咬定利潤不放松，中海城市公司持續合并

最近，一張截圖被傳地沸沸揚揚，中海再次站上風口浪尖。

根據圖片內容，中海云貴公司與重慶公司合并為西南公司。透露出的信息也很簡單：公司合并，人員縮減，以中海為代表，地產行業的劇烈收縮，已是事實。

當然，這也不是中海第一次城市合并，此前已有多次合并事實，但整體力度相對較小，以“維穩”為主：

例如：長春公司與哈爾濱公司合并，成立長哈公司；廣州公司與佛山公司合并，成立廣佛公司；昆明公司與貴陽公司合并，成立云貴公司；新疆公司與西安公司合并，成立西北公司；鄭州公司合并太原公司；天津公司合并石家莊公司；東莞公司與深圳公司合并，成立深莞公司；長沙公司與南昌公司合并，成立湘贛公司；廈門公司與福州公司合并，成立福建公司；珠海公司與海南公司合并，成立海珠公司……

此外，在區域公司不斷變革過程中，中海也進行了相應的裁員或者人員調整。根據年報顯示， 中海地產在2020年的時候有全職員工6134人，到了2023年，中海地產的員工人數下降到了3651人 。

從內部反饋來看，中海地產這幾年的調整動作較多：從郝建民時代，過渡到顏建國時代，隨著顏建國出任中建股份助理總裁、中海集團董事長之后，中海地產又逐漸來到張智超時代。

政策強力支持房地產止跌回穩，諸多房企在組織架構和業務模式上加緊調整以適應新局面。作為行業標桿之一的中海地產，近年來通過不斷的城市公司合并和人員調動來優化內部資源、提高管理效率，反映著公司應對市場壓力的戰略舉措。

01

地產排位賽競爭加劇

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對當下整個行業而言，政策加持不斷為市場注入新活力。但黃金時代已然逝去，在此背景下，市場的挑戰依然存在，而且不小。以行業TOP5房企為例，2024年前9月各房企銷售額普遍下滑，其中中海的下滑幅度較小，同比下降16.8%，而其余房企的下降幅度均超過20%。這一表現或顯示出中海在行業動蕩期的穩定性，但與此同時，公司也承受著保持高利潤的壓力。

在今年8月發布中期業績報中，中海地產可謂脫穎而出，不僅穩住企業基本盤，更是于逆勢之中交出了權益銷售第一、利潤第一等亮眼數據，例如：2024 年上半年，中海地產合約物業銷售額 1483.8 億元，國內市場占有率較 2023 年末提升 0.49 個百分點達到 3.15%，銷售面積為 544 萬平方米。

中海地產強化聚焦一線城市的策略。2024 年上半年，中海地產在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現銷售合約額 744 億元，占總銷售合約額的 62.7%。中海地產堅持以現金流管理為中心，加強銷售回款，上半年銷售回款超過 50 億元的城市有 5 個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中，上海超過 200 億元，北京超過 100 億元。

業績報告數據固然亮眼，但中海的核心優勢在于高利潤率，縱觀整體銷售規模和利潤方面，業績下滑已是事實，2019年，中海的毛利率高達33.7%，但到了今年上半年，毛利率只剩22.1%。此外，中海的竣工存貨占比近年來逐步上升，去化壓力顯著。數據顯示，截至2023年，中海的竣工存貨占比已達到30.17%，在行業排名中較高，這使得公司在成本控制和利潤提升方面面臨更大的壓力。

中海一向被稱為“利潤王”，但在近年銷售額和利潤表現的“雙下滑”局面下，作為行業領頭羊，一直追求“穩中求進”的中海無疑充滿了挑戰。

02

城市公司大規模合并

區域資源整合與管理層調動

受大環境影響，為了保持業績的平穩發展，中海在這些年不斷地對組織架構及人員調整。就像文章開頭所說，從2020年開始，中海地產便通過大規模的城市公司合并逐步優化資源配置。

在上述合并過程中，中海也對管理層進行了重新分配與調整。例如：重慶公司近年多次更換總經理，以適應新市場策略需求。同時，中海內部培養的“海之子”人才在調整中逐步嶄露頭角，例如：昆明公司前總經理馬玉波、新任深圳公司總經理趙亮等HR出身的管理層，在公司合并重組中發揮了協調和領導作用。

03

開拓“第二增長曲線”

全力迎接新機遇與挑戰

站在當下，若想保持穩健增長，積極開拓“第二增長曲線”是房地產繞不開的道路。

2024年上半年，中海的房地產開發業務收入占比高達94%，而商業物業管理及運營服務收入占比不足5%，屬于中海的“第二增長曲線”目前還不夠成熟。

不過中海也正在積極布局商業業務，以此實現多元化目標。中海地產副總裁王林林曾表示，公司計劃在2024年商業收入增長25%，并將繼續努力實現“十四五”商業收入過百億的目標。對于中海而言，多元化發展的壓力不斷加大，而這一步伐越快越能幫助公司在市場動蕩期獲得抗風險能力。

聚焦成都，中海二字已是成都市場多年的金字招牌。于2000年進駐成都的中海地產，堅持在主流城市、主流地段打造主流產品。金融城四子、中海國際中心、錦江城、天府里、浣云居、新川華府……中海不斷積極參與到成都的城市浪潮，在多次把脈城市方向上，中海確實具有超前的眼光，從區域二手房價格上就可見一斑。

但在今年上半年的在五大央企的成都PK中，中海地產銷售數字落后于華潤置地、中國鐵建、保利發展、招商蛇口。最直接的原因，土儲端和2024年1-7月的銷售顯然是強相關的，與其他央企相比，中海在近幾年拿地數量較少。

截止目前，中海地產在成都待亮相的項目不太多。在今年7月，中海以24.2億元拿下成都青羊區一塊住兼商用地，項目緊鄰成都市金沙幼兒園、草堂小學、泡桐樹小學和石室聯中等名校，同時，區域內配套設施完善，距離項目最近的是地鐵4號線蔡橋站，非遺博覽園、鵬瑞利青羊廣場、青羊萬達廣場等商業場所一應俱全，成都市婦女兒童中心醫院也在附近，生活方便快捷。據相關負責人介紹，該項目預計明年亮相，整體定位也是往高端改善上走的，可以期待一波。

在政策利好和市場壓力并存的背景下，中海的合并、架構調整、以及“第二增長曲線”的拓展都具有積極的市場意義。未來，中海地產是否能進一步實現業務布局的拓展和利潤穩步增長，將直接決定其在未來行業排位賽中的競爭優勢。

可以預見，憑借其穩健的財務基礎和央企背景優勢，中海有望在新的市場挑戰中不斷調整經營戰略，實現精細化管理和效益提升。但即便如此，面對其他頭部房企的激烈競爭，中海在未來或許需要以更靈活的市場策略、更優化的成本管理來迎接新的發展機遇和挑戰。