市場分析|2024年1-7月南京二手房市場運行情況分析

2024年1-7月南京二手房成交套數占一二手房成交套數總量的77%，其中1月份占比達84%，是24年南京房地產市場當之無愧的主力。上半年房地產市場競爭激烈，政府從國家層面持續降低首付及利率標準，南京同時發布以舊換新政策促進新房、二手房良性循環，目前整體進入量漲價穩合理波動的態勢，本期通過南京二手房的供銷走勢，成交結構及主力成交板塊分布，對1-7月二手房市場運行情況進行分析。

01

掛牌量價波動維穩，成交量漲價穩，規模維持高位

掛牌量波動穩定，掛牌均價持續小幅回落

截止2024年7月，二手房掛牌總量為166151套，較6月新增16313套，環比上漲10.89%，掛牌均價為25302元/㎡，環比下降7.73%。從掛牌走勢來看，隨著市場成交有所回彈，7月新增掛牌量有所增加，部分業主也考慮趁機出售；不過掛牌均價仍較為合理，低價掛牌比重稍高，整體掛牌均價回歸2.6萬以內。

成交量漲價穩，成交規模維持高位

2024年7月，二手住宅成交套數為10052套，環比上漲7.14%，同比上漲51.57%，成交均價23008元/㎡，環比下降1.41%，同比下降17.71%；從成交走勢來看，5月新政出臺后，二手房市場持續活躍，交易量連續2個月走高，且由于網簽延遲，因此從數據上來看，雖然7-8月是傳統銷售淡季，但市場出現了“淡季不淡”的現象。價格上，整體呈筑底趨穩的態勢。

02

低總價剛需、剛改產品仍為成交主力，性價比為關鍵

主力成交面積段仍以90㎡以下剛需及90-120㎡剛改產品為主

從南京近一年二手房月度成交面積段分布來看，主力成交面積段仍是90㎡以下剛需產品，整體占比在56%-59%；其次為90-120㎡剛改產品，整體占比在24%-27%，成交面積段占比分布走勢整體較為平穩。

主力成交總價段以150萬以下剛需及150-300萬剛改產品為主

從南京近一年二手房月度成交總價段分布來看，主力成交總價積段以150萬以下剛需產品及150-300萬以內剛改產品為主，其中23年下半年150-300萬剛改產品占比略大于150萬以下剛需產品，整體在39%-46%；而24年開始150萬以下剛需產品占比逐月提高占比分布在39%-47%，成交總價的下沉不僅有市場重回剛需客群為主的原因，還有成交均價階段性調整帶來的整體套均價下探的影響。

24年南京二手房成交仍以小面積、低總價剛需、剛改產品為主

從24年1-7月南京二手房成交面積段、總價段交叉分析來看，主力成交為70㎡以下、100萬以下門檻剛需產品，超6000套，占總成交量的10%，其次為70㎡以下，100-150萬以內，此類產品多為主城老破小，對于新南京人來說有較大吸引力。

03

主力成交板塊以剛需客群聚集板塊為主

主力成交大板塊以剛需聚集的江寧、浦口、城北為主

從24年1-7月南京二手房成交大板塊分布來看，江寧成交10717套，占比18.33%；浦口成交9351套，占比15.99%；此外城北、河西成交均價6700套上行，占比11%左右；從大板塊成交占比來看，剛需客群聚集的江寧、浦口領先較多，此外城北、河西、城中等老舊小區分布密集的板塊成交量也較為可觀。

主城低總價小面積產品更受剛需客戶青睞

從24年1-7月南京二手房成交微板板塊分布來看，排名前20的門檻是1000套以上，其中河西、城中、江寧等板塊微板塊進入前十較多；河西北以4061套位列第一，成交套數占全市的6.95%，形成斷層領先；河西北部老舊小區較多，配套醇熟、居住氛圍較好，對剛需客戶吸引力較大。此外與之類似的城中南、城中北同樣有較為可觀的成交量；可見目前剛需客戶更為青睞板塊成熟，確定性高的主城板塊，聚焦低總價、小面積產品。

23-24年全國房地產市場都在經歷變革，供需關系變化，購房邏輯轉變，南京同樣不可避免，從24年南京二手房成交的表現來看，剛需客群仍為主力，且更為青睞確定性高的板塊，更聚焦于房子目前的配套及生活舒適度，對于產品需求以小面積、低總價為主。

文/克而瑞南京高級分析師 章周垚

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點