房貸史低 為何都盯著省了多少錢而不是成本？

房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)只有一個(gè)，也就是LPR報(bào)價(jià)。所謂LPR也就是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布。

那么商業(yè)銀行的房貸利率就是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)得到。

2023年8月，當(dāng)時(shí)1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR按兵不動(dòng)。2023年全年，1年期LPR累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)。

2024年2月20日LPR調(diào)整為：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的便是5年期以上LPR。從2月開(kāi)始，5年以上LPR大幅降低25個(gè)基點(diǎn)，力度空前，可以說(shuō)房貸降息周期開(kāi)始了。

其實(shí)官方對(duì)于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)會(huì)更為敏感，這一次大幅降息，應(yīng)該還是房子賣不動(dòng)的原因。

第三方相關(guān)研究報(bào)告也顯示出了這一點(diǎn)：

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。百?gòu)?qiáng)房企中，僅保利發(fā)展、萬(wàn)科銷售額超過(guò)300億元；綠城中國(guó)、招商蛇口、華潤(rùn)置地超過(guò)200億元大關(guān)；百億陣營(yíng)為14家，比去年同期減少12家。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年2月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額1858.6億元，環(huán)比降低20.9%，同比降低60%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)創(chuàng)近年新低。

要知道這可是春節(jié)，大家都放假了，看房時(shí)間更充足了，業(yè)界可是稱之為“小陽(yáng)春”呀，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)還是躺在那里，你踹它幾腳，它動(dòng)都不帶動(dòng)的。

因?yàn)榇蠹抑皇菦](méi)錢，又不是傻，為啥這個(gè)時(shí)候要降息，誰(shuí)還看不出來(lái)那點(diǎn)小心思呀。

專家認(rèn)為，5年期以上LPR之所以大幅度下調(diào)，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房的預(yù)期較低；另一方面，開(kāi)年大幅度、一次性下調(diào)，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會(huì)下調(diào)，再等等買房和貸款”的市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望。“此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，促進(jìn)居民貸款買房。”

專家這“燕國(guó)地圖”還挺長(zhǎng)的，一大段話，其實(shí)看最后幾個(gè)字就行了——促進(jìn)居民貸款買房。

為啥要通過(guò)降息的方式促進(jìn)居民貸款買房，因?yàn)橘J款可以理解為一種“稅”，我可以少收“稅”但是不能不收“稅”，每個(gè)月購(gòu)房者交的利息，成為了銀行的利潤(rùn)，而工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等等大銀行基本都是央企或者國(guó)企。然后央國(guó)企再以納稅或者分紅派息等方式，把這一部分的利潤(rùn)上繳，國(guó)家有錢了，就可以用來(lái)搞基礎(chǔ)建設(shè)、發(fā)展科學(xué)事業(yè)等等。

所以也有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者背負(fù)的30年房貸相當(dāng)于提前收了30年稅款，使我們這樣一個(gè)發(fā)展中國(guó)家擁有了高水平基建，城市化也得以快速發(fā)展。而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速放緩也可以理解為，能提前收的“稅”都收的差不多了，畢竟人口和居民收入都有上限，在居民預(yù)期消費(fèi)降級(jí)，積極儲(chǔ)蓄以對(duì)沖未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)下，越來(lái)越多的人不愿意“透支”未來(lái)去加杠桿背上幾十年的房貸，房地產(chǎn)銷售的疲軟也就成了一種“必然結(jié)果”。

房地產(chǎn)的疲軟，帶來(lái)的結(jié)果也許是危險(xiǎn)的，畢竟對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，居民購(gòu)房貸款是非常穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源渠道，如果貸款的少了，存款的多了，銀行的凈息差就降低了，今年4月超20家中小銀行下調(diào)存款利率，年報(bào)顯示過(guò)半上市銀行凈息差低于1.8%，據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局披露，2023年四季度我國(guó)商業(yè)銀行總體凈息差水平為1.69%，已連續(xù)4個(gè)季度低于1.8%的警戒線。

