特朗普1.0，中國房價暴漲！特朗普2.0，中國樓市走勢如何？

美國總統(tǒng)大選，牽動全球關注的目光，幾乎霸占了各大主流社交平臺的熱搜榜。

尤其是作為史上最為昂貴的競選大戰(zhàn)，燒錢159億美金，一舉超越2020年大選耗資151億的大關，創(chuàng)出歷史新高。這個數(shù)字體現(xiàn)了美國大選中資金的龐大規(guī)模和重要性。

如此瘋狂的砸錢活動，自然拿出巨資投流，同時制造了大量話題，持續(xù)為互聯(lián)網世界貢獻了絕大多數(shù)流量。

就在2024年11月6日，終于塵埃落定，特朗普擊敗哈里斯，第二次入主白宮，成為美國第60屆（第47任）總統(tǒng)。

特朗普在國際政治舞臺上一直是備受關注的人物，其政策舉措對全球經濟和政治格局都有著深遠影響。

在特朗普首次上任1.0時代，即2017-2020年四年時間里，中國房價、成交量恰巧經歷了暴漲的階段。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，特朗普上臺前，2016中國商品房平均銷售價格為7565元/平，特朗普下臺時，2020年中國商品平均銷售價格已經漲至10030.17元/平，全國平均漲幅高達32.59%。

當然，如果分城市來看，很多一線城市、二線城市漲幅遠超全國平均水平，不少城市核心地段房價直接翻倍，比如上海、深圳等地主城區(qū)，成交價格漲勢驚人。

稍微風吹草動，像發(fā)布產業(yè)規(guī)劃，新開通地鐵線，配建新學校……各種利好都能直接刺激價格一路飛升。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

房價飆升，銷售同樣水漲船高，2016年全國商品房銷售額為115425.65億元，到了2020年已經高達169069.01億元，短短四年時間，總共增長了53643.36億元，漲幅為46.47%。

除了價格瘋漲之外，樓市成交異常火爆。尤其是進入2020年，特朗普首次當選總統(tǒng)最后一年任期里，中國多地出現(xiàn)排隊搶房，像萬人搖號都不是什么新鮮事，差不多都是新盤開售的標配了。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

因此，成交面積方面，同樣不遑多讓，2016年中國商品房銷售面積152578.53萬平方米，增長至2020年168560.41萬平方米，增長了15981.88萬平方米，增幅為10.47%。

上述三項數(shù)據(jù)，均創(chuàng)出歷史第二高，很多數(shù)據(jù)在2021年達到頂峰，但是考慮到統(tǒng)計數(shù)據(jù)某種程度上有滯后性，因此2021年不少數(shù)據(jù)是2020年積累的結果。

所以，可以說，在特朗普首次當選美國總統(tǒng)期間，中國樓市不無論是房價還是銷售金額、成交面積，都獲得爆發(fā)式增長?。

以至于有種說法：作為開發(fā)商起家的特朗普上臺，有利于樓市發(fā)展。

上述觀點并非毫無道理，但是，更深層次的原因在于特朗普首次上臺后，全球經濟環(huán)境復雜多變，全球主要經濟體大多實行寬松的貨幣政策。

美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)（美聯(lián)儲）開始降息周期，這導致全球多個國家和地區(qū)的央行跟隨降息，以維持貨幣的競爭力和經濟的穩(wěn)定增長。

這種全球性的貨幣政策寬松，使得資金成本降低，流動性增加，從而刺激了投資和消費，包括房地產市場。在中國，這種寬松的貨幣政策環(huán)境也導致了房貸利率的下降，降低了購房者的貸款成本，刺激了購房需求。

從國際貨幣體系來看，美元作為全球主要儲備貨幣，其貨幣政策具有廣泛的影響力。美國在這一時期也維持了相對寬松的貨幣政策，利率處于較低水平。

這導致國際資本在全球流動，部分資金流入了中國市場。中國房地產市場由于其規(guī)模大、資產屬性強且具有保值增值預期，成為國際資本青睞的對象之一。

同時，人民幣匯率在一定時期內保持相對穩(wěn)定且具有的升值預期，這也吸引了外資流入，進一步推高了房地產市場的熱度。

在國內經濟轉型和需求穩(wěn)定的背景下，政策調控對樓市的限制有望逐步放松。地方政府面臨的財政壓力較大，而房地產業(yè)作為支柱性產業(yè)，穩(wěn)定的樓市對于地方財政收入的重要性越來越大。

未來，樓市調控政策可能會在適度寬松的背景下逐步釋放，這也為房價上漲提供了政策性助力。

綜上所述，特朗普首任總統(tǒng)期間，中國樓市的暴漲是多種因素綜合作用的結果，包括全球貨幣政策的寬松、國內經濟政策的調整、投資需求的轉移、城市化進程的加速、政策利好的疊加效應以及經濟轉型與需求穩(wěn)定等，這些因素共同推動了中國樓市的快速增長。

而今，特朗普第二次上臺的2.0時代，預計將繼續(xù)維持采取強硬立場，貿易摩擦可能進一步加劇，投資者情緒可能變得更加謹慎。

美國已經啟動降息周期，這可能對全球資本流動產生影響，對中國樓市的資金成本和流動性產生間接影響。

在筆者之前寫的《全球聚焦美國大選時，1700億外資卻狂搶中國資產》稿件里提到：

美聯(lián)儲到11月降息25個基點的概率為98%，維持當前利率不變的概率為2%。到12月維持當前利率不變的概率為0.3%，累計降息25個基點的概率為17.9%，累計降息50個基點的概率為81.7%。

