游濤｜房產中介：婚戀誘購行為的刑法評價爭議及體系解釋路徑

觀點：中介行為雖具道德可責性，但不符合詐騙罪構成要件。刑法介入應保持謙抑，通過體系解釋實現規范協調，建議行政主管部門加強行業監管，完善購房冷靜期制度，構建"民行刑"三位一體的規制體系。

討論案情

房產中介公司教唆中介小妹在社交軟件認識男性，以談戀愛、結婚為名，誘騙男性去某地買房，購完房后以不合適斷絕來往，中介小妹先后騙了十多名男性如此購房。中介小妹可得房價2%的獎勵。簡單說，中介為了實現買房獲取中介費，中介小妹為獲取交易提成，實施欺騙交易，表面看被騙者有付款并得到房，沒有損失。那么中介公司和中介小妹是否構成詐騙罪？魚塘有點兒大！36名男子疑遭同一前女友套路背房貸

問題核心

動機欺詐與交易真實性的刑法沖突，本案呈現新型交易欺詐模式：行為人通過虛構婚戀關系促成房產交易，客觀上形成"動機欺詐+真實交易"的復合結構。爭議焦點在于，當交易標的物具備市場對價且權屬轉移真實有效時，動機層面的欺騙是否足以構成詐騙罪。需從刑法教義學層面解構詐騙罪構成要件，并運用體系解釋方法進行規范評價。

法律分析

一、詐騙罪構成要件的規范解構

1.財產處分與損害結果的關聯性缺失

依據《刑法》第 266 條的規定，詐騙罪的構成要件明確要求被害人是基于錯誤認識處分財產，并且由此遭受了財產損失。就本案的具體情況而言，處分行為直接針對的是房產的所有權，要知道，在我國的法律體系中，這種物權的轉移是需要經過登記才能生效的。例如，在類似的房產交易案例中，登記手續的完備與否直接決定了物權轉移的合法性和有效性。

而且，在交易的那個特定時點，購房款與房屋價值具備市場對價性。這就好比在一個成熟的市場環境中，商品的價格通常是由其價值和市場供需關系共同決定的。此外，潛在的市場風險應當被視為商業判斷的范疇，而并非詐騙罪的評價對象。

從德國刑法理論中的“目的落空理論”來分析，該理論在此案中難以適用，原因在于此次交易本身并沒有導致即時的財產減損。例如，在某些復雜的金融交易中，短期內可能看似沒有直接的財產損失，但從長期來看，可能會因為市場波動等因素產生不同的結果。

2.非法占有目的的認定困境

中介費作為居間服務的對價，盡管獲取的手段存在不當之處，但確實存在服務的基礎。比如，在一些正常的商業交易中，中介機構為買賣雙方提供了信息匹配、協商溝通等服務，從而獲取相應的報酬。而在本案中，雖然手段可能不合規，但服務的事實是存在的。同時，2%的提成具有勞動報酬的性質，這與詐騙罪中“無對價取得”的顯著特征是不相符的。參考日本判例中的“綜合判斷說”，其要求主客觀要素達到統一。然而在本案當中，缺乏對購房款的直接侵占。比如在日本的一些相關判例中，如果行為人主觀上具有非法占有他人財物的故意，并且在客觀上實施了相應的侵占行為，才會被認定為詐騙罪。但在本案中，并沒有這種直接侵占購房款的行為。

二、刑法體系的協調性解釋

1. 同類行為的規范協調

- 強迫交易罪（最高刑7年）規制手段違法但交易真實的行為。例如，在某些商業場景中，一方通過威脅、暴力等不正當手段迫使另一方與其進行交易，但交易的物品或服務本身是真實存在的。

- 騙取貸款罪（最高刑7年）懲罰虛構用途但按期還貸行為。比如說，某企業為了獲取貸款，虛構了資金的使用計劃，但在貸款期限內能夠按照約定按時足額償還貸款本息。

- 虛假廣告罪（最高刑2年）規制引誘交易但商品真實的情形。例如，某些廣告對產品的功效進行了夸大宣傳，吸引消費者購買，但產品本身確實是真實存在且具有一定功效的。

若對本案定詐騙罪（最高無期），將打破刑罰階梯的均衡性。因為在整個刑法體系中，不同罪名的刑罰設置是根據其行為的性質、社會危害性等多方面因素綜合考量的。如果對本案以詐騙罪論處，就會出現刑罰與其他類似但危害程度相對較低的罪名之間的嚴重失衡。

2. 實質解釋的邊界控制

- 動機欺騙不屬于詐騙罪中的"關鍵事實虛構"。比如，在銷售過程中，銷售人員為了促成交易，可能會強調產品能夠帶來的心理滿足感或者社會認同感等動機因素，但這些動機因素的欺騙并不足以構成詐騙罪中的關鍵事實虛構。