銀行的主業(yè)是低息攬儲(chǔ)、高息放貸，作為資金的中間商吃差價(jià)，目前利息收入依然占銀行業(yè)收入的7成以上，所以銀行的盈利能力很大程度上取決于凈利息收益。從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額接近40萬(wàn)億元，絕大多數(shù)是購(gòu)房自住的，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長(zhǎng)期在0.5%以下。個(gè)人住房貸款余額按40萬(wàn)億來(lái)算，一年按4%的利息來(lái)算，可以貢獻(xiàn)1.6萬(wàn)億的利潤(rùn)給銀行。如果大家都不買房了，銀行失去了購(gòu)房貸款這個(gè)重要、穩(wěn)定、低不良率的收入來(lái)源，還要不停的支付存款利息，最后假如說(shuō)虧損了，銀行干不下去了，銀行可是我國(guó)金融體系的主要支柱，到時(shí)候會(huì)發(fā)生怎樣的后果，簡(jiǎn)直不敢想象。

這也就是為何我一開(kāi)始說(shuō)可以少收“稅”但是不能不收“稅”的原因。所以在2月20日5年期以上LPR大幅下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)之后，現(xiàn)在貸款利率方面，官方再給大家讓一點(diǎn)。比如說(shuō)我國(guó)多地階段性取消首套房貸利率下限。近日，青島、福州、南昌等城市宣布，從4月起，階段性取消首套住房商貸利率下限，實(shí)際利率由商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商確定。

但是看報(bào)道的文章，大部分都會(huì)說(shuō)，降息了以后能每個(gè)月少還貸多少錢，但是對(duì)于成本方面，提一嘴，卻不過(guò)多提，給人的感覺(jué)就是貸款利率降了，大家拿到了很多優(yōu)惠。

確實(shí)，以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)后，月供減少144.8元，利息累計(jì)減少約5.2萬(wàn)元。現(xiàn)在不少銀行首套房貸利率普遍降至3.45%左右，還有部分銀行，針對(duì)資質(zhì)較好的貸款人，最低利率降至3.25%。如果之前利率3.75%，現(xiàn)在正好趕上了新政策的實(shí)施，實(shí)際房貸利率降到了3.45%，算下來(lái)每月可以少還二百多元，30年下來(lái)一共省了七萬(wàn)五千多元。

在我看來(lái)，賬不能這么算，就算是按最低3.25%的年利率來(lái)算，30年累計(jì)利率達(dá)到了97.5%，購(gòu)房者還是交了2套房的錢，實(shí)際只拿到了1套房，如果你資金充裕，全款購(gòu)買，或者只貸款10年或者5年，那省下來(lái)的利息錢豈止是剛說(shuō)的每個(gè)月少還二百多、30年省下來(lái)的七萬(wàn)五千多。

如果你是剛需，有些富裕的資金，那現(xiàn)在利率比較低，該上車還是上車吧，對(duì)于非剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我的建議是，不急就等等，大家都在觀望，你又何必一馬當(dāng)先。

參考資料：

LPR最大幅度調(diào)降！房貸利率接近歷史最低點(diǎn)——四川觀察

我國(guó)多地階段性取消首套房貸利率下限——看看新聞Knews

房貸利率降至歷史最低！貸款100萬(wàn)省5萬(wàn)，有購(gòu)房者后悔買早了——中國(guó)質(zhì)量新聞網(wǎng)

涉及房貸利率，山東3地宣布：階段性取消！——魯中晨報(bào)

百?gòu)?qiáng)房企1-2月銷售額同比降51.6%，僅保利、萬(wàn)科銷售額超300億元——每日經(jīng)濟(jì)新聞

2月百?gòu)?qiáng)房企銷售大跌，住建部主管媒體呼吁“理性看待”——華爾街見(jiàn)聞

四大行去年日均賺26億：利息收入占7成 工行最賺錢——北京青年報(bào)

4月超20家中小銀行下調(diào)存款利率，年報(bào)顯示過(guò)半上市銀行凈息差低于1.8%，繼續(xù)“降息”幾成定局？——半島都市報(bào)

2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)文字實(shí)錄——中國(guó)人民銀行