象嶼，土拍“棄子”？

這周很多行業人士的目光都聚焦于“兩會”。

政府工作報告中用了大段文字為今年房地產行業發展定調。其中，“穩定樓市股市”更是第一次被寫進總體要求。

不少專家對此感到振奮，直呼今年樓市：

穩了。

今年以來，市場各項表現也在佐證樓市的“止跌回穩”。比如一線城市量價回溫、二線城市結構性復蘇、各地土拍市場也熱火朝天。

尤其是炸天團久居上海，對此感受深切。作為各大房企必爭之地，上海的土拍熱度可謂高居不下。

就拿今年前兩次拍地來說，第一批4幅地塊竟然吸引了17家房企參拍，不僅央國企、民企參加，就連新加坡富豪也來搶灘。

第二批次，雖然只出讓一塊地，但仍有4家開發商激烈爭奪，熱度依舊。

唯一的“冷門”可能就是：

屢屢曝出攜巨款拿地的象嶼，再次“顆粒無收”。

難道真如業內傳言——象嶼，要成上海土拍“棄子”？

01

關于象嶼要在上海拿地的消息，炸天團不止聽說過一次。

去年上海第八批次土拍前，就有消息表示，象嶼瞄準了寶山和奉賢的3塊土地。

并且在去年12月23日，上海象嶼置業有限公司一口氣發了針對這三個地塊的招標計劃公告。

僅這三塊地，擬投資額就超過了100億元！

當時，炸天團還在想，好家伙，象嶼可真有錢，不愧是“廈門三sha”，哦不，是廈門三大國企之一。

但最終結果出來，寶山地塊象嶼根本沒現身，而奉賢地塊，被貝殼截了胡。

今年上海2月20日第一批次土地出讓前，象嶼拿地呼聲又很熱烈。

而且從2月5日起，象嶼旗下的“上海象盈房地產開發有限公司”就連發招標公告，顯示出對浦東新楊思以及奉賢新城兩個地塊勢在必得的決心。

其實，前置招標這個事兒并不新鮮。去年開始，很多房企都會通過前置招標來壓縮項目開發進度。

從招標給出的投資額度來看，象嶼決心很大。

可惜，熟悉的一幕再次上演：

新楊思地塊象嶼沒參拍，而奉賢新城地塊甚至沒搶過龍湖和建華。

3月3日上海二批次土拍前，象嶼的謎之操作又又又又……出現了。

半個月前就放出風聲，對嘉定新城這塊地志在必得。

最終的結果，大家都知道了。這塊地落入了招商的“口袋”里。

一次次的土拍失利導致的結果就是：

作為曾經的重要戰場，2024年象嶼在上海只拿了3宗地，比2023年的4宗和2022年的6宗都要少。2025年至今還沒收獲。

如果硬要找補，那只能如其所說：

“我們的定位是利潤中心，對規模考量較少，主要考慮盈利。”

02

土拍為分析觀察房企發展動態提供了一個窗口。

就拿象嶼而言，縱觀其在上海的發展，與其他企業聯合拿地是其布局上海的重要方式。

就從2021年說起吧，畢竟這一年，象嶼開始突飛猛進式發展。

這一年，象嶼拿下的3塊地基本都是合作方式，比如與招商、江蘇海鴻聯合拿下徐涇一宗宅地，之后又與龍湖、國貿合作拿下臨港一宗地塊，再后來又與招商、路勁合作開發滬青平公路北側地塊。

2022年，象嶼在上海拿下了6宗地，是最近幾年拿地數量高峰。

其與合作對象的關系也愈發緊密，尤其是招商。

當年，象嶼有一半的項目是與招商合作開發。一直到2023年，象嶼與招商還有深度合作。

轉折出現在2024年。上海土拍限價放開了，房企競拍更自由了，但象嶼卻更低調了。

值得注意的是，象嶼的拿地方式也起了變化。

全年只有3塊地入手，而且有2塊都是獨立拿地，僅有一塊是合作競得。

有意思的是，合作企業也不再是招商、保利之類，而是其本土好兄弟——聯發。

不知道是不是這些合作伙伴被象嶼連累怕了，畢竟，在上海，象嶼的業績和口碑可算不上太好。

03

去年黃金周期間，由于趕上一大波政策禮包發布，不少房企都吃到了銷售紅利。

但這并不包括象嶼。

去年10月9日，位于普陀桃浦的中環云悅府就發布公告，取消搖號。

這背后是，該項目在認購期間推出的244套房源僅有20組認籌，認籌率僅約8%（引自克而瑞數據）。

這個項目是象嶼與浙江交投在2023年上海首輪土拍中競得的地塊，首次開盤在2024年1月。

不過截至今天，該項目共推了765套房屋，目前仍有546套可售，整體去化率28.6%。

開盤一年多，去化竟然不足三成！

據說在打造時，項目方也投入了巨額資金，按照五星級酒店標準打造會所和園林景觀；裝修標準4000元一平方米，且戶型多樣，迎合多種需求。

奈何市場不買賬。隨著項目周邊大量新盤供應，項目去化再次遭遇嚴峻挑戰。

同樣存在去化問題的還有位于嘉定區的虹橋嘉悅府。

據網上房地產數據顯示，該項目于2023年3月首開，后三次加推，共推出1004套房源。但兩年多時間，該項目僅去化七成。

產品質量問題頻發是象嶼項目難去化的重要掣肘。

在社交平臺上，不少業主吐槽象嶼產品品質，表示“買了象嶼樓盤，腸子都悔青了”。

其中，關于虹橋嘉悅府，不少業主吐槽，該項目涉及虛假宣傳、降標減配。

公區、兒童區漏水、發霉就算了，更讓業主無法忍受的是，項目被一條全天開放的道路一分為二，而開發商銷售時使用了過期作廢的控規圖，早在項目開盤前，政府就已經公示增設開放道路，但購買此小區的業主對此毫不知情，由此引發了業主維權，上百戶業主集體要求退房。

據炸天團觀察，這種WQ案例不在少數，就不一一列舉了。

結語

或許是產品和業績都不達預期，去年象嶼內部也調整了一批人員。

比如原金地商置華東區域副總裁兼環滬公司總經理鮑軼群加入象嶼地產，出任滬浙區域總經理一職；

前中南錦時營銷副總裁佟文艷加入象嶼地產，擔任區域總經理助理，分管營銷條線；

前華潤置地蘇州片區營銷總關煒鵬，加盟象嶼地產，擔任江蘇區域營銷總。

在產品條線，象嶼還引入前世茂集團設計管理部負責人張維維，擔任集團設計中心總經理；

還有前蘇州綠城設計負責人陸嘉揚，擔任象嶼滬浙區域設計管理部總監。

除了調人，象嶼還在調倉。

就像炸天團總結其他房企時提到的，除了自身產品和口碑因素，象嶼此前在上海的布局也存在一定問題——

多集中于上海郊區。

或許也意識到應該往市中心布局，象嶼去年拿下了位于靜安區中興路板塊的一宗地，這是象嶼首次進入上海內環拿地。

這個項目從拿地到亮相足足憋了9個月，名字也讓人印象深刻：

蘇河琹廬。

看起來，象嶼想要依靠這個項目打個翻身仗。

據說這個項目就要開盤了，是好是壞，市場會給出答案！

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