楊浦三大網(wǎng)紅熱盤PK:是真紅還是黑紅 ?

如果要說2024年上海房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，那楊浦濱江肯定算得上其中一個(gè)。眾多網(wǎng)紅項(xiàng)目的推出，讓這個(gè)板塊的熱度在2025年持續(xù)攀升，成為改善型用戶最為關(guān)注的板塊之一。

本期申度樓盤PK，我們就來講講楊浦濱江及其輻射區(qū)域內(nèi)的三大網(wǎng)紅熱盤，中建壹品外灘源著、中海云邸玖章、北京城建國譽(yù)府。

中海云邸玖章在中海玖字系光環(huán)的加持下，未開先火，可以說是網(wǎng)紅。而中建壹品外灘源著，是中建三局進(jìn)入上海的第二個(gè)產(chǎn)品，產(chǎn)品力強(qiáng)，市場熱度很高，也是妥妥的網(wǎng)紅。國譽(yù)府在上海的知名度也不低，但被認(rèn)知卻是因?yàn)槠渖鐓^(qū)過小的體量（僅76套），以及在這么小的體量下啟動(dòng)中介而被詬病，用網(wǎng)黑來形容它也不算為過。

先上個(gè)結(jié)論：

1/安全度（不踩坑指數(shù)）：項(xiàng)目口碑和市場認(rèn)可度，中海·云邸玖章=中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽(yù)府

2/產(chǎn)品力（硬指標(biāo)）：中海·云邸玖章=中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽(yù)府

3/地段及配套（加分項(xiàng)）：中建壹品·外灘源著＞中海·云邸玖章＞北京城建·國譽(yù)府

總結(jié)：中建壹品外灘源著綜合分略微領(lǐng)先；中海云邸玖章憑地段可忽略其他不足；國譽(yù)府除容積率低，其他完敗。

01

項(xiàng)目定位與開發(fā)商背景

中海·云邸玖章=中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽(yù)府

1. 中建壹品·外灘源著

開發(fā)商：中建壹品（央企背景，曾承建奧運(yùn)場館、國際機(jī)場等地標(biāo)項(xiàng)目，在上海打造的項(xiàng)目雖不多但是均為網(wǎng)紅樓盤，認(rèn)知度逐漸形成）。

定位：濱江低密奢裝住宅，主打“海派風(fēng)貌+現(xiàn)代工藝”，高層（99-143㎡3-4房）及風(fēng)貌別墅組合。

裝標(biāo)亮點(diǎn)：美諾廚電、利勃海爾冰箱、博洛尼定制收納，公區(qū)下沉式會(huì)所。

2. 中海·云邸玖章

開發(fā)商：中海地產(chǎn)（上海2024年銷售額TOP1房企，操盤徐匯濱江紅盤“領(lǐng)邸玖章”）。

定位：楊浦濱江首個(gè)“玖系”豪宅，延續(xù)高端會(huì)所設(shè)計(jì)，主打松弛感與恒貴品質(zhì)，全改善型小高層（104-148㎡3-4房）及聯(lián)排別墅。

裝標(biāo)亮點(diǎn)：美諾五件套、唯寶衛(wèi)浴、西班牙巖板，主衛(wèi)香格里拉翡翠拼花。

3. 北京城建·國譽(yù)府

開發(fā)商：北京城建（雙奧工程總承包商，首入上海，市場認(rèn)知度及產(chǎn)品口碑一般）。

定位：楊浦五角場稀缺低密洋房社區(qū)，容積率1.5，主推93-141㎡3-4房，主打“玉質(zhì)花園洋房”概念。

裝標(biāo)亮點(diǎn)：博世廚電7件套、大金廚房空調(diào)、高儀衛(wèi)浴、華為全屋智能系統(tǒng)。

02

地段與配套對比

中建壹品·外灘源著＞中海·云邸玖章＞北京城建·國譽(yù)府

結(jié)論：

中建壹品：距離濱江不到一公里，高層可看江景，不算真正的濱江房，濱江新規(guī)劃中被劃入核心地段。勝在地鐵近，生活氛圍方便；教育資源豐富。

中海云邸：濱江核心+產(chǎn)業(yè)紅利，未來溢價(jià)潛力最大；但是離地鐵略遠(yuǎn)，出行方便度稍弱。最大BUG是沒有教育資源。

國譽(yù)府：五角場商圈輻射，但周邊老破小密集，需長期等待城市更新。地鐵遠(yuǎn)。除了蘭生復(fù)旦是區(qū)內(nèi)知名度較高的民辦學(xué)校，且跨區(qū)招生，非地段對口，其余地段對口的學(xué)校在區(qū)內(nèi)的口碑都實(shí)屬一般，甚至都排不進(jìn)第三梯隊(duì)。

03

產(chǎn)品力與戶型設(shè)計(jì)

中海·云邸玖章=中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽(yù)府

1. 中建壹品·外灘源著

戶型亮點(diǎn)：99㎡三房雙開間朝南，143㎡四房270°環(huán)幕飄窗，動(dòng)靜分區(qū)明確。

社區(qū)規(guī)劃：高低配組合（高層+別墅），公區(qū)下沉式會(huì)所。

2.中海·云邸玖章

戶型亮點(diǎn)：104㎡三房無連廊設(shè)計(jì)，148㎡四房獨(dú)立電梯廳+主臥270°飄窗，全屋LDKB一體化。

社區(qū)規(guī)劃：全人車分流，超50%架空層泛會(huì)所，玖系泳池/健身房配置。

3. 北京城建·國譽(yù)府

戶型亮點(diǎn)：98㎡飛機(jī)戶型（U型廚房+獨(dú)立收納柜），141㎡四房雙主臥套設(shè)計(jì)，飄窗利用率高。

社區(qū)規(guī)劃：僅2棟洋房+1棟公租房，75米長主界面+三重歸家景觀，但社區(qū)迷你（76套房源）。

結(jié)論：

中建壹品：小戶型功能性突出，裝標(biāo)奢華但社區(qū)規(guī)劃稍顯割裂；

中海云邸：戶型純粹+會(huì)所標(biāo)桿，改善屬性最強(qiáng)；但硬傷容積率高，層高不及3米。

國譽(yù)府：洋房得房率高，但社區(qū)過小無會(huì)所，部分戶型非南北通（如A1戶型）。

04

價(jià)格與市場表現(xiàn)

結(jié)論：

中建壹品：總價(jià)門檻低，性價(jià)比高；

中海云邸：板塊能級高，但價(jià)格偏高；

國譽(yù)府：五角場稀缺洋房，但中原板塊認(rèn)可度偏低。