安徽
濱湖缺不缺房子?對于這個問題，可以說“缺”也可以說“不缺”。
濱湖區前期樓盤具備兩個顯著特點，一是容積率高、大高層為主、戶數多，一個小區三四千戶很常見，如僅濱湖世紀城就有商品房約2.4萬套。
二是受制于當年的70/90政策，90平左右及以下戶型占比高。不管是啟動區、環湖、金融還是省府板塊，都存在大量這樣的樓盤。
所以，濱湖區不缺剛需盤，想買個高層小三房選擇很多，但想買改善盤，尤其是想置換洋房這樣低密度的產品，就沒那么簡單了。
NO.1 濱湖潛在的置換需求
濱湖區2006年11月啟動建設，經過近20年的發展，已經發展成為合肥核心區域之一。片區內路網發達、公園綠地密布，商業、學校、公共配套齊全，還有各類文化場館，城市界面新、宜居程度高。
之前一直有這么一句話形容濱湖：“濱湖不是合肥的濱湖，而是安徽的濱湖”。
這些年，濱湖一直吸納全省各地的人口，隨著配套的完善，入住率還在不斷上升。如師范附小四小一個小學的總人數就過萬，很直觀的體現了居住密度+入住率。
這也給住宅置換帶來很大的需求空間；
因為對于早期濱湖居住的客戶而言，目前的住宅暴露出很多痛點，亟待置換改善。
1、濱湖的小區主要以大高層、高密度社區為主，如啟動、金融、環湖和省府西板塊，很多小區基本都是30多層的大高層，一個小區動輒兩三千戶。
隨之帶來人多雜亂、居住氛圍不佳、等電梯難、停車位緊張等一系列問題。
2、早期有70/90政策，產品以兩房、90-100多小三房為主，部分戶型設計也不合理，無法滿足現在二胎/三胎居住需求。
3、產品開始落后，在外立面、綠化、公區等方面與現在小區存在較大差距，一些小區墻皮還存在脫落現象，現在優質新房的架空層、會所、精裝車庫等配置更是少有。
NO.2 濱湖置換的難度
但當下的市場，對于濱湖購房者而言，買到理想的改善住房難度很大！一：新房
濱湖區近年新房比較少，特別是在進入競品質時代，尤其是不限價階段后，新房以高價盤為主，起步面積、價格雙漲。
最新上市的樓盤更是動輒起步面積200多平、總價七八百萬甚至上千萬，對于普通購房者而言，難以企及。
二：二手房
濱湖不缺二手房！如果想在濱湖買小三房、高層這類產品，選擇會非常多，比比皆是。
但如果想在濱湖置換個高品質改善住宅，特別是低密度洋房，其實選擇很少。
也正因為稀缺，這類房子價格雖然有所下滑，但幅度相對較小，依然居高不下。
引用24年濱湖貝系成交數據，中和府、中尚府、信達公園里的洋房成交單價基本都在4萬以上，總價更是高達600萬以上。即便萬科藍山的小戶型洋房，單價也在3萬以上。
當前想在濱湖區置換一套品質好一點的洋房，門檻非常高。
NO.3 改善需求的外溢
在濱湖內改善很難，需求自然會外溢，對濱湖客戶而言，省府北成為最好和最多的選擇。
與省府板塊一河之隔，與中央公園一路之隔的省府北板塊，受到省府板塊、中央公園的雙重能級輻射，這兩個核心板塊，都會帶來頂級配套資源。
如駱崗中央公園規劃的省圖書館、音樂廳、冰雪世界、企業總部基地、省府東四塊商業地塊等等。
近年，省府北板塊土地、新房市場都很活躍，二手房價格也相對健康穩定。尤其是十五里河沿岸的改善洋房，非常受歡迎，融創濱湖灣、琥珀晴川里、融創瀾岸里均是如此。
不過在融創瀾岸里之后，十五里河沿岸一直沒有新房上市，直到置地在今年5月土拍中拿下包河202411號地塊——案名：置地·雲臺映月。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
置地這個項目以洋房和小高為主，僅一棟大高的平層（百米樓間距），還是新計容規則。起步面積120㎡，最大到170㎡。
我們都知道，今年5月份之后合肥市適用新的規劃計容規則。新規則也是當前政府刺激市場，給到購房者的很大利好。
這是因為按照新計容規則，陽臺可以做的更大，并且僅計一半銷售面積，另一半純贈送，得房率比之前高很多，等于實實在在的給買房人降房價。
所以5月份以后，適用新計容規則的項目市場客戶關注度很高。而在新規后得房率已經提升到90%和95%的基礎上，置地云臺映月更是首度將戶型最大的使用率提高到超100%。
