溢價76.5%！杭州土地“溢價率之王”的邏輯

蕭山北干東宅地實(shí)景圖

圖源：浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心

溢價76.5%！12月19日，杭州蕭山新區(qū)北干東一宗宅地高溢價成交，成為近年杭州新晉“溢價率之王”。

2017年以來，杭州土拍規(guī)則多次調(diào)整，競自持、一次性報價、搖號等多種方式一一登場，地塊溢價始終存在上限。

2023年11月，杭州土地市場恢復(fù)“價高者得”，2024年“10.9新政”又取消新房限價，地價刷新成為可能。

蕭山北干東宅地最終由中天&海威聯(lián)合競得，總價近18億元，成交樓面價37064元/㎡，這一樓面價在蕭山區(qū)僅次于錢江世紀(jì)城的奧體旁濱江地塊（48186元/㎡），而溢價率76.5%，創(chuàng)造了2018年以來杭州溢價率新高。

此外，英冠拿下一宗臨平區(qū)喬司低密地塊，容積率1.1，可建面積約4.3萬㎡，成交總價近8億元，折合樓面價18307元/㎡，溢價率也達(dá)48.83%。

市場驚呼12月19日杭州的土地出讓“殺瘋了”、“地王又來了”。

為何蕭山北干東宅地溢價如此高，能夠刷新杭州溢價率紀(jì)錄，邏輯何在？

01

普遍認(rèn)可的區(qū)域

新房供應(yīng)稀缺

蕭山北干東宅地，用地面積26975㎡，容積率1.8，可建面積約4.9萬㎡，由中天&海威聯(lián)合競得，成交總價近18億元，成交樓面價37064元/㎡，溢價率76.5%。

該地塊本身形狀方正，便于產(chǎn)品排布，區(qū)位和配套上也沒有短板。

地塊位于蕭山市中心的蕭山新區(qū)板塊，這是一個蕭山本地人普遍認(rèn)可的區(qū)域，也可承接濱江區(qū)等外溢。蕭山人將金城路與市心中路交匯點(diǎn)視為原點(diǎn)坐標(biāo)，從他們的價值觀和居住理念上來看，這片區(qū)域認(rèn)可度甚至超過錢江世紀(jì)城。對蕭山本土區(qū)域市場的理解，甚至可以參考義烏市場。

蕭山北干東宅地直線距離這一原點(diǎn)坐標(biāo)僅約800米。周邊配套高度濃縮，地塊直線距離地鐵5號線育才北路站約500米，乘坐一站可達(dá)2號線與5號線換乘站人民廣場站；距離蕭山區(qū)政府約1公里，1公里內(nèi)還圍繞著蕭山萬象匯、浙江蕭山醫(yī)院、蕭山圖書館、蕭山劇院、銀河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文博小學(xué)、蕭山高橋金帆實(shí)驗(yàn)學(xué)校等配套。

蕭山北干東宅地區(qū)位圖

圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院

蕭山新區(qū)建設(shè)成熟，近年宅地供應(yīng)極為稀缺。

2023年，蕭山新區(qū)共成交三宗宅地，其中兩宗（海威中天·向云曉著、海威綠城·月詠和風(fēng)）緊挨著濱江區(qū)，靠近濱康路站。兩個項(xiàng)目合計(jì)開盤三次，搖號中簽率約10.2%-15.3%，目前已售罄。

另一宗地塊即攬晴軒，位于蕭山新區(qū)核心，靠近人民廣場站，容積率1.2，涵蓋疊墅、排屋和洋房產(chǎn)品，戶型162-491㎡，兩次開盤就清盤，最低中簽率33.3%。

12月19日，中天&海威拿下的蕭山北干東宅地，是蕭山新區(qū)在2024年成交的唯一宅地，也是目前這片區(qū)域唯一的新房供應(yīng)。

02

較明顯房地差

可打造更高溢價產(chǎn)品

蕭山北干東宅地溢價76.5%成交，引發(fā)關(guān)注，但不能僅看溢價率，更重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)是房地差。

