給房屋養老，到底該誰出錢了？

關于“房屋養老金”的討論愈演愈烈，我把時下人們的心態總結一下：不明白住建部和上海這到底是在說什么個玩意兒，但是感到很“不安”。人們主流的心聲覺得：，是不是又讓我交錢？這是“變相的房地產稅”？我又要被割一把？

到底是不是，我不知道，覺得是沒那么可怕。但查了很多材料，看了半天我也沒看懂，釋放出的信息量太少了。這是目前關于“房屋養老金”政策最大最大的問題，對外講的不明不白，尤其最關鍵的是：給房屋養老，到底誰出錢？

我的初步理解是：可能外界的擔憂過分了，這個政策不會那么簡單的薅羊毛，也薅不到。這是個專業問題，我也未必講得明白。

我是這樣幾個看法：

1）劃分一個基本界限標準：最好不加重房主負擔，在不觸動現存維修資金的前提下政府只做增量注資，那么它是善政。讓業主尤其仍然在繳納住房養老金的業主出錢，于邏輯不合，于現在的經濟環境也不現實。

2）三大政策思路——房屋體檢、房屋養老金、房屋保險，只有房屋體檢是非常好的政策思路，房屋保險應當是商業化原則，市場交易就好了，而房屋養老金一直都有——房屋專項維修資金，應當要一句話說明白和現有政策的區別。

3）要承認的一個事實：未來中國的高層建筑修繕總費用將是世界最高，現有的資金規模支撐不了需要補充——這也是這項政策的推行基礎，但正因如此，恰恰需要政府來出面擔當。

4）成立一個政府公共資金賬戶固然OK，不成立也無所謂，讓政府和業主們一事一議、合作解決未必不可以完成。也就是說，這個政策現實中有平替，略顯“多此一舉”。

5）以今日的經濟現實，如果是讓房主們再交一筆錢，這個政策難以執行下去，會引發巨大的抗議聲浪，不可不慎。

首先，事實肯定是：房子越來越老舊，現有的維修資金不夠。這個有兩組數據，互相矛盾，需要解釋。

一組是：全國城鎮家庭住房，30%是本世紀之前所建，既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。我們的房地產論建筑質量，是市場化改革之后普遍大升，之前的別說修了，超過30年都可以推倒重建了。這個的確是需要花越來越多的錢。

但另一組數據顯示，維修資金使用率超低。全國住宅專項維修資金結余已超過1萬億，但使用率僅占10%左右，資金休眠。

這個矛盾很好解釋，原因是我們的房屋專項維修資金（也就是現在說的“房屋養老金”）制度1998年才建立，2008才全國普遍推行。這導致很多交養老金的小區都集中在新世紀以后，還沒到大修的時刻（之前的小區大部分都沒有交過養老金，比如深圳羅湖區有多達600多個小區根本沒有交“首期養老金”，占全深圳比例達到15%），不需要用大錢。

就是說：1）住房養老金問題以后很嚴重，制度設計的確需要及早建立；2）住房養老金問題嚴重程度分配不均，2008年以后的房子其實不存在什么缺錢的問題，但2000年之前的，尤其是那些老的樓堂會館子之類的，要花老鼻子錢了。

對2008年以后的小區，養老金使用率低并不能說明它能滿足未來的需要，小區就跟人一樣，從生下來開始就開始慢慢老了，現在錢用不上不代表以后用不上。從微觀講，一個小區入伙時間到第15年左右（很多都到不了這個時候）就會開始頻繁出問題，外墻掉磚、門禁監控更換、設備老化、電梯更換等等。這些每一個都要幾十萬甚至幾百萬，一個15萬平米的小區，維修資金結余應該有個2000萬左右，如果業主大會大手大腳，花不了幾年就沒了。

統而言之，這是業主們的救命錢，即便是休眠也是他們的權利，早晚要用到的，并且肯定不夠用。所以，一、全面推行房屋養老金的政策是有現實基礎的；二、首要之首要，斷不能觸及推翻過往的維修資金制度，斷不能打這筆錢的主意，有這個念頭都是侵犯民眾的財產權。

其次，最重要的問題在于，這個錢該誰來出？

這里需要著重講清楚現在的新名詞“房屋養老金”和以前的官方用語“住宅專項維修資金”之間的區別。

沒有區別，兩者是相等的關系，都是用來修繕房屋“共有部分”的。

依據2008年施行的《住宅專項維修資金管理辦法》（住建部、財政部165號令）和深圳市的管理辦法（我認為后者的辦法表述更佳，大家可以找來對比看，深圳的高一個段位），講幾處重點。

1）專項維修資金是專用于住宅共有部分的維修改造資金，就是我們現在說的“養老金”。

2）專項維修資金分兩部分，一部分是“首期維修資金”，這部分是開發商在入伙之前繳納，按照樓盤工程造價款的5-8%繳納，但是深圳的比例很低，只有2%；另一部分是“日常維修資金”，由業主在入伙之后（隨同物業費一起）繳納，深圳2008年規定電梯小區0.25元/平米，非電梯小區0.15元/平米，即是說，這些年買了房的童鞋，你們其實一直都在繳納“住房養老金”。

