寧波最保值的板塊，價格能沖到多高？

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最近來咨詢老司機的人多了起來，幾乎全部都是改善型客戶。

此處說的咨詢，是指老司機（點擊鏈接了解詳情），不包括直播間提問或公眾號留言。

很顯然，樓市的回暖在一定程度上觸動了改善型客戶，他們準備開始行動了。

很多人在咨詢時都會問到保值的問題，我知道他們其實更想問的是有多大升值空間，只是鑒于過去幾年房價的走勢，不太有信心說出“漲價”兩個字。

所以他們藝術性的用了“保值”來平替。

每個買房人都希望自己的房子保值，但什么樣的房子才能真正保值？不同的人有著不同意見，老司機簡單說一下自己的看法，拋磚引玉。

房產保值的基礎，主要來源于這四個因素：地段、產品、物管和競品，前三個是自身實力；后這個是環境影響。如果每個因素要展開來講，都可以講很多。

今天老司機主要講地段，寧波目前熱度最高的改善板塊有東部新城（包括水鄉和明湖）、江東（包括長豐）、鄞州公園、灣頭、姚江新城、文創港等，也包括傳統的三江口，莊市同心湖等。在面對不同板塊時，喜好者總是眾說紛紜，誰都能說出幾分道理。

要分析板塊現有價值，老司機有個簡單的方法：看看這個城市最有資源的人，他們更多的選擇住在哪里？

說得俗一點，城市的權貴階層住在哪里，哪里的地段價值就最高。

寧波的權貴階層現在主要住在哪里？當前無疑是東部新城。在老司機有限的社交圈內，靠近這個城市最頂層資源的很多人，都住在東部新城。

這是個不爭的事實，盡管很多人都認為鄞州中心區更成熟，灣頭的風景更好，江東生活更方便，但都無法匹敵東部新城占據榜首的位置。

東部新城堆積了寧波市級層面的主要資源，包括政務機構，大企業總部，金融機構，國有事業單位，城建設施等，沒有其它任何一個板塊可比。

機構的本質是人，機構在這里，對應的掌握核心資源的人就在這里，相關的化學反應就發生在這里。從經濟效率來說，東部新城無疑是寧波最高的板塊，沒有之一。

效率的背后是價值，效率最高的板塊，就是價值最高的板塊。

當然，作為一個面積超十平方公里的大板塊，東部新城也不是雨露均沾的，我們可以從東西南北四個方位，來簡單對比一下不同板塊的價值體現。

整體來說，東部新城的資源富集在福慶路以西，包括最早的會展中心，后來的金融中心，市政府，企業總部等。相比之下，福慶路以東投入的資源比較少，更多的體現在居住功能上。

正因為資源集中在福慶路以西，因此這邊的地段價值相比東面也是更高的，最顯著的體現是水鄉鄰里的二手房價格——這里是寧波二手房價格最貴的板塊，盡管房價下跌接近四年，但如果從2015算起到現在，這里仍然是寧波漲幅最大的板塊之一。

同時這里也是寧波租金單價最高的板塊，甚至40年產權的類住宅，也是寧波最貴的。

在福慶路以西，南北也有差異，相比之下南面的價值更高，主要是因為南面開發的項目多，早期有泊璟廷，迄今為止也是寧波豪宅的天花板，后又有明洲，印江南，海宴府等；北側要清淡一些，早期有江南一品，其別墅現在還是很貴，后來有東悅府，鳳起潮鳴等，規模不如南邊，定位上也略輸一口氣。

另外，北側的新城實驗學校相比南側的華師大，差距不小。

不過，在福慶路以西，無論南北，都基本開發完畢，其后的命運就是慢慢老化了，在老化的過程中，什么樣的房子更保值？目前看別墅優勢更大。

當然，大平層相比普通住宅也是有優勢的，在這個區域內，絕對的大平層仍然是稀缺資源。

相比之下，福慶路以東，即我們常說的明湖，要年輕得多，而且未來五年還會有持續的開發。

明湖的價值高地無疑是沿湖一圈，這簡直就像奢侈品上面的logo，明湖本身的大小和風景已經不重要，重要的是它的標志性。

臨湖第一排，就是地位的體現，實力的象征。

整個大明湖板塊，從通途路一直延伸到邱隘，主要集中在盛莫路以東。盛莫路以西，北側是安置房，南側和邱隘犬牙交錯，也沒什么有影響力的項目（宏泰算不算？）。只有中間的A5地塊，規劃了大量的雙拼和聯排，全是“中部崛起”。

盛莫路以東這十年來開發了不少樓盤，早期主要在北側，說起來也滿搞笑，北側樓盤在銷售時，大家都說自己離湖很近，但誰也不知道湖在哪里。

直到這幾個樓盤賣完了，明湖的位置和規模才算確定下來，人們這才發現，原來以為離湖不遠的那些樓盤，連湖的影子也看不到。

曾以為一線臨湖的上湖城三期，面對的其實是個河汊子；高舉高打的明湖悅府，正西側其實是流入明湖的一段河道，連遠眺都難；號稱一線湖景的逸廬，其實也是明湖的一段尾巴，不過西南面的少量業主還是可以看到湖的；真正擁有一線湖景的樓盤，只有懿秋了。

當然還有A6，以及A6南側地塊，還有未來邱隘北面的地塊。

為啥一線湖景的樓盤那么少？因為湖太小了，岸線只有那么一點長，塞不下更多樓盤。

這時候就要發揮想象力了，如果把明湖上下游的三條河道都算上，湖景房就能增加不少。

但對于明湖業主來說，湖景重要嗎？不重要，重要的是離湖有多近。

正因如此，明湖尚未開發的幾塊地，其實價值更高（含A5、6，靠東外環的除外）。這幾塊地加上低容積率，四代宅的高得房率，以及全面解除對房價和裝修的限制，有機會創造寧波房價的天花板。

總價可能比不上泊璟廷，人家畢竟是大獨棟，但單價挑戰20萬+還是有可能的。如果真能如此，也不枉寧波富豪在國內的財富地位，以及民間傳言多年又不敢多想的“直轄”野望。

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