定了！今年房地產(chǎn)這么干

文/子木

今天，重磅會議上線，政府工作報告正式拉開帷幕，有幾件要事，需要著重分享一下，先宏觀再樓市。

首先是上面釋放了最新宏觀貨幣指導(dǎo)：

1、GDP目標(biāo)5%。

2、赤字率4%，規(guī)模5.66萬億。

3、地方專項債4.4萬億。

4、超長期特別國債1.3萬億。

5、特別國債0.5萬億，支持國有商業(yè)銀行補(bǔ)充資本金。

這是今年全方面的總量安排。跟去年相比，總數(shù)上多了2.9萬億資金，意味著大水將更加充沛。這些錢用在哪里呢？

消費(fèi)、化債與房地產(chǎn)。

其實 2024 年最大的貢獻(xiàn)，就是測試出了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要路徑：

“兩新補(bǔ)貼”最為亮眼。

辦公室實習(xí)生小王昨天特別開心，跟我說，從京東買了臺筆記本電腦，國補(bǔ)+學(xué)生優(yōu)惠，減免了 3200多，力度太大了。

不止電腦，手機(jī)和家電，都出現(xiàn)了消費(fèi)火爆現(xiàn)象。其中手機(jī)等數(shù)碼產(chǎn)品，目前補(bǔ)貼申請人數(shù)已經(jīng)超過 2000 萬，而家電，去年12月就完成了4585萬臺的銷量。

這些數(shù)據(jù)讓我們看到，只要讓利，人們的消費(fèi)意愿還是比較旺盛的。只要按照這個節(jié)奏，繼續(xù)投入資金，釋放到各行各業(yè)，消費(fèi)端就能帶動生產(chǎn)端，實現(xiàn)正向循環(huán)。

報告會還提出了提振消費(fèi)十條措施，其中，幾條大家要注意：

1、擴(kuò)大健康、養(yǎng)老、托幼、家政等多元化服務(wù)供給

2、加快數(shù)字、綠色、智能等新型消費(fèi)發(fā)展

3、推動擴(kuò)大入境消費(fèi)

4、健全縣域商業(yè)體系

5、釋放文化、旅游、體育等消費(fèi)潛力。

這5條所提到的賽道和行業(yè)，是今年的重頭戲，大家要多關(guān)注一些，更重要的是，今年大型設(shè)備更新也將正式啟動，想象空間很大。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有了強(qiáng)力的支撐點(diǎn)。

其次，就是樓市刺激。

無論是官方數(shù)據(jù)還是第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，都證明樓市已經(jīng)階段性穩(wěn)住了。

一線和強(qiáng)二線城市的新房和二手房都在復(fù)蘇，特別是核心區(qū)高總價的新房銷售火熱，只不過非核心區(qū)郊區(qū)的房子量價還在萎縮，低能級城市的樓市還是不溫不火。

當(dāng)然這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

今天上午第二份工作報告，李強(qiáng)總理就談到了房地產(chǎn)，而且本次政府報告對房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多。

重點(diǎn)有以下幾條：

1、持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

2、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

3、盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

4、拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險。

5、有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

6、適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

7、完善實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)制，堅持以人為本提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量水平，構(gòu)建優(yōu)勢互補(bǔ)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國土空間體系。

8、持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)。

足足8條，300多字，這在整個歷史工作報告會議上都是罕見的。

總而言之，歸結(jié)為：

“全面放開政策約束，下方權(quán)限落實任務(wù)，給地方更多支持，收儲去庫存，建設(shè)保障房，不要多蓋房，而要蓋好房，多在存量核心區(qū)做文章，少城市邊界做擴(kuò)展?！?/p>

這符合房地產(chǎn)調(diào)控的第一性原理，縮減供應(yīng)，提振需求，以達(dá)到房價回歸的作用。

其實我更關(guān)心的是，國家到底愿意給地方撥多少錢，用于收儲。這個會上沒說，但根據(jù)最近各地的表現(xiàn)，今年不會少。

比如今天看到一個消息，湖北大學(xué)，直接花了2個億，采購旁邊的商品房，作為學(xué)生宿舍。

這個玩法太猛了，不止是政府收儲，而是“定向量化”的邏輯。啥意思呢？

就是地方國資開發(fā)商品房，然后再賣給國資。

這種「左手倒右手」的操作，并非無效空轉(zhuǎn)。

通俗來說，政府像「中間商」一樣，把國企蓋好的閑置房子買下來給學(xué)生住。

表面上錢在體制內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，實則同時解決了房企債務(wù)、學(xué)生住宿、銀行放貸需求、周邊商業(yè)冷清四大問題，還避免了新建宿舍的漫長周期。這種操作好比「用疏通水管代替全面換管」，屬于低成本補(bǔ)短板的靈活策略，還帶動了上下游，比如建材、裝修、物業(yè)等業(yè)務(wù)的增長。

將房地產(chǎn)庫存轉(zhuǎn)化為教育基礎(chǔ)設(shè)施，點(diǎn)對點(diǎn)打通產(chǎn)業(yè)鏈堵點(diǎn)，形成閉環(huán)價值流。實現(xiàn)資源錯配的矯正。是一招好棋。

那么未來，其他政府單位、國央企、事業(yè)單位都可以通過這種玩法，定向收儲做人才宿舍。或者引入資本，做人才公寓，服務(wù)城市發(fā)展。

這條產(chǎn)業(yè)鏈就盤活了。

對于樓市來說，只要庫存去化完，而新增庫存能合理控制住，那么房價就能穩(wěn)住。

據(jù)說，大會開完后，房地產(chǎn)相關(guān)部門又緊急開會，一位重要人物強(qiáng)調(diào)：

“接下來，各地要在落實上真抓實干，不能推卸主體責(zé)任，轉(zhuǎn)移給基層政府?；鶎诱惨朴谧鳛椋灰瓤恳?，錯失最好調(diào)控與發(fā)展時機(jī)。穩(wěn)住房地產(chǎn)，對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、促民生具有積極意義?！?/p>

看來，今年穩(wěn)房地產(chǎn)成了鐵律，接下來這段時間，各個城市基本都會加碼推出“止跌回穩(wěn)”政策，全面趕赴小陽春。

大家要積極評估自己手里的資產(chǎn)，該買的買，該賣的賣。這一波可能是為數(shù)不多的置換機(jī)會。

最后一個是對人工智能、科技和文化產(chǎn)業(yè)的肯定，當(dāng)然這部分并不是出自于政策之手，而是源于民間創(chuàng)新者的努力。這也直接帶動了民營經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)。

今年中國經(jīng)濟(jì)格局呈現(xiàn)出“新質(zhì)生產(chǎn)力沖鋒在前、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)托底護(hù)航”的雙輪驅(qū)動特征。

整體來說，經(jīng)濟(jì)基本面會比去年要好得多。有挑戰(zhàn)和困難，但更多是撥云開霧的希望，信心和價值回歸，也會帶來一波波新的機(jī)遇。

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