中報(bào)“情報(bào)員”②|看韌性房企融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)邏輯

這個(gè)中報(bào)季有點(diǎn)冷

超50家上市房企虧損

雖然在政策利好密集托舉下

觸底反彈似乎只是時(shí)間

但行業(yè)盤整還得熬一會(huì)兒。

這么難熬的下行期里，

房企如何保持韌性？

當(dāng)下的中報(bào)季，大部分企業(yè)都難逃虧損結(jié)局。即便仍然幸運(yùn)身處盈利陣營(yíng)的房企，也無(wú)一例外同比大幅下降。

如何活下去，活到春天來(lái)臨，成為大多數(shù)房企當(dāng)下的迫切所在。

“以前大家都拼規(guī)模、拼增長(zhǎng)，現(xiàn)在更關(guān)注資產(chǎn)基本盤是否穩(wěn)固、資本結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。這關(guān)乎企業(yè)的生命線。”

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)的一位機(jī)構(gòu)分析師和我們感慨。

但在如此艱難的環(huán)境下，曾經(jīng)看起來(lái)很難的融創(chuàng)，竟然還能不時(shí)傳來(lái)不錯(cuò)的好消息：

從2022年以來(lái)，完成54.8萬(wàn)套交付，率先完成境內(nèi)外債務(wù)重組化解900億債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，今年在上海的核心項(xiàng)目外灘壹號(hào)院二開(kāi)二罄、總銷售額達(dá)156億······

這三年，融創(chuàng)做了什么？

為什么在市場(chǎng)下行周期中還能在保交付、化債、經(jīng)營(yíng)端都率先取得了較大進(jìn)展？

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)看看了今年的融創(chuàng)中報(bào)，也重新回顧了近三年融創(chuàng)財(cái)報(bào)，試圖厘清其邏輯。

堅(jiān)決保交付

產(chǎn)品兌現(xiàn)重振市場(chǎng)信心

剛發(fā)布的2024年中報(bào)顯示，融創(chuàng)今年將沖刺超17萬(wàn)套的交付計(jì)劃。

17萬(wàn)套。不是個(gè)小數(shù)目。但融創(chuàng)應(yīng)該能做到。

因?yàn)槲覀兡芸吹剑孕袠I(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，融創(chuàng)一直都在將“保交付”作為公司經(jīng)營(yíng)的第一要?jiǎng)?wù)。

2023年融創(chuàng)全國(guó)實(shí)現(xiàn)279個(gè)項(xiàng)目、31萬(wàn)套交付，交付面積達(dá)3587萬(wàn)平方米，在億翰交付榜單位列行業(yè)第三。

保交付，保的不只是量，更要保品質(zhì)。

2023年，揚(yáng)州印、青島融創(chuàng)·影都壹號(hào)獲中國(guó)土木工程詹天佑獎(jiǎng)，北京融創(chuàng)香山壹號(hào)院、上海融創(chuàng)未來(lái)金融城分別獲得億翰評(píng)選的全國(guó)保交付標(biāo)桿樓盤、完美交付標(biāo)桿項(xiàng)目。

“融創(chuàng)很堅(jiān)決，從集團(tuán)到區(qū)域到項(xiàng)目，對(duì)交付項(xiàng)目分類管理、對(duì)交付卡點(diǎn)舉全公司之力去解決。正是因?yàn)檫@樣的堅(jiān)決，供應(yīng)商才愿意繼續(xù)合作。交付好了、購(gòu)房者才會(huì)選你，產(chǎn)品兌現(xiàn)才是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。交得好、才能賣得好，賣得好、又能為交得好提供資金支持，這樣才能進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。”

一位知情人士表示，各地都成立了保交付工作專班，地方領(lǐng)導(dǎo)班子都極其重視，統(tǒng)一推進(jìn)與保交付有關(guān)的所有工作，幫助房企解決困難。融創(chuàng)一直都很努力，也因此爭(zhēng)取到地方政府的大力支持。

據(jù)悉，截至目前，融創(chuàng)累計(jì)獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復(fù)資金超300億元，與此同時(shí)，已有超110個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”。

融創(chuàng)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是資產(chǎn)質(zhì)量過(guò)硬，這也吸引了AMC的主動(dòng)馳援。

截至2024年上半年，各大AMC與融創(chuàng)的合作項(xiàng)目金額近300億，有效實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活。

其中最典型的案例就是今年上半年二開(kāi)二罄的外灘壹號(hào)院，在2022年底，融創(chuàng)與中信、浦發(fā)等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了總達(dá)120億元的融資合作。項(xiàng)目被注資后快速恢復(fù)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，今年兩次開(kāi)盤都是當(dāng)天售罄、合計(jì)實(shí)現(xiàn)了156億銷售額。

外灘壹號(hào)院二期二批次開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)

可以看到，融創(chuàng)確實(shí)在全力以赴。

也正是通過(guò)交付力的兌現(xiàn)重振各方信心，它重獲信任，在行業(yè)嚴(yán)峻的形勢(shì)下仍有韌性。

堅(jiān)決化債

優(yōu)化結(jié)構(gòu)降低債務(wù)規(guī)模

近年來(lái)，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而市場(chǎng)普遍認(rèn)為，建立新模式的根本前提是，甩開(kāi)舊模式高負(fù)債的包袱。

融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企，僅用時(shí)18個(gè)月、整體化解約900億元的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

也因此被市場(chǎng)認(rèn)為是房企中最積極努力、最堅(jiān)決化債的代表。

在2023年1月，融創(chuàng)公告稱160億境內(nèi)債整體展期成功。隨即在2023年11月，融創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)的“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”重組方案正式生效，百億美元債務(wù)重組成功，并成功削債45億美元。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)的并表有息負(fù)債從2022年底的2984億下降200億到2024年6月的2774億，整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步降低。

