巨大信號！全國地級市啟動拆遷潮

銷售與管理Plus，作者東藝

米宅.

專注于房產和財經領域的行業分析、城市發展、產業前沿、一線調研等，持續輸出優質內容，和米宅一起，保衛資產，穿越周期！

解決銷售難題，傳播管理智慧 快來關注我吧！

銷售

觀點

洞察

案例

職場

銷售與管理

，贊27

銷售與管理視頻號開通啦

歡迎關注并留下您睿智犀利的評論吧

來源：東藝

作者：米宅（ID：MizhaiPlus）

01

新一輪拆遷的風，吹了一年，終于啟動了！

最近，10萬億化債方案橫空出世，緊接著，城中村改造大名單立馬從35城擴展到了300城。

接下來很長一段時間，全國幾乎所有地級以上城市都會迎大規模的城中村改造！

11月15日，住房和城鄉建設部宣布，城中村改造政策的覆蓋范圍將從最初的35個超大型和特大城市擴展至300個地級市以上的城市。

此外，住建部還強調了“貨幣化安置”的重要性。就在上個月的17日，住建部就已經宣布，計劃在今年內新增100萬套貨幣化棚戶區改造項目。

這話的意思就是，新一輪的拆遷潮來了，這次補償方式將不再是提供房票，而是直接給現金。

既然是發放現金，錢從哪兒來？

這個問題，一攬子的政策里面已經寫好了。

一是，城中村改造項目被納入地方政府專項債券的支持范圍，同時開發性和政策性金融機構將提供專門的城中村改造資金。注意看這句話，城中村改造將提供專門的資金，接下來就看怎么改，怎么拆。

能不能改到你的房子，能不能拆到你的房子，取決于你的房子多老、多舊，位置好不好、值不值得拆。

二是，鼓勵商業銀行依據市場化和法治化的原則，為城中村改造項目提供貸款，以確保項目的順利實施。

簡而言之，這次政策的核心目的，是通過財政和金融的雙重支持，確保資金的指定用途，把錢能夠發出去，同時也能夠用到點子上。

02

大家看到這里，想必已經非常熟悉。

因為上一輪“棚改”就是這么做的，2015-2018年，央行通過棚改向市場釋放天量貨幣資金，當時就是很多居民拿到了巨額的拆遷款，然后突然手里就多了很大一筆錢，不過那時候很多人拿著這筆錢去買了房，最終推動了房價大漲。

這一輪之所以要再次啟動2.0，原因也是過去三年房地產市場不景氣。

其實2011-2014年那會兒，房價也不景氣，直到后來2015年搞了貨幣化棚改，一下子把房價都拉到了翻倍，大家看我圖中標記的紅框部分，當時正好是棚改，房價迅猛上漲的階段。

數據來源：網絡

這次，城中村改造的資金源，是政府專項債、政策性銀行專項資金、商業銀行配套資金，乍一看，和2015年那時候一模一樣，都是央行給錢，地方政府辦事，背后實質上就是增發貨幣。

歷史不會簡單的重復，但總是驚人的相似。

2015年，棚改貨幣化背后的四支力量是：公共財政支出、PSL、專項債發行和商業銀行貸款。

這一次，則是地方政府專項債券、政策性金融機構專項借款和商業銀行貸款，同時去年年底也配合了PSL，一度增發5000億。

這是換湯不換藥，妥妥的棚改2.0啊！

我們這次步伐到路徑其實和上一輪差不多，只是量能來了個加倍。

但不一樣的是，這次更加注重核心城市，通過改造高能級城市，然后穩住其存量商品房市場的基本盤。

我們在第一輪改造的時候，很明顯目的是為了促進城市化進程。

發達國家的城鎮化率普遍在80%以上，2015年那時候我們的城鎮率還非常低，即便現在，也才只有68%，相對發達國家的城鎮化率還有12%的增長空間。

但由于我們1.0已經過去，我們當下更注重人口遷移的方向，以及改造的質量。

因此，這次，大家很明顯的感受是，更加注重核心城市。

當然，這里面也在通過低能級城市的城中村改造，來為高能級城市的增量購買力做支撐。

為什么要這樣做？

說白了這是由產業和人口遷移決定的，也是由下一輪財政發力的核心方向決定的。

財政下一輪發力的核心方向是什么？

自然是注重產業好，人口密集的城市，哪些城市的產業好、人口又密集？不就是一線和部分核心二線城市嗎？

只有發展好這些城市，財政發力最終才有持續性，才更加有效，這也是上面早就看到的。1.0那樣搞普改的時代，不可能再發生，我們不允許資產價格全面普漲，這不符合經濟學規律。

03

怎么做才符合經濟學規律？

當然是穩住三四線，繼續發力一二線，讓優質資產繼續向前跑，讓差的資產暫時先穩住，就是上面提到的促進房價觸底回升。

這么做，受益的不再是所有城市，而是有競爭力的城市，哪些城市會受益？

我個人認為，最受益的城市是一線城市，其中深圳最為典型。

為什么？因為深圳的城中村大家都知道，大概占據了深圳住房的一半，深圳面積太小，開發度太高了，深圳未來最大的受限也在這里。

目前，深圳的紅本商品房僅有17%，大概有一千多萬人住在城中村，占深圳常住人口的60%。

換句話說，城中村舊改，將給這約60%的人口帶來影響。

那這波是不是又要富一批深圳人？

圖：深圳市各區街道城中村棟數分布

答案是不一定。

當然深圳舊改，對深圳人來講都是好事，但不是說改到、拆到你的房子你就又成了富人，這次城中村改造的其中一個目的，是為了讓大家都住上更舒適的房子，拆到你的房子，自然你也要花錢再去買別的房子住，不再是過去那種給錢+安置。

但不管怎么說，一線城市最受益的肯定就是深圳，核心城市最受益的則是蘇州，蘇州的新房庫存是5萬套，而蘇州的城中村拆遷要消化1.4萬套住宅。

2024年上半年，蘇州新房成交了1.37萬套，也就是說，一個拆遷項目，就頂半年的銷量。

我們對比到上一輪的拆遷情況，數據顯示，從2014-2017年，全國棚改貨幣安置比例分別為10%、29.9%、48%和60%。

2014-2017年期間，棚改貨幣化轉化的商品房成交量分別為47萬套，180萬套，294萬套，以及365萬套。

從商品房的銷售額增長看，2014-2017是非常明顯的。

仔細看下圖，2014年，我國商品房成交額同比還是-6.4%，但在棚改貨幣化后勁釋放出來之后，也就是2015年，商品房成交額迅速上升，其中2015年同比上漲14.1%，2016年同比上漲34.2%，2017年同比上漲13.38%。

也恰好，在這輪棚改的帶動下，樓市逐漸反彈，而且進入一個火爆的狀態。

總結一下，這輪城中村改造，我認為有以下影響：

1、一線及強二線城市棚改拆遷后，資金大概率依舊沉淀在本地樓市進行買房，而像其它一些弱二線城市和三四五線城市拆遷后，相當一部分資金則可能會流出本地，流向更強的一二線城市。

簡單說，這次“城中村改造”會成為一種催化劑，加速了不同城市間房價的分化。

2、目前全國整體樓市的庫存周期在18個月左右，而2020-2022年最后一批“上量“的房地產項目最晚會在2026年前后入市，這次如果“城中村改造”能消化未來兩年的庫存壓力。那么2026年后的房價，就值得期待。

3、隨著改造范圍擴大，涉及的居民、企業和開發商的參與將大幅增加，市場需求也將隨之上升。