融創、碧桂園、華夏幸福，中國房企的困獸斗！

融創換道，碧桂園還債，華夏幸福創新“置換帶”。

馬云說，沒有馬云的時代，只有時代的馬云。這句話，對房企大佬們也適用的如此嚴絲合縫。

各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。

房企崩，失業眾。沒有牛馬拱槽的企業，顯然不是不想牛馬眾多地給自己犁田耙地，而是實在是“地主家也沒有余糧”。

從近一年每月的百強房企的排名來看，前三名已然是“舊貌換新顏，老朽變新秀”。保利、中海、華潤三位妥妥的一字“央”，開始主宰這片財富的沃土。

曾經的行業一哥萬科被踢出前三，曾經的宇宙第一房企碧桂園混到了第二梯隊，北方雄主融創再也未創出新戰績，河北第一霸華夏幸福再也沒讓人看到“幸福”…

掐指一算，房企江湖已遠去了幾個春秋，這些英雄并未遲暮，也并未消亡，只是在另一個遠山深林里苦練著心性，雕琢著工夫，伺機卷土重來。

近日，有消息稱，融創內部正在醞釀成立一個新的資本平臺——而今資本，它將獨立于融創原有地產開發體系，主要任務是引進外部資方，整合代建體系，切入地產不良資產淘金賽道。

新的資本平臺起名“而今資本”，或許正出自“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”的詩句，這也暗示著孫宏斌將重新坐在新牌桌上，賭一個新的市場機會。

名字即格局。命名即戰略。

在房企江湖的華山頂上，也只有孫宏斌具有俠之大者的好名聲，在江湖上也強過王石和楊國強等人。

而最彰顯其胸懷的，莫過于他每每給自己企業命名的顯學，從“順弛”到“融創”再到“而今”，細思皆是行家智慧與謀略。

“而今”，不僅是從頭開始的勇氣，更是全新出發的銳氣。

據悉，融創的設想是，通過而今資本，給資方找到合適的不良資產投資機會，給行業項目方找到能夠解套的資金。而融創自己，不僅在資本那里能有一部分利潤分成，還能賺取代建收益。

顯然，從當下行業的痛點來看，孫宏斌這次在困境中的轉向，或許又押對了。

10月25日，碧桂園同樣出招，提前還清了2022年發行的公司債券“22碧地03”，本息共計2.07億元。

這筆“大額”支付，也意味著碧桂園正從債務牢籠中走出。因為，就是

去年同期的10月，它可是連1537.5萬美元的外債利息，都難以支付。

而回看彼時的碧桂園，可謂四處受敵：前有超200億美元境外債，后有近150億元境內公開債；左有超3100個在建項目待輸血，右有遠不能覆蓋還息壓力的銷售額。

難道短短一年之后，碧桂園就自救成功，財務困境解除了嗎？

顯然沒有。

正經社分析師注意到，碧桂園在發行“22碧地03”債券時，將持有的珠海萬達商管股份作為了反擔保措施。這意味著，若它未能履行債券償還義務，擔保方可以通過處置這些股份來彌補損失。而若要將這些股份出售給購買方，則需解除之前為“22碧地03”債券提供的股份質押。

也就是說，這次提前兌付，更多是為了推進萬達商管相關交易程序而硬撐。

時代的封面重新換了天地。潮起時，碧桂園如猛龍過江。潮落后，碧桂園則是困獸猶斗罷了。

2024年10月19日，華夏幸福發布多條公告。其中，涉及“200億元”的“債務重組計劃之置換帶方案”令人眼前一亮。

所謂“置換帶”，簡單理解，就是以置換帶走債務。按照“置換帶”計劃，華夏幸福拿出價值200億元的資產（園區），交給廊坊某國企，國企拿到資產，同時接下華夏幸福200億元債務。

對于債權人而言，這一過程，讓債務人變成了國企。但是，這一債務、債權變更，附帶一個條件，債權人還要拿出與債務對等的融資，即最終200億元貸款來支持國企。

真是“城會玩”。要說華夏幸福，它在地產業的最大貢獻就是模式創新。

從最早的“一個北京城，四個孔雀城”創新地實現了以產品命名聯動營銷的模式，到后來的“我愛北京天安門正南50公里”的創新產城模式，華夏幸福的基因似乎永遠和別的房企不同，他永遠在夾縫中能思謀出路，在競爭中獨創存活之道。

當然，他也享受到了創新帶來的“幸福”紅利。

而“置換帶”，顯然又是行業的又一創舉。“置換帶”的精彩之處就在于，像其“產城”的成功一樣，又是三方共贏的模式。

首先，對華夏幸福而言，在今天的市場中，兌現200億元的資產是不容易實現的。以200億元資產，帶走200億元債務，這筆置換，換得很值。而且，雖然資產、債務兌出，相關資產的運營，華夏幸福仍能參與。華夏通過置換，實現了輕資產運營。

其次，從國企角度講，國企發展需要具體項目支撐，拿到一個優質項目，同樣也不容易，包括200億元配套資金，所以，“置換帶”等于直接一步鋪墊妥了國企的未來項目。

最后，對于債權人而言，債務被由華夏幸福換成了國企承擔，風險度直接降低，而且，新增貸款又在孵化國企

（政府支持）

新項目，實現了新的貸款出口。

所以，真的很佩服王文學的商才和智慧，每每困局中，他總能找到翻盤的那個按鈕。

一個“置換帶”，帶出了三方的現實需求，且都提供了解決方案。

然而，華夏幸福能否從沒落的陰影中走出，就看“置換帶”這味他自開的藥方，能否標本兼治了。

時代的大纛換了王，地產的風光不再狂。

中國民營房企的每次轉向和換道，都意味著一段血淚交加的歷史，也預示著一個全新時代的到來。

這個時代，陌生又熟悉，混沌又清晰，時代里有英雄的背影，也有俠客的故事，但或許再無他們的舞臺。

當屬于你的時代遠去，即便你站在時代的剪影里很美，但對于未來來說，也不過是困獸猶斗罷了！