- 交易基礎要素（標的物質量、價格、權屬）未受實質影響。以商品交易為例，如果商品的質量符合約定標準，價格在合理的市場波動范圍內，權屬清晰明確，那么即便在交易過程中存在一些輕微的信息不準確或者誤導，也不應輕易認定為詐騙罪。從社會經濟活動的角度來看，交易的正常進行需要一定的靈活性和容錯空間，不能因為一些非關鍵因素的偏差就輕易動用最嚴厲的詐騙罪進行規制。

三、替代性規制路徑的建構

1. 行政違法層面的規制

- 援引《房地產經紀管理辦法》第25條禁止虛假承諾促成交易。例如，在一些房地產中介的實際操作中，為了盡快促成房產交易，可能會向買方或賣方做出諸如房屋未來必定大幅升值、周邊即將建設優質配套設施等不切實際的虛假承諾。這種行為嚴重擾亂了房地產市場的正常秩序，損害了交易雙方的合法權益。

- 適用《反不正當競爭法》第8條規制商業誤導行為。比如，某些企業為了在競爭中獲取優勢，故意發布虛假的市場份額數據、產品性能對比等信息，誤導消費者和競爭對手，破壞了公平競爭的市場環境。

2. 民事救濟的可能性

- 依《民法典》第148條主張欺詐撤銷合同。例如，在合同簽訂過程中，如果一方故意隱瞞重要事實或者提供虛假信息，導致另一方在違背真實意愿的情況下簽訂了合同，那么受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構撤銷該合同。

- 通過締約過失責任追償信賴利益損失。比如，在雙方進行合同磋商的過程中，一方基于對對方的合理信賴而支出了一定的費用，但最終合同未能成立，且過錯在于對方，那么支出費用的一方可以要求對方承擔締約過失責任，賠償其信賴利益的損失。

3. 刑法謙抑性原則的適用

- 市場風險引發的道德風險不應過度犯罪化。例如，在市場經濟的運行中，價格波動、供需變化等市場因素本身就存在一定的不確定性，由此可能導致一些商業行為在道德層面存在爭議。但如果將這些因市場風險而產生的道德風險一概以犯罪論處，將會極大地限制市場主體的創新和發展活力。

- 存在"緩和的違法一元論"適用空間，優先通過非刑事手段處理。比如，對于一些輕微的違法違規行為，可以通過行政罰款、責令整改、行業自律等方式進行規范和約束，只有在行為的社會危害性達到了相當嚴重的程度，且其他法律手段無法有效遏制時，才考慮動用刑法這一最嚴厲的法律武器。從社會治理的角度來看，多種法律手段的綜合運用和合理銜接，更有利于實現法律效果和社會效果的統一。

四、余論：新型交易欺詐的立法回應

本案暴露出傳統詐騙罪構成要件在數字經濟時代的局限性?？蓞⒖肌兜聡谭ǖ洹返?63條增設"職業性經營欺詐"條款，或借鑒日本《訪問販賣法》設置特殊交易欺詐罪名，構建分層治理體系。在現行法框架下，應嚴守罪刑法定原則，避免將交易動機納入詐騙罪保護法益。

結論

中介行為雖具道德可責性，但不符合詐騙罪構成要件。刑法介入應保持謙抑，通過體系解釋實現規范協調，建議行政主管部門加強行業監管，完善購房冷靜期制度，構建"民行刑"三位一體的規制體系。

游濤

作者簡介

游濤，世理法源--訴訟解決方案專家——高端法律咨詢平臺創始合伙人

業務領域：網絡犯罪、金融犯罪、職務犯罪、知識產權犯罪、電信詐騙等刑事法律服務，以及數據、直播、娛樂社交等領域合規建設。

中國法學會案例法學研究會理事，公安大學網絡空間安全與法治協同創新中心研究員，北大法學院《金融犯罪與刑事合規》校外授課教師。

公安大學本科、碩士，人民大學刑法學博士，曾任北京市某法院刑庭庭長，從事審判工作十九年，曾借調最高法院工作。除指導大量案件外，還親自辦理1500余件各類刑事案件，“數據”“爬蟲”“外掛”“快播”等部分案件被確定為最高檢指導性案例、全國十大刑事案件或北京法院參閱案例。

曾任某網絡科技（直播、娛樂社交）上市公司集團安全總監，還為包括上市公司在內的多家企業完成全面合規體系建設以及數據安全、商業秘密、網絡游戲、直播、1v1、語音房等專項合規。

多次受國家法官學院、檢察官學院、公安部、司法部的邀請，為全國各地法官、檢察官、警官、律師授課；多次受北大、清華等高校邀請講座；連續十屆擔任北京市高校模擬法庭競賽評委。在《政治與法律》等法學核心期刊發表論文十余篇，在《人民法院案例選》《刑事審判參考》等發表案例分析二十余篇，專著《普通詐騙罪研究》。