3）最最重要一句：專項維修資金屬業主共有，按棟分賬，由業主大會決議通過才能動用，并經過住建部門復核，超過10萬要第三方會審。這意味著這筆錢其實一直是“很安全”的——這是我覺得先前維修資金政策極好極好的地方，沒有被有關部門挪用貪腐掉的風險（這也是它為什么使用率那么低的主要原因）。各位童鞋關心的話，現在就可以查一查自家小區的維修資金有多少，微信小程序上就能查到，這真的是一筆被深圳保管的很好很好的大錢。

回顧這些，最重要的是什么？

就是告訴大家三句話：第一，住房養老金，已經存在良久，并且大家到現在也一直都在繳。第二，維修資金這些年被保管的好，核心原因就是它是“業主的賬戶”，沒有被“統籌”什么的；第三，住房養老金，開發商交了，小業主交了，但是抱歉，在整個房地產鏈條里收錢最多的政府機構好像沒有出過錢。

我想，如果說這個住房養老金要推行，那么從邏輯上講，首先是應該政府把自己的那份兒補上。從上海官方微信號的回應來看，似乎也是這個意思，不給民眾增加負擔。而且，自2022年起，就有學者提出過議案，希望政府推廣住房養老金，資金來源由賣地收入、維修資金增值收益結余等等來補足，并沒有說過這筆錢要小業主來繳納。我為此要拍個掌。

那么問題來了，既然前有“專項維修資金”，現在又推一個“住房養老金”，這其間的區別又沒有講明白，就難免會令廣大的房主們感覺到不安，認為自己會否要“交兩回錢”，重復征收。

我個人揣測一下（如果不對就當我沒說）：“專項維修資金”更多指向的是2008年以后的房子，而由上述可見，我們住房的問題重點存在于以前的沒有繳納首期養老金的老房子。就是說，需要大修的發現沒有錢，而有錢的確暫時還不需要大修。但是，由于先前的維修資金制度設計，各地政府是動不了那筆錢的。所以，就改弦更轍，重新更改制度設計，為那些老舊小區的維修改造籌措資金了（這也許是現在推廣之一政策的直接目的）。

其三，但為什么我說這個是多此一舉？

原因主要在于，一，現行的維修資金政策我認為是很好的一個制度設計，雖然在各小區大修使用資金的時候手續繁瑣要求多，但是這筆住房養老錢是專戶，誰也不能擅動，導致它最終沒有像社保基金那樣搞得大家擔心最后領不到自己的退休金。如果這個制度設計OK，那么沒必要推翻它另起爐灶再搞一套。如果判斷未來住房養老錢不夠，可以循序漸進的提高業主的日常繳交標準——比如深圳從2008年的0.25元/平米慢慢提高到0.5元/平米，1元/平米，可以慢慢來，不著急，制度不用推倒。

二，從微觀主體的角度說，市場自發交易能夠解決未盡的問題。那些未繳首期大筆養老金的大量老小區，實際上在這些年的市場操作中，政府和民間已經共同探索出了不少方案——共同出錢，一半一半。上面那個羅湖區的緊急維修，就是一個現成的方案。在這里，我要強調一點，千萬不要覺得政策萬能，出一份政策就能解決問題。市場不能解決的事，就算有政策也難。

以舊小區加裝電梯為例，這是典型且普遍的老舊小區“養老”案例，它的確需要“養老金”，但又沒有現成政策（因為無法適用維修資金規定）。那比如深圳市場是怎么解決的呢？首先，政府和居民各半出資，一部電梯幾十萬（30-70萬不等，裝在樓體外部蠻貴的），政府支持一半，本棟居民1-7層業主探討出資另一半。其次，不容易落地，因為1層基本上一定反對，2層大概率反對，要協商補償，高樓層補貼低樓層。補償有的談得攏有的未必，談不攏也很麻煩。

如果政府能夠堅持這樣做（一半一半），我認為是合理的并且是應該的，參考上述，在住房養老金這個部分，常年以來唯一沒有出錢的是政府，不是開發商，不是買房人。進而，如果地方政府堅持這樣做，按照這樣的思路設計一個公共賬戶那也無妨，非常簡單。我的意思是，政策不需要給民間一種“要把過往執行10幾年的維修資金制度推翻了”的新感覺。兩者本身就是一回事，2008年的專項維修資金制度是善政，接續完善就好了。

總之，對于房屋養老金，我的判斷標準就是第一條：不增加業主負擔，便不會引發重復征收的抗議，政府把自己該承擔的承擔起來。現在的養老金政策，給人們那么大的擔憂，背后潛藏的人們不自知的最大風險，是擔心自己不但還要再交錢，而且自己的錢是不是自己的錢都不一定。與過往的專項維修資金制度設計是延續還是推翻，這是未來新的住房養老金政策最大的風險點。

政策更改過大過頻繁，往往會有意想不到乃至違反初衷的后果。比如，如果加重業主的負擔，一定會引發抗議，斷繳物業費、拋售房屋等等。或者是會引發租金上漲，屆時政府又要推行更加嚴厲的租金管制，進而帶來更大的連鎖反應。都很難預料。

劃好邊界是第一位的事。