全球安防龍頭的?？低?、大華股份、宇視科技，還有虹軟科技、當虹科技、每日互動等上市公司。

湖畔花園、文三數(shù)字生活街區(qū)、西斗門都成了科技創(chuàng)業(yè)者的朝圣地和創(chuàng)業(yè)福地。杭州的新興科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)已經(jīng)形成了。

AI時代，杭州就這么一不小心站在了全國其他城市的前頭。如同當年的中美科技博弈就是美國在和深圳的粵海街道辦PK一樣，AI時代的大國科技博弈，很有可能就是美國和杭州的科技賽跑和PK。

所以，全國人都看到了杭州。這一段時間全國有想法的人都在往杭州跑。

想創(chuàng)業(yè)的人在往杭州跑，希望在這里找到新興產(chǎn)業(yè)的機會。買房的人買地的人也在往杭州跑。

因為杭州突然爆發(fā)的城運，突然被發(fā)現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)森林，剩余不多的庫存吸引了來自于全國的開發(fā)商和買房人。

就像2月份杭州的土拍，半個月土拍出14宗土地，12宗都是溢價成交。最高溢價率竟然高達72%。內(nèi)蒙古的開發(fā)商都跨越千山萬水跑到杭州拿地，參與下這場新興科技城市的土地盛宴。

杭州的樓市也是火的一塌糊涂。

按照冰山大數(shù)找房的數(shù)據(jù)，3月1-9日杭州的二手房成交量，同比去年增幅190%，排在全國第一名。

杭州的新房市場最近也是一片火熱。隨著入場人數(shù)的增多，杭州的搖號中簽率也在降低。

今年1-2月，杭州新房搖號平均中簽率約21.96%，5人搶中1套房，搖號人數(shù)暴漲141%。

包含杭州的租金，也在春節(jié)之后出現(xiàn)了向上的轉(zhuǎn)折點。這是和其他城市不一樣的地方。

杭州這個城市，產(chǎn)業(yè)和樓市正在朝著一個相輔相成的良性循環(huán)上發(fā)展。

總之，杭州是全國樓市中一個非常神奇的城市所在。

杭州的房價確實高，也有泡沫，但是杭州又用新興科技產(chǎn)業(yè)鏈把泡沫填成了混凝土。

這個城市總是在熱烈、希望和蓬勃之中走向新高度，樓市也跟著水漲船高。尤其是在今年這個科技大爆發(fā)的時期，杭州更是全國人眼中的香餑餑。

今年，如果你有時間，一定要去杭州。