三點(diǎn)提醒！特殊的6月，理性看樓市回暖

6月樓市數(shù)據(jù)出來(lái)了，有點(diǎn)漂亮！

更準(zhǔn)確的說(shuō)，房地產(chǎn)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”！

但對(duì)此，我們要理性研判。

01

五個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖

回暖一：新房漲了

硬核數(shù)據(jù)，6月成交量上漲近三成。

6月中國(guó)房地產(chǎn)成交量比5月大幅上升。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，TOP100房企6月單月銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)26.05%，較五月份有顯著好轉(zhuǎn)。環(huán)比上漲三成，這是2024年前面5個(gè)月沒(méi)有過(guò)的。

回暖二：二手房，的確是“爆火了”

眼下高能級(jí)城市率先進(jìn)入二手房時(shí)代。

即二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房的成交量。

全國(guó)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易面積占總交易面積比例已經(jīng)接近40%，而高線城市這個(gè)比例更高。

眼下，二手房?jī)?yōu)勢(shì)鮮明。綜合分析：

一則價(jià)格隨便降，但新房不能，比如中建北京6.8折甩賣(mài)就被叫停，但二手房私人降價(jià)力度大，這是買(mǎi)賣(mài)自由；

二則二手房是現(xiàn)房，買(mǎi)了迅速過(guò)戶之后就可入住，新房是期房，怕交房違約；三則二手房往往地段好，可選的位置多，市中心的新房越來(lái)越少了。

對(duì)比之下，購(gòu)房者對(duì)新房交付安全性的擔(dān)憂、高線城市二手房供應(yīng)相比于新房更有優(yōu)勢(shì)等因素，最終導(dǎo)致新房、二手房的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

回暖三：頭部房企銷(xiāo)售額大漲。6月頭部央國(guó)企整體銷(xiāo)售環(huán)比甚至同比增長(zhǎng)

頭部房企6月銷(xiāo)售到底如何了？老潘拉一下幾個(gè)標(biāo)桿房企6月的單月銷(xiāo)售額表現(xiàn)，其中：

中海466億奪冠，同比漲44.8%；

保利420億第二，同比漲2.46%；

華潤(rùn)320億第三，同比漲19.9%；

綠城174億，同比5月漲12.3%；

越秀154億，同比5月漲19.1%；

濱江149億，同比5月漲20.2%。

回暖四：一線城市率先走強(qiáng)回暖，三四線依舊低谷

新政517和各地自身救市，效果還是立竿見(jiàn)影的。

事實(shí)上，都知道517救市雖然堪稱史詩(shī)級(jí)最強(qiáng)，但其實(shí)還是有所保留的，但即使如此，北上廣深二手房517加油后，成交量上漲立竿見(jiàn)影！

當(dāng)然量在價(jià)先，房?jī)r(jià)想穩(wěn)住，首先得量先穩(wěn)住。

如果沒(méi)有量穩(wěn)住，那么房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)下探。眼下，短期看，北上廣深二手房的量是穩(wěn)住了，而且配合新政正在增長(zhǎng)。

深圳樓市，連續(xù)3個(gè)月破4000套/月，甚至超5000套/月。比如6月二手房（含非住宅）銷(xiāo)售5015套，住宅過(guò)戶4172套。之前幾十個(gè)月，深圳二手房成交一直在2000套/月到3000套/月超低位徘徊。

北京6月二手房網(wǎng)簽量逼近1.5萬(wàn)套，創(chuàng)下近15個(gè)月新高。

上海二手房市場(chǎng)多次出現(xiàn)單日成交破1000套，6月1日-25日，上海二手房成交21177套，日均成交套數(shù)較5月增長(zhǎng)40.5%，6月成為2024年上海二手房單月成交最高的月份。