與該地塊相鄰的綠城九龍倉·錢塘明月由兩宗地塊組成，容積率較高為2.5-2.7，是這片區(qū)域高品質(zhì)樓盤的代表作，雖然房齡將近十年，但目前二手房掛牌價依然保持在5萬-6萬元/㎡。特別是大戶型的價格要遠(yuǎn)高于小戶型，說明這一區(qū)域高品質(zhì)大戶型仍有需求。

綠城九龍倉·錢塘明月實(shí)景圖

圖源：我愛我家官網(wǎng)

蕭山北干東宅地容積率1.8，容積率上更有優(yōu)勢，哪怕都規(guī)劃成洋房，只要產(chǎn)品過硬，理論上售價可以超過5萬元/㎡。（現(xiàn)階段市場的靜態(tài)估計(jì)。）

如果合理設(shè)計(jì)，甚至可以高低配，排出溢價更高的低密產(chǎn)品，利潤空間或能進(jìn)一步提高。

03

杭州計(jì)容新規(guī)添彩

有更大創(chuàng)新空間

近期，杭州計(jì)容新規(guī)出臺，未來杭州新建樓盤的“實(shí)得率”將大大提高，住宅品質(zhì)也將提升。

例如，設(shè)置在室外一層、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊，將不納入容積率計(jì)算，也不計(jì)算建筑密度。

又如，封閉式陽臺按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率等。

計(jì)容新規(guī)讓住宅小區(qū)有了更大創(chuàng)新空間，也讓部分配套設(shè)施（如物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、養(yǎng)老用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房、配電房、垃圾房等）不納入容積率計(jì)算，開發(fā)商拿地后的貨值和利潤空間都將有所提高。有開發(fā)商計(jì)算，新規(guī)后不計(jì)容的面積相比新規(guī)前，增加了3000多㎡。

在計(jì)容新規(guī)背景下，杭州核心區(qū)域和熱門板塊、能夠打造更高溢價產(chǎn)品的改善型宅地，對開發(fā)商的吸引力將加大。

04

中天和海威再攜手

中天和海威再次攜手，近年僅在蕭山區(qū)兩家房企已有多個合作項(xiàng)目落地，例如中天海威·奧語拾光、海威中天·向云曉著、中天西房海威·宸鷺弦歌、中天錢江海威大家·月賦杭承府等。

這些項(xiàng)目均位于蕭山核心區(qū)域，中天海威·奧語拾光在今年2月拿地，目前已處于尾盤階段，其余三個項(xiàng)目均已售罄，未來中天和海威在蕭山區(qū)的重點(diǎn)將落在今日成交的蕭山北干東宅地。

開發(fā)商在卷，做地單位也在卷。蕭山北干東宅地的做地單位蕭山交投，無論是拿地前還是拿地后全程跟進(jìn)“貼身服務(wù)”，為開發(fā)商快速順利開發(fā)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境和諸多便利條件。

926政治局會議政策大幅轉(zhuǎn)向后，包括杭州在內(nèi)的一線、熱點(diǎn)二線城市在分化中復(fù)蘇。

蕭山北干東宅地成為近年杭州土地“溢價率之王”，受多重因素影響。既有地塊自帶優(yōu)勢，也有區(qū)域供應(yīng)稀缺的條件，也呈現(xiàn)了近期杭州市場信心和預(yù)期上升的跡象。

在市場仍嚴(yán)峻復(fù)雜的背景下，推地節(jié)奏加快，未來或?qū)⒂懈?strong>核心區(qū)域的寶地推出。

12月31日，2024年內(nèi)杭州最后一場宅地出讓，依舊看點(diǎn)頗多，濱江區(qū)商改住地塊、錢江新城二期宅地、蕭山市北宅地、未來科技城地塊等都將輪番上場。

2025年1月14日，蕭山新區(qū)北干西宅地、錢江世紀(jì)城宅地等，也已經(jīng)箭在弦上。