土地利益，到底意味著什么？

2月23日，中央《一號文》發布。

什么是1號文？

就是每年開年發布的第一個文件，通常來講第一個文件都是最重要的文件！

這個文件一出來，很多追熱點的稿子就快速跟進，只不過內容都太淺薄，沒有觸及靈魂！

那么，1號文有什么觸及靈魂的內容嗎？

有，就是改革！

大家要明白，在960萬平方公里的土地上，但凡涉及“改革”二字，就必然會有利益再分配！

所以我說的觸及靈魂，就是指《1號文》改革背后的利益再分配！

這次《一號文》內容很多，本號是地產號，所以只從資產、土地、房價的維度切入，給大家說說。

01

首先，給大家看兩張照片。

從建筑形態看，都是別墅，只不過左邊的別墅建設于上海，右邊的別墅建設在農村。

換句話說，從商品的角度看，這倆玩意都是鋼筋和水泥，

從建筑成本的角度看，除了人工費用外，這建設成本差不多。

但是，城市別墅的價格比農村別墅的價格，貴了1000+倍。

那么，問題來了：是什么原因，導致了別墅成本相差不大，但銷售價格相差巨大呢？

換句話說，如果房產是一種財富，那么農村別墅的財富效益為什么只有上海別墅的財富效益的千分之一呢？

我知道，這個答案并不唯一。

不過呢，在眾多的答案中，2月23日的《一號文》從另外一個角度給出了答案，就是：

中國經濟改革，都是改變資源利用的產權形式與效率。

該怎么理解這句話？

中國經濟改革，大家可以簡單理解為政策+制度；

資源，就是土地，產權就是土地以哪種方式確權，比如商品房和小產房本質上就是確權邏輯不同！

至于效率，我認為就是搞錢！

結合《一號文》把整句翻譯過來就是：通過制度或者政策，改變土地的確權形式，讓相關利益方能搞到錢！

這也是我開盤和大家說的，《1號文》的利益再分配的作用！

大家不急，我結合《1號文》具體給大家說說。

1、改變資源的產權形式。

那么，改變什么資源的產權形式？

答案就是土地資源，而且是農村的土地和房屋，是以宅基地和農田（耕種土地）為呈現的。

大家要理解，在中國960萬平方公里的土地上，土地這種資源只要兩個主體，分別是 國有 和 村集體所有。

要理解《1號文》所說的農民的土地，大家要先理解國有土地意味著什么！

國有土地的產權形式，最主要的承載就是商品房，

全鏈條就是土拍——開發商——建設——銷售——二手房交易。

從上面商品房的全鏈條交易流程也能看出來，國有土地的產權形式就是70年的商品房。

當然，寫字樓、工業廠房、商場、酒店也算，但在本文內隱去不談

關于商品房的效率，就是搞錢的效率，我想大家都會認同。

而中國第一個商品房就是深圳的東湖麗苑，是中國土地市場化先行先試的第一個商品房項目。

在1978年，深圳的土地一毛錢都不值，深圳商品房的價值也無人知曉，所以東湖麗苑銷售之初的購房者都是香港人。

而這件事最牛掰的地方，不是東湖麗苑由30年前2370元/㎡漲到了47871元/㎡，漲了整整20倍。

這件事牛掰的地方在于：

從這一刻開始，中國國有土地借著改革開放的東風，實現了土地使用權、管理權、土地所有權的分開！

土地所有權歸誰？國家！

管理權歸誰？地方城市！

土地使用權是什么？就是商品房產權證70年的使用期限！

截止目前，960萬平方公里的土地上，我們依然遵循這個游戲規則，

也恰恰因為這個游戲規則，中國城市迎來了巨變的20年，迎來了城市化進程由20%到65%過程。

而這個城市化的過程，其本質就是農村人口向城市轉移！

買房如何能少負債，推薦閱讀文章《》

02

2、改變產權形式的效率！

什么是效率？

我認為效率這個詞具有“隱蔽性”，不夠直白和赤裸！

那么，改變產權的效率是什么意思？

我理解就是搞錢，效率高意味著掙錢又快又多，效率低意味著掙錢慢。

而土地產權的效率就是土地產生的經濟效益，也就是錢！

國有土地商品房維度的經濟效益不用我多說，中國一線城市房價從2000多元/㎡，漲到今天已經4萬/㎡、5元/㎡、6萬/㎡，這20倍，30倍的利潤足以說明一切！

但大部分[村集體土地]卻是非常、非常低效的存在。

換句話說，村集體用地搞錢的能力很低。

——大部分村集體土地只能種農作物、養動物，然后在變現、在搞錢！在這個過程中，無論是土地，還是農作物都不具備抵押變現可能；