杭州取消限購(gòu)后二手房成交大漲，帶看量創(chuàng)四年來(lái)新高。

媒體報(bào)道，全國(guó)多地“老破小”二手房突然火了！

以前賣(mài)不掉的房子，如今1天秒售！

整體來(lái)看，一線城市(深圳，上海)如今二手房的成交量都已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)“榮枯線”，超越榮枯線，如果一旦可以再持續(xù)一段時(shí)間，那么完全就可以確認(rèn)一線城市率先企穩(wěn)。

回暖五：改善高端類(lèi)在2024年上半年走強(qiáng)，剛需首改類(lèi)走弱

剛需，首改、改善，高端四類(lèi)房子，到底2024年誰(shuí)賣(mài)得最好？哪種類(lèi)型房企目前越來(lái)越受歡迎？數(shù)據(jù)說(shuō)話，從兩個(gè)維度總結(jié)。

其一，改善類(lèi)、高端類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售占比提升較大。

一方面，24年上半年典型房企140-200平米改善類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比大提升，增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)至24.7%；200平米以上高端類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比為22.0%，同比增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)。

等于說(shuō)，改善類(lèi)與高端類(lèi)房子更受歡迎，且占比在提升。

尤其在一線城市，老潘更是看見(jiàn)，2024年上半年140-200平米改善類(lèi)項(xiàng)目與200平米以上高端類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售占比分別增長(zhǎng)8.6和8.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅較為明顯。

這也雙向驗(yàn)證，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入妥妥的改善時(shí)代！

改善的市場(chǎng)紅利，正在2024年釋放。

其二，剛需類(lèi)和首改類(lèi)走低。

上半年，典型房企0-90平米剛需類(lèi)與90-140平米首改類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比同比分別下降0.1個(gè)和6.9個(gè)百分點(diǎn)。

同樣，90-140平米首改類(lèi)產(chǎn)品在一線、二線及三四線城市的銷(xiāo)售占比分別下降6.4、2.3和6.5個(gè)百分點(diǎn)。

整體看，改善類(lèi)和高端類(lèi)走強(qiáng)，而剛需和首改類(lèi)走弱！

02

冷靜理性看待結(jié)構(gòu)性回暖

問(wèn)題來(lái)了，如何冷靜、理性、辨證看待6月的結(jié)構(gòu)性回暖？至少有三點(diǎn)要提醒。

其一，6月是房企上半年的最后一個(gè)月，是翹尾月，是沖刺月，尤其是上市公司為了上半年業(yè)績(jī)最后兌現(xiàn)時(shí)刻，6月往往會(huì)采取非常降價(jià)，非常促銷(xiāo)，非常手段。所以6月新房銷(xiāo)售有些走強(qiáng)，也有“短期過(guò)度刺激”的原因。

而后7月，8月，則是傳統(tǒng)的淡市，銷(xiāo)售額會(huì)大概率下跌。比如核心是暑假來(lái)臨，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)家庭暑期出游和炎熱天看房動(dòng)力不足等都會(huì)弱化購(gòu)房沖動(dòng)，但考慮到如今的517救市的發(fā)酵，以及提前到7月召開(kāi)三中全會(huì)的可能的更有效力的救市，綜合權(quán)衡看，7月會(huì)大概率會(huì)下跌，但相對(duì)往年，24年有517和7月的三中全會(huì)救市，那么，下跌的幅度或?qū)⒂兴@著收窄。

其二，6月的銷(xiāo)售大漲和漂亮成績(jī)單，其實(shí)也是擠牙膏的輸出，因?yàn)榍懊?~5月的銷(xiāo)售低迷，當(dāng)517新政出臺(tái)后勢(shì)必會(huì)釋放出很大一部分。

道理很簡(jiǎn)單，前5月準(zhǔn)購(gòu)房者都在觀望。

517新政出臺(tái)后，大大改觀了預(yù)期，所以積累在6月，政策紅利效應(yīng)逐步釋放了，而后期，即2024年三季度，中國(guó)樓市成交無(wú)疑又需要苦苦的“蓄客”。

