南寧物業有大事發生，關系近600萬人“分紅”！

小區公共收益的去向，一直備受關注。

有的小區年底能分紅，有的小區收費卻成為一筆“混賬”，不禁讓人感慨不同小區不同命。

近期，南寧一小區設立公共收益專管賬戶，而且是全廣西首例。

嗅覺敏銳的粉絲隱約察覺到，這或許是物業方面進一步完善的開始，此舉也關系到每個小區的業主，年底小區分紅的心愿或許有望了。

最近，南寧青秀區一小區物業有了大動作。

圖 | 南寧住建微信號發布的消息截圖

湖濱廣場小區率先設立公共收益專管賬戶，成為廣西首個以物業管理委員會名義開設銀行賬戶的小區。

通過南寧市物業服務監管平臺，業主可以實時查詢公共收益情況，將公共收益透明化。

這個小區并不是什么熱點小區，我們關注的是公共收益專管賬戶。

什么是公共收益專管賬戶？

聽說過房地產監管賬戶，二手房交易中也有資金監管賬戶，物業方面的公共收益專管賬戶還是第一次出現。

顧名思義，公共收益專管賬是小區物業的監管賬戶。

公共收益怎么用，誰來監管，一直是業主們關注的事。而這一塊一直處于監管的空白區域。

如今，湖濱廣場小區在南寧市、城區住建局以及街道、社區共同指導并支持下，率先成功設立屬于自己的公共收益專用賬戶，也標志南寧市物業管理領域專項整治取得重大進展。

圖 | 湖濱廣場實景

小區的業主們可以通過南寧市物業服務監管平臺，實時查詢公共收益的余額和收支情況。這樣一來，公共收益的使用更加透明，減少了業主與物業公司的沖突，讓業主們成為了真正的監督主體，所有收益也都由大家共享。

這也為其他還未成立物業管理委員會的小區樹立了榜樣。

湖濱廣場小區位于津頭市場附近，由于周邊人流量大，缺乏對物業公司的有效監管，曾經常出現違章建筑等現象。

在南寧市城市管理綜合行政執法局網站，可以查到關于該小區物業公司的相關行政處罰。

圖 | 關于湖濱廣場的相關處罰

其中可以看到“改物業服務企業，在未經業主大會決議、也未取得相關業主同意情況下，擅自利用小區露天公共停車位、小區樓頂、電梯轎廂、空地攤位等共用部位、共用設施設備進行經營的行為違反了《物業管理條例》第五十四條的規定。”