——而城市的房子，無論是土地還是房產，都具金融屬性，不僅可以抵押變現，出租之后還具有現金流，

這就使得城市的商品房可以伴隨貨幣超發，成為貨幣的抽水泵，在貨幣超發的同時保持資產價格震蕩上揚。

而村集體土地上的房子，和土地上的農作物和動物的價格，只能跟隨通脹、自然天氣變化，幾乎不具有金融屬性！

所以，村集體土地比城市土地，毫無效率而言。

大家要理解《1號文》、要理解不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地這件事，需要對 [ 社會主義體制依然需要激勵經濟管理有客觀的認知]

我知道，大家不理解上面這句話的意思，所以給大家舉例子說明

——深圳拆二代

深圳在特區之前，僅僅是寶安縣，更早之前的清朝是廣州之下的新安縣。

所以，在50年前，深圳這個片土地上，居住的人都是真真正正的農民（漁民））。

1997年一個神奇的[圈]，讓比鄰香港的深圳在20年的時間里躋身GDP3.68萬億的大城市，這種深圳速度，也讓深圳的農民（漁民）變成真正的幸運兒：

拆二代。

從農民變成身家過億的拆二代，這個過程就是村集體土地[效率]的體現，也是[村集體]制度被行政權所代替的過程。

我知道，這句話有些繞口，所以延展開，給大家說說。

比如深圳村子里的房屋拆遷，并不是“拆二代”自己能決定的，都是村集體變成股份制公司，村長變成股份公司董事長，然后才能決定的！

換句話說，村子變成公司，整個村子變成股份制公司，走市場化這條路，才走通了“土地變現”這條路的！

深圳的拆二代之所以能拿到幾千萬、幾個億的拆遷補償，其決策的源頭都是股份公司。

而股份公司的決策，也不過是城市行政權的體現！

而這個現象就是[村集體]制度被行政權所代替的過程！

那么，為什么要和大家解釋這個“拗口”的句子呢？這個東西和大家的生活又有毛線關系？

因《1號文》除了不允許城鎮居民去農村購買農房和宅基地，還提出了：探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。

啥意思呢？

就是提高農民通過土地賺錢的效率。

土地是農民最大的財富，現在明確可以通過出租、入股、合作等方式盤活利用，其目的就是提高農民收入！

毫無疑問，這對農民是利好！

可大家都知道，土地具有不可移動性，也就是說，越靠近城市、擁有獨特的山水資源、人文資源的土地才能提高“效率”搞到錢

反之，類似云貴川等偏遠山區的土地，搞錢的效率幾乎為零！

除了土地不可移動的特征外，還有一個特征，就是 村集體的作用。

因為農民自己出租、入股、合作這件事有個“知識門檻”，而這個“知識門檻”不是學習就可以達到的，所以這時候村集體決策就顯得更為重要！

所以，《1號文》明確 農民自己出租、入股、合作這件事，改變的本質我認為還是走市場化的道路，讓村集體發揮更大作用，就和深圳城中村由股份公司決策“搞錢”的邏輯一樣，讓農民通過村集體提高搞錢的效率。

這在中國這肯定屬于改革，是一種對新的“土地財政”的探索。

不過呢， 《一號文》不允許城鎮居民到農村購買宅基地、農房這件事來看，其本質就是封死了“小產權房轉正”、買賣農房和宅基地的可能， 從而確保了“商品房血脈”正統的地位。

換句話說，城市和鄉村，依然是兩條不一樣的市場化路徑！

在當前的經濟大環境下，資產的配置已經發生改變，具體可以看文章《》

03最后，簡單說幾點：

1、城市與商品房依舊是正統血脈

其實吧，不允許城鎮居民購買農房和宅基地，從另外一個維度看，就是市民、城鎮居民只能購買商品房！

從搞錢的角度看，發展城市才是主旋律！

2、小產權房不值得

文章開篇，問大家的問題：是什么造成了農村別墅與上海別墅價值的差別？

答案就是現行體制之下，我們的資源分配邏輯。

所以，買賣房產的本質，不是就房子看房子，而是要看房子所在的土地，到底承載了什么資源。

3、看清趨勢，看懂底層邏輯！

人這一生，說得底不過就是[利弊取舍]，而取舍的關鍵從來不是“農村別墅和上海別墅”建筑的區域。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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