并且，置地云臺映月是目前新規后新房項目中，第一個以低密度洋房為主的項目。
高得房率+洋房產品，讓置地·雲臺映月給了濱湖廣大改善業主一個很大的期待。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
NO.4 雲臺映月的高性價比
這里我們要分三個角度來看：位置、產品、價格！
一、位置雲臺映月的位置在黃河路以南、天津路以西，這個小片區緊臨十五里河，具備自然環境的優勢，所以南側樓盤都是以低密、洋房為主，如融創瀾岸里。
目前隨著樓盤的陸續交付，片區內的配套在逐漸完善，項目南側的錦繡大道在修建中、東側的天津路也打通在即。
通車后，從雲臺映月所在的位置到濱湖省府只需要一個紅綠燈，可以快速到達濱湖各個商圈。雲臺映月算是“出則繁華、入則寧靜”。
▲正在修建的錦繡大道東延項目&天津路
2、產品
雲臺映月5月拿地，是第一個新計容規則的地塊。雖然是第一個新規樓盤，置地還是做的很穩，并沒有快速搶開，據說在產品打磨上花了很多時間。
項目屬于低密改善樓盤， 以洋房產品為主，僅600多戶，規劃6棟洋房、4棟小高、和1棟超百米樓間距的平層，主力140-170平。
洋房產品在新房和二手房都是稀缺品，洋房樓棟居多的樓盤居住感受會更親近自然、更通透舒適。這也恰恰好好滿足了濱湖眾多在大高層高密度小區居住客戶希望置換低密度產品的需求。
而且洋房起步面積做到了120㎡起，對濱湖的改善客戶還是很友好的，給了更多有置換需求的客群進階新房項目一個機會。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
前面說了置地是第一個新計容規則的地塊，在這個項目上置地把新計容規則研究到了極致，首個做到了新規后使用率超100%的戶型。
下面這兩個洋房的戶型圖，關注樓市的朋友基本都見過了。
147m2平實際使用面積約145m2左右，168m2實際使用面積超170m2，比前期同建面戶型使用面積多了約20-30個m2左右，優勢很明顯。
而且這次戶型也是不少好評，南向開間足夠大，除了客廳尺度大，主次臥的尺度也是比市場上同面積段的產品更加開闊。
▲雲臺映月147 m2&168m2戶型圖（過程稿）
在戶型之外，置地在這個項目上品質投入也很高，外立面依然全系產品采用石材到頂+落地窗！
干掛石材到頂，在當下市場即便是3萬以上樓盤都很少，2萬+樓盤有這個配置就更罕見了。前期主要是置地中心，以2萬的均價做到了這點。
石材的優勢還是顯而易見的，對于樓盤的長期價值很有助益，更具有品質感，也能歷久彌新。像置地12年前的栢悅公館，石材到頂的立面現在看起來，跟涂料和真石漆的樓盤有明顯的差距。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
另外，在合肥高端盤標配的會所也沒有缺席，會客廳、書吧、健身房、瑜伽房等一應俱全，甚至還有戶外泳池。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
三、價格
這塊地樓面價是1.2萬，結合目前的市場行情，即便雲臺映月的產品品質和配套做的可以對標3萬+的項目，但入市價格應該會有很高的性價比。
更何況，以雲臺映月的得房率，147m2洋房實際使用面積接近前期170m2洋房，168m2洋房實際使用面積接近前期200m2洋房，折算后與濱湖洋房二手房相比，更顯超高性價比。
如前文所說，市場下行和樓市內卷，帶來的是新房價格下降、得房率提升、品質迭代，對于買房人確實是一件好事。
▲雲臺映月效果圖（過程稿）
目前項目展廳已經開放，很可能會在11月初開盤，首開主推稀缺的洋房產品，新計容+新產品+高性價比的價格，給了濱湖區置換業主一個全新的選擇。
即就近享受濱湖的成熟生活圈，又可以用濱湖剛改的總價，實現終極改善，還是最新一代的高品質低密樓盤，很難不讓人心動吧？
展廳地址：黃河路與云臺山路交口！
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