未來美國有望再次降息，加上美國總統(tǒng)大選結果公布，不確定性情緒減弱，中國將獲得更多調整空間，不排除會有全新力度應對舉措，從而推進整體經濟平穩(wěn)發(fā)展。

2024年前三季度，中國新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。二手房市場延續(xù)“以價換量”行情，交易仍保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數(shù)同比下降2%。

房子不好賣，土地也難成交。全國土地市場繼續(xù)縮量，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財政壓力加大。

但是，好在中央、地方都及時發(fā)布各類救市政策，力挽狂瀾，全力促使樓市止跌回穩(wěn)。

也許很多人對樓市新政給市場帶來的影響力感受并不深，但在2024月11月6日廣州房協(xié)組織的番禺巡盤活動中，筆者走訪的幾個樓盤，都反饋新政帶動性非常大！

路勁美的雋樾府強調，新政后，10月成交量顯著提升，10月1200組客戶，來客量增加2.3倍！龍湖金地天峯同樣在國慶迎來客戶高峰，銷售接待量穩(wěn)步提升。凱德山海連城經過新政后，清不少存貨，目前所剩下房源不多。

筆者在寫美國總統(tǒng)大選前1700億外資搶購中國資產就提到，率先全面放開限購的廣州樓市火速升溫，一手住宅到訪量、認購量、網簽量均大幅增長。

10月份，廣州全市主要在售一手住宅樓盤到訪總量為12.77萬組次，認購總量8597套，比三季度月均水平分別增長70%、58%。10月全市一手住宅網簽10418套、111.47萬㎡，環(huán)比均增長100%左右，創(chuàng)下今年新高。廣州全市二手住宅網簽13188套、125.8萬㎡，環(huán)比分別增長29.5%、26.0%。

因此，筆者認為，隨著重磅新政出臺，中國樓市已經在止跌回穩(wěn)的正常軌道上。而且，考慮到美國還將降息，中國后續(xù)繼續(xù)有各種救市組合拳打出，到時有時間不妨研究下?lián)Q房置換需求。

關鍵是，為完成全年經濟5%左右增長目標，四季度更多宏觀增量政策有望持續(xù)落地，房地產政策預計將著力穩(wěn)房價穩(wěn)預期，擴大需求總量、改善供求關系等或是政策重要方向。

同時，市場有望迎來邊際改善，但止跌回穩(wěn)仍取決于政策力度及宏觀基本面改善。

特朗普的經濟和貿易政策可能促使外資從中國房地產市場回流美國。如果美國經濟呈現(xiàn)出強勁的復蘇態(tài)勢，其房地產市場、股票市場等投資領域將對國際資本有更大的吸引力。

對于中國樓市中的外資而言，它們可能會拋售房產，將資金撤回美國。這將導致中國一些主要城市，特別是一線城市和部分熱點二線城市的高端房地產市場面臨價格調整壓力，因為這些城市是外資較為集中的區(qū)域。

新的外資進入中國房地產市場的步伐可能會大大減緩。國際投資者在評估全球投資環(huán)境時，會考慮特朗普政策帶來的不確定性。

中國房地產市場可能不再被視為穩(wěn)定且高回報的投資選擇，尤其是對于那些追求短期收益的國際熱錢。長期來看，外資在整個中國房地產市場資金來源中的比重可能會持續(xù)下降，改變房地產市場的資金結構。

不過，上述情況都有可能隨著美國持續(xù)大幅降息而受到對沖，從而導致更多資本離開美國，到全球其他新興市場尋找投資機會。像中國這種經濟穩(wěn)定的國家，將成為很多外資的不二選擇。

當然，還有一種可能性：特朗普重新?lián)慰偨y(tǒng)后，人民幣貶值預期可能加劇，手握大量現(xiàn)金的投資者會更加關注資產的保值增值，尤其是那些在經濟周期中表現(xiàn)穩(wěn)健的資產。房產，尤其是一線城市的核心地段房產，歷來被視為抗通脹的“避風港”。

另外，同樣具有風向標意義的中國股市，在特朗普和拜登擔任總統(tǒng)期間，跑出截然不同的走勢。

特朗普首次擔任總統(tǒng)期間（2017-2020年），中國A股上證指數(shù)從2017年1月20日的3123點上漲至2021年1月20日的3583點，漲幅為14.7%。

相比較之下，拜登擔任總統(tǒng)期間（2021-2024年），截至2024年11月6日，上證指數(shù)從2021年1月20日的3583點下跌至3392點，跌幅為-5.3%。

特朗普再次上臺對中國樓市的影響是復雜且多維的。一方面，其政策可能導致全球資本流動和匯率變動，對中國樓市產生間接影響；另一方面，中國樓市自身的調整和政策變化也將對市場走勢產生重要影響。

總體來看，中國樓市的未來走勢將受到國內外多重因素的影響，需要密切關注政策動向和市場變化，以做出合理的置業(yè)決策。

免責聲明：本文僅提供相關市場資訊，不構成任何投資建議。投資有風險，股市、樓市均具有不確定性，請網友提高風險防范意識，避免財產損失。

撰稿人介紹

筆者，先后就職于多家美國上市公司，曾赴美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院求學。主編出版《中國地產四十年》、《2019-2020中國城市更新年鑒》等書籍。擔任暨南大學研究生實踐導師、中國（澳門）國際文化產業(yè)發(fā)展協(xié)會副理事長、粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新智庫常務副主席、華南城市研究會常務副會長、中國房地產業(yè)協(xié)會理事、廣東省房協(xié)媒體專業(yè)委員會資深委員、廣東省地產商會媒體委員會委員、廣州市房地產行業(yè)協(xié)會媒體委員會副主任、廣州市房地產學會媒體委員會副主任、廣東省報告文學學會會員、廣州自媒體協(xié)會理事等。