萬億級風口來了 “老破小”或將大幅升值

住建部重磅新規來了。

兩會上，住建部部長倪虹放出大招：“將2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造范圍”。這則消息一下子沖上熱搜榜。

來自上海易居房地產研究院的數據顯示，這項政策涉及的房屋規模66億平方米。這將是一個巨大的市場，改造將帶來萬億級的風口。

那么這么大規模的老舊小區，接下來如何改造？是拆了重建還是只是微改造？這是一個宏大的話題，同時也催生了一個龐大的市場。

未來持有“老破小”的業主們也會笑開花，改造后房屋將會大幅升值。

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改造66億平米涉及2億人

實際上，早在2020年國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》時就提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。今年是“十四五”規劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮老舊小區工作已進入收尾階段。

據悉，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區納入城市更新改造范圍中了。如今，住建部再次將老舊小區的改造時間提前5年。建筑類型涵蓋多層住宅、筒子樓、工人新村等承載著歷史記憶的建筑。

該研究院統計了1980年以來全國房屋竣工面積歷年數據，統計顯示，2000年及以前的竣工的房屋規模為當前存量房屋總規模的9%，建面大約為66億平方米，涉及人員超過2億人。

老舊小區改造，有三大實施路徑。

第一個路徑，政府主導改造由地方政府作為實施主體，資金來源于中央和地方財政，北京勁松模式堪稱此類改造的典范。

第二個路徑，政企合作改造由PPP項目公司負責，資金依靠專項債和社會資本，上海田子坊的更新便是成功范例。

第三個路徑，居民自主更新則由業主委員會主導，資金來自維修基金和居民分攤，杭州武林新村的試點為這一模式提供了寶貴經驗。

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或將拉動經濟增長1%

可能有人誤認為，老舊小區改造將會造新一輪的拆遷潮。

但上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，“這顯然是一種誤讀”，“老舊小區改造絕對不能完全理解為拆遷，“涉及拆遷時，會單列為‘城中村’，一般不說成老舊小區改造。”

老舊小區改造更多時候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網翻新等改造和修繕工程。

“原拆原建”是老舊小區改造當中的一種，通俗地理解就是，“小區業主主導，推倒老小區重建”，是對市區老破小二手房盤活的新策略。

近年來，多地政策聚焦老舊小區“自主更新”，即老舊小區“原拆原建”。2024年以來，關于“原拆原建”的提法增多，充分說明其成為老舊小區改造的一種重要模式。

統計顯示，全國至少有北京、上海、廣州、深圳和杭州 5 個城市已明確推進“原拆原建”模式，該模式受到了廣大居民的認可。

但實際推進的節奏卻比較慢，周期也比較長。此類項目推進中確實遇到了一些難點和壓力：

一是戶型問題，比如說老小區的戶型結構差異非常大，多達幾十種，所以在新建小區的戶型設計方面，要協調的業主利益非常多，意見也難以統一，即便小區戶型設計完畢，如何分配也面臨著難點。

二是資金問題，原拆原建不像傳統拆遷模式一樣可以獲得資金賠償，相反卻需要業主自籌資金，自籌資金占整個項目投資量的25%；

三是規劃設計，部分小區受周邊城市既定規劃等影響，在地下管網、容積率、公共設施配套增設、綠化率等方面存在規劃困難，導致相關工作推進遲緩。

從“原拆原建”的住房改造情況看，其往往屬于房齡過高的住宅小區。從各地“原拆原建”的推進情況看，1990年及以前建造的房屋被納入試點的可能性最大。來自易居房地產研究的統計數據顯示，1990年及以前建造的房屋大約占了2%，其規模約為18億平方米。

若一二線城市積極推進“原拆原建”工作，其對于全國房地產開發投資將帶來積極影響。華福證券地產首席分析師陳立認為，根據我們的報告《城中村改造可以拉動多少投資與銷售》測算，新增100萬套城中村改造或可帶來投資7697億元、商品房銷售額3.48萬億元，若改造分5年完成，則年均或拉動投資1539億元，拉動銷售6956億元。

上海易居房地產研究院測算的數據是，“原拆原建”每年可以帶動1000億元的投資量，年均拉動全國房地產開發投資增長約1個百分點。

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“老破小”房屋平均升值72%

上海易居房地產研究院對北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京等全國6個重點城市“原拆原建”的規模占比和增值空間等進行簡單測算發現：

一是6個城市中心城區納入試點的小區占比（即中心城區可原拆原建小區/中心城區所有小區）分別為2%、3%、4%、3%、2%和1%，6個城市平均值為3%。

二是此類模式下，“舊貌換新顏”，新房對比過去老破小二手房的價格將分別上漲108%、155%、80%、34%、23%和33%，6個城市平均值為72%。若此類項目采取共有產權方式定價和管理，即地方政府和業主各對半共享物業增值，那么參與“原拆原建”的業主將享受房屋價值36%的增值空間。

三是從城市對比看，城市規模和能級越高、二手房降溫力度越大，那么小區增值機會越大，業主支持“原拆原建”的力度也將更大。

“原拆原建”不僅帶來房屋升值，另外一大好處是，相比傳統的置換新房模式，將可以少支付30%比例的支出。通俗來說，過去可能需要100萬的資金才能入住一套新房，而現在通過“原拆原建”，只需要70萬元就可以入住同樣的一套新房。

“會出現很多新產業，比如符合老舊小區改造需求的加裝電梯企業、適老化公共設施以及兒童活動場地配套企業都能得到發展，很多企業已經瞄準了這些方向。”嚴躍進表示。

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