據(jù)悉，融創(chuàng)近期又將境內(nèi)債的10只債券成功展期到今年年底，2024年下半年會(huì)尋求展期和整體化解方案，保持債務(wù)基本界面的穩(wěn)定。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)從可靠來(lái)源了解到，除了公開(kāi)債之外，項(xiàng)目端的存量融資，融創(chuàng)也在積極和金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)展期、降息。下半年將重點(diǎn)深化與核心金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總的溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進(jìn)行債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解及資產(chǎn)盤活。

正如一位房企投融資負(fù)責(zé)人和我們所說(shuō)——

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的量?jī)r(jià)齊跌，企業(yè)無(wú)論是現(xiàn)金流還是利潤(rùn)都面臨巨大壓力。因此企業(yè)都在尋求債務(wù)的整體解決，這是當(dāng)前環(huán)境下的一個(gè)趨勢(shì)。銷售沒(méi)有整體回暖，企業(yè)只有努力化債、積極推動(dòng)解決方案，才能助力經(jīng)營(yíng)恢復(fù)。只有企業(yè)經(jīng)營(yíng)復(fù)常了，才有還債能力。

融創(chuàng)化債的態(tài)度和行動(dòng)都?jí)驁?jiān)決，是它在下行期站住跟腳的重要基礎(chǔ)。

堅(jiān)決提升資產(chǎn)價(jià)值

基本盤穩(wěn)固，服務(wù)、文旅穩(wěn)步增長(zhǎng)

當(dāng)城市化進(jìn)入穩(wěn)定期，新房市場(chǎng)的規(guī)模將有所下降。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的天花板觸手可及，而經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的價(jià)值更具想象空間。

我們盤點(diǎn)融創(chuàng)的資產(chǎn)基本盤發(fā)現(xiàn)，隨著高能級(jí)城市的市場(chǎng)率先回暖，融創(chuàng)的土儲(chǔ)布局優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)下行表現(xiàn)出極大的韌性。

據(jù)了解，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值1.23萬(wàn)億，實(shí)現(xiàn)銷售合同額262.8億元，2024年下半年新增可售資源93%分布在一二線城市。

土儲(chǔ)布局優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)雙點(diǎn)開(kāi)花，讓融創(chuàng)保持穩(wěn)定的銷售現(xiàn)金流，能更好保交付、助力公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)。而服務(wù)、文旅業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，則讓融創(chuàng)資產(chǎn)基本盤更穩(wěn)固、更具價(jià)值潛力。

從2024年上半年的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，融創(chuàng)的物業(yè)銷售收入、文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入、物業(yè)管理收入分別為280.8億、24.8億和33.9億。其中，物業(yè)管理收入與文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入合計(jì)占比17.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年增加6.7個(gè)百分點(diǎn)。

融創(chuàng)服務(wù)在2023年就成功扭虧為盈，憑借高品質(zhì)的服務(wù)力實(shí)現(xiàn)了高續(xù)約、強(qiáng)外拓，在核心城市的服務(wù)濃度也不斷提升。

從2024年半年報(bào)也可一窺成果：

2024年上半年，融創(chuàng)服務(wù)毛利潤(rùn)8.9億元，核心凈利潤(rùn)4.5億元，凈資產(chǎn)達(dá)53億元；在管面積2.8億平方米，在管業(yè)主超過(guò)160萬(wàn)戶；新增單年簽約額中，40+核心城市簽約額占比高達(dá)98%，所聚焦的重點(diǎn)業(yè)態(tài)包括住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院等簽約額占比達(dá)到85%。

融創(chuàng)文旅在疫情后復(fù)蘇態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁.2023年收入實(shí)現(xiàn)了29.9%的同比增長(zhǎng)，旗下主題娛樂(lè)、冰雪、商業(yè)三業(yè)態(tài)全年客流總量破1.5億人次，同比增長(zhǎng)34%。2024年上半年，即便面對(duì)旅游市場(chǎng)消費(fèi)降級(jí)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓的變化，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的增長(zhǎng)：冰雪業(yè)務(wù)整體收入約4.2億元；融創(chuàng)商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約38.6億元，同比增長(zhǎng)9%，總客流增長(zhǎng)10%至6675萬(wàn)人次；融創(chuàng)樂(lè)園客流也保持在近900萬(wàn)人次高位。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)的行業(yè)分析師小伙伴告訴我們——

融創(chuàng)的資產(chǎn)基本盤比較穩(wěn)固，土儲(chǔ)大都布局一二線、通過(guò)不斷的銷售-交付正循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了良好的客戶口碑，也得以在市場(chǎng)波動(dòng)周期保持資產(chǎn)的價(jià)值、并率先回暖；服務(wù)、文旅的高起點(diǎn)布局，讓融創(chuàng)的輕資產(chǎn)、自持物業(yè)逐步鍛造運(yùn)營(yíng)能力，而良好的運(yùn)營(yíng)不僅能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的時(shí)候保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，形成護(hù)城河；還能提升資產(chǎn)價(jià)值、資產(chǎn)質(zhì)量，幫助公司穿越周期。

當(dāng)下，在行業(yè)下行的挑戰(zhàn)下，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)從上到下都展現(xiàn)出極大的韌性、一直在積極應(yīng)對(duì)、解決問(wèn)題。

這樣看來(lái)，融創(chuàng)的強(qiáng)韌性生存邏輯也很清晰，就是全力以赴保交付、積極化債、盤活資產(chǎn)、通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和提升資產(chǎn)價(jià)值。

做好這些，才能給公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)爭(zhēng)取更多時(shí)間，做足長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

只有堅(jiān)決抱著希望，充分蓄好能量，才能站穩(wěn)了等春天。