中國(guó)樓市“蓄客”與成交量級(jí)的高低，已經(jīng)不取決于“政策紅利”，而核心取決于老百姓的收入、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)源頭因素的改善，后者是大頭，救市是小頭。

唯有老百姓收入預(yù)期，就業(yè)預(yù)期和經(jīng)濟(jì)預(yù)期這三個(gè)預(yù)期得到改善向上，重塑信心，才能實(shí)現(xiàn)6月熱銷(xiāo)數(shù)據(jù)的可持續(xù)性，否則這種6月必然是曇花一現(xiàn)。

其三，結(jié)構(gòu)性回暖是一方面，但也要提醒全局看中國(guó)樓市依舊壓力山大，所以2024年下半年依舊壓力巨大。

考驗(yàn)1：2024上半年融資現(xiàn)金流依舊在“失血”，融資下降37%。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，根據(jù)65家典型房企融資總量看，2024年上半年融資總量為2131億，同比下降37%。從季度表現(xiàn)來(lái)看，一二季度分別同比下滑了41%及32%。

失血很鮮明，2024年上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億，而發(fā)行規(guī)模僅有961億；此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。

融資是輸血，如果2024年上半年融資還在“失血”，那意味著需要更多經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流去到期債務(wù)的“補(bǔ)窟窿”，但事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流中，銷(xiāo)售依舊在低位，在下滑。

無(wú)疑，2024年下半年、2025年，房企無(wú)疑整體上總現(xiàn)金流壓力是加大了。

考驗(yàn)2：房企都在備戰(zhàn)“去庫(kù)存”，也導(dǎo)致24上半年“拿地、新開(kāi)工、房地產(chǎn)投資額”整體繼續(xù)處于低位，這也意味著房企2025年、2026年銷(xiāo)售額和利潤(rùn)額修復(fù)難度更大。

2024年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

行業(yè)帶頭大哥們，即頭部央國(guó)企也不怎么拿地了，這個(gè)信號(hào)很不好。

比如如華潤(rùn)置地、招商蛇口和保利發(fā)展等頭部企業(yè)，前5月拿地金額同比跌幅均超過(guò)50%，且拿地銷(xiāo)售比均在0.2以下。

全局看，統(tǒng)計(jì)局公布，1—5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，同時(shí)，房屋新開(kāi)工面積下降24.2%！

沒(méi)有新增，光靠老庫(kù)存去化，房企顯然銷(xiāo)售難度又上了等級(jí)！

考驗(yàn)3：銷(xiāo)售總量雖然6月成績(jī)還不錯(cuò)，但總量看，2024年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為20834.7億，同比下降41.6%，依舊是歷史低位。

所以，融資壓力巨大，銷(xiāo)售依然處于歷史低位，拿地新開(kāi)工投資額依舊下降，2025年到期債務(wù)巨大……特別是購(gòu)房者收入和就業(yè)預(yù)期短期沒(méi)有明顯改善，這也意味著結(jié)構(gòu)性回暖，能否持續(xù)，依舊是個(gè)巨大考驗(yàn)。

小結(jié)

所以，不要過(guò)分夸大6月回暖，也不用夸大結(jié)構(gòu)性回暖。

理性看，結(jié)構(gòu)性回暖，不代表整體樓市的回暖。

樂(lè)觀看，結(jié)構(gòu)性回暖，又是樓市整體回暖關(guān)鍵的“第一步”。

因?yàn)樵谶^(guò)去整體下行環(huán)境下，這才是可怕的。

當(dāng)下樓市，二手房率先火爆，改善類(lèi)高端類(lèi)率先回暖、一線城市率先企穩(wěn)走強(qiáng)，頭部央國(guó)企率先銷(xiāo)售猛增、整個(gè)新房環(huán)比上漲……

這5大結(jié)構(gòu)性回暖，只是開(kāi)了一個(gè)好頭，或者給當(dāng)下下行筑底的中國(guó)樓市，一個(gè)短暫的信心。

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