7月19日，大V君到現場看到，小區就位于雙擁路旁。小區僅一棟商住樓，商鋪、賓館、住宅等聚集，看起來繁雜有序。

圖 | 湖濱廣場實景

在小區入戶樓道門口，小區信息欄張貼著不少信息，其中“南寧市青秀區湖濱廣場小區物業管理委員會組建情況重新公示”張貼在最前面。

圖 | 湖濱廣場小區信息欄

從內容可以看到，小區物業管理委員會成員共9名，落款時間是2024年6月19日，單位是青秀區中山街道辦事處。

圖 | 湖濱廣場小區信息欄相關信息

而下方，緊跟著的是小區火災自動報警系統維修報價消單等明細。

小區停車場、電動車充電樁等，這些都明碼標價。

圖 | 湖濱廣場小區信息欄相關信息

在物業辦公室門口，也張貼著各類信息和公示明細。

圖 | 物業辦公室門口張貼的信息

隨機問了往來的業主，表示目前小區的物業管理還是很滿意的，透明了很多。

湖濱廣場小區會不會成為南寧物業改善的典型案例？我們拭目以待。

在南寧，中心城區近600萬常住人口，近4000個住宅小區。不少小區都多少存在物業公共收益的管理問題。

1、透明度不足。許多業主對小區公共收益的金額和使用情況不清楚。一年有多少公共收益，“錢怎么花”更是一頭霧水。

2、收益分配不公。有些小區的公共收益分配存在爭議。如一些小區業委會任期即將結束，決定將小區的公共收益分給業主，但這引發了業主質疑。

3、監管不力。公共收益的管理缺乏有效的監管機制。一些小區的公共收益沒有及時全面公示，存在賬目混亂、公示項目不全等問題。

4、業主參與度低。業主大會成立門檻較高，導致許多小區無法成立業主大會，影響了業主的參與和管理。

5、公共收益使用不當。這樣的例子數不勝數，典型的如南寧萊茵湖畔小區，2019年度公共收益結余為負數，引發了業主的質疑。

圖 | 湖濱廣場小區停車場入口

公共收益如何用、如何分，問題最為突出。

業內人士告訴大V君，很多物業公司收入不靠物業費，而是公共收益。有業委會的小區，與物業公司一起設共管賬戶，則能夠一起監管。

而沒有業委會的，公共收益基本都是物業來管理。一些物業公司“收著、掖著”，不主動公開，或公開不夠詳細，就成為了業主與小區物業公司矛盾的導火索。

當然，南寧也有一些小區采取了創新模式。

比較成功的，如南湖碧園小區通過業主大會表決，決定用委托制的模式來實現業主與物業公司小區共治，業主可以通過網絡平臺查看小區收支情況。

圖 | 南湖碧園小區（圖源網絡，侵刪）

鳳翔路某小區業委會解聘物業后，實行小區自管。以所有小區業主的名義，成立了新的物業公司。在2020年春節前，用小區的公共收益資金，支出12萬元給小區業主派花生油、大米等新春禮品，轟動業界，讓其他小區的業主羨慕不已。

圖 | 鳳翔路某小區年底給業主發福利（圖源：南國早報）

不過也有爭議性較大的，如恒大蘋果園，歷年來物業問題較為嚴重。

又如中鼎溫馨家園，多年不轉結物業公共收益，業委會也將物業告上法庭。

據業主透露，按約定，該小區物業收取的公共收益及地面臨時停車費的經營凈收益與業委會按照5：5比例分成。2017年業委會質疑物業提供的明細賬目不實，要求書面回復解疑，并提供與明細賬目相匹配的相應臺賬記錄。但一直未得到回復。

此后，從2018年至今，每年公共收益至少20萬左右，一直未轉結。當時簽訂合同雖然未明確約定雙方核算及結轉公共收益的時間，但那么多年不提供賬目明細也不轉結，也成為物業跟業主的矛盾。

物業公共收益的管理，無非是收、支、用的問題。

“收”，公共收益是指公共收入在扣除適當的經營管理成本后的凈收入，多是小區公共資源收益，一般是電梯廣告、道閘口廣告等廣告收入，還有出租場地收入，如把小區一些空置位置，出租給快遞柜，以及出租屬于業主所有的小區泳池、小區用房等。

圖 | 道閘廣告

另外，還有小區汽車、電動車的月租車、臨時停車收費的收入。除了這些收入大項，還有一些諸如進場費等收入。

根據《民法典》第二百八十二條的規定，建設單位、物業服務企業或其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

“支”，主要用于補充專項維修資金，包括小區公共設施的維修、維護，業主委員會的工作經費，以及其他業主大會決定的用途。

如何解決物業監督問題？除了小區業委會，目前南寧是否有物業服務監管平臺？

大V君聯系南寧住建局相關工作人員了解到，目前已開發南寧市物業服務監管平臺。

圖 | 南寧市物業服務監管平臺相關信息

進入南寧市物業服務監管平臺，可以看到公共設施維修方案確認、維修基金余額查詢、小區收費信息查詢等功能。

圖 | 南寧市物業服務監管平臺相關界面

未來掃碼就能對自家小區物業情況一目了然。

目前，該平臺開發一年多時間，已有1000多個小區在平臺實現公設，實現了從無到有的過程，但具體的賬目還需要繼續核實完善。

不過，平臺還在建設中，具體細則還在不斷完善。

據了解，南寧很多小區存在的問題是，小區物業公共收益都是存入物業公司的賬戶上，沒有單獨列出來，造成“混賬”，很難做到監管。如有些小區甚至出現收益共100萬元，算下來還倒欠50萬元的情況。

如今，在住建系統的平臺上建立公共收益賬戶，每筆收支款項都有跡可查，杜絕了很多漏洞。

相關工作人員介紹，目前南寧小區成立的業委會比例不高，僅10%左右。沒有業委會的小區，計劃促進在今年成立物業管理委員會。未來以物管會的名義開設賬號，將公共收益放在物管會的賬戶上。這樣，小區物業將納入政府平臺監管。

對于業主來說，每年十幾萬元是一筆大收入。未來，別人羨慕的小區分紅，或許也能在你家小區實現。

你們家小區有物管會了嗎？