奧運冠軍賣光國內外房產創業？馮侖：今時今日，不同以往

封面圖 | 《激戰》劇照

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問：在近期《中國企業家》雜志專訪中，拳擊奧運金牌得主鄒市明與妻子冉瑩穎分享了他們的創業經歷。鄒市明坦言創業更具挑戰性，并強調了順勢而為的重要性。冉瑩穎透露，在創業的七年中，他們出售了位于北京、貴州、上海以及美國的所有房產。

您怎么看鄒市明夫婦因為創業而賣掉了全部房產這件事？在當前的經濟和社會環境下，選擇創業需要考慮哪些關鍵因素？

馮侖：我覺得打拳的規則很清楚，只要勤學苦練，每天都有一點進步，相對來說，只要你練習找對方法，成績總會一點點提升。

這是在規則和確定性情況下的一種博弈，而創業完全不同。創業的規則取決于行業和市場環境，比如房地產行業，這幾年規則變化多端且不確定，贏的機會很少。所以，當前創業是在一個高度不確定的環境下進行博弈，成功率比較低，難度遠高于體育運動。

我覺得現在創業與以往相比，有四個更大的挑戰。

首先是市場的萎縮，我們叫做退潮。比如，房地產市場在2019年有近20萬億的新房和二手房交易量，而今年可能只有6萬億。市場縮水后，機會自然少了很多，這是一個現實的困難。

第二，技術發生了很大變化。技術進步非常快，人工智能已經進入產品生產和營銷領域。比如，現在買房，你以為自己在和經紀人談，但實際上可能是人工智能機器人在跟你說。技術的快速發展已經滲透到各個方面，改變了許多商業格局、消費習慣和場景。

第三，制度環境也發生了巨大變化。以房地產政策為例，2019年以前政策一直在收緊，而現在則逐漸放松。這種變化的不確定性帶來很大挑戰，企業需要不斷適應市場，但這種調整有滯后性。此外，企業的認知也需要及時更新。如果認知還停留在十年前，而環境已經發生變化，企業就會陷入滯后和被動的境地。這種情況比以前復雜得多，難很多。

第四，大家的預期發生了改變。過去，創業容錯率比較高，失敗后可以重新再來，企業上市后，就可以變現，資金流動相對寬松。現在一旦企業破產，你不僅會被限制高消費，還可能陷入復雜的官司，再創業的難度非常高。因為現在企業破產后，沒有個人破產保護機制，很容易導致個人連帶家庭都難以翻身。

此外，現在企業上市機會減少，融資、并購、重組、變現的難度增加，監管也更加嚴格，這使得外部風險投資和PE資本減少。這樣的話，創業者想要獲得資本、解決資金困境的難度更大。資本的退潮也降低了創業的熱情。

總之，這些都是我們今天面臨的一個不同以往的創業環境，所以這位拳擊冠軍的感受很真切。在如今的環境下，創業確實比打拳更難。

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問：這幾天，「房地產稅來了」呼聲再起。因為7月21日發布的大會文件《決定》中寫有：完善房地產稅收制度，并且明確：到2029年80周年時，要完成《決定》提出的改革任務。我們該如何理解《決定》中的「完善房地產稅收制度」？未來五年內，您認為房地產稅有可能全面實施嗎？

馮侖：關于房地產稅的征收，主要涉及兩個事情。

第一，中國的法律規定，土地歸國家所有，而房產是私有的。這導致一個財產權不完整的問題，因為房產是建立在國有土地上的私有財產。在這種情況下，房地產稅作為一種財產稅，其法律依據似乎存在爭議。

如果一個人租用了土地70年，并在該土地上建造了房屋，盡管他支付了土地租金并擁有房屋的產權，但土地本身并非他的財產。這引發了一個問題：在法律上，是否應該對這種基于租賃關系建立財產征稅？我覺得這不合乎財產稅的標準。

第二，房地產稅的征收還涉及技術層面的問題，比如說房產的估值。目前，相關部門正在研究如何準確評估房產價值，以便合理征稅。房產稅的征收需要一個精確的估值體系，以確保稅收的公平性和合理性。

我覺得，征收房地產稅的前提是土地使用權到期后自動續期99年，且不再收取費用。這樣就可以收了。新加坡就采用類似的方法，對99年的土地征稅，但稅額較低。征收房地產稅時，應該依據房產的使用年限、土地剩余使用年限以及市場評估價格來制定精確的標準和數字化處理系統。

目前，我們技術方面已經有了很大的進展，但法律條件還未完全成熟。如果技術條件具備且法律成熟，那可以收；如果技術條件具備但法律尚未完善，地方政府由于財政困難，也可能會考慮通過征收房地產稅來增加收入，支持地方發展。