“冰山之下”年報觀察②|挺過6月，萬科才能跨過關(guān)口

地產(chǎn)財富會

“活下去”的萬科，

需要更多思考。

冰山之下，

硬仗一場接一場。

2024-3-29

“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口”。

深陷債務(wù)風波后，一直未給出正面回應(yīng)的萬科，終于給出了回應(yīng)。

隨著萬科管理層在今天業(yè)績會上的回應(yīng)，外界關(guān)于萬科的很多疑問都有了答案。

萬科這次業(yè)績會的信息量很大。

原本計劃1個半小時的業(yè)績會開了足足兩個小時。

不論是近期深圳國資大股東的支持情況，還是險資、銀行等機構(gòu)的合作進展，亦或是萬科所面臨的償債壓力、融資壓力、回款計劃，萬科均有提及。

這是一場萬科的釋疑會，同時也是一場萬科的“反思會”。

郁亮坦言：

“雖然萬科很早提出‘活下去’，但考慮還不夠全面。只有業(yè)務(wù)能力是不夠的的，還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試。”

作為行業(yè)“活下去”的吹哨人，當萬科重新站在新的關(guān)口審視這句話時，有了更多思考。

在市場的巨大變化中，萬科發(fā)現(xiàn)，過去穩(wěn)健的標準不再那么能保障這家“優(yōu)等生”房企的安全了。

未來的三個月，將是萬科最具挑戰(zhàn)的階段。

萬科又將迎來新一輪償債高峰，在市場收縮，銷售下行，借新還舊通道受阻，其他到位資金有限的情況下，萬科的資金鏈將再受考驗。

顯然，萬科迫切地需要做出變化，并找到解題方案，才能越過“刀鋒”。

不容喘息

萬科挺過6月才安全

當前，萬科償債能力是外界關(guān)注的重點。

從年報來看，截至2023年12月31日，萬科集團的有息負債合計 3200.5 億元，同比微增，占總資產(chǎn)的比例為21.3%。從有息負債的償還時間來看，一年內(nèi)到期的有息負債 624.2 億元。

截至2023年年末，萬科集團持有貨幣資金998.1 億元，較2022年同期減少27%；23年現(xiàn)金短債比則下降到1.60，較22年的2.13進一步惡化。

沒有絲毫的喘息機會，尤其是未來的三個月，萬科兌付壓力接踵而至。

境外債方面，今年，萬科需要面臨三筆境外債務(wù)的到期兌付。

除了已經(jīng)于3月11日到期并成功兌付的6.3億美元中期票據(jù)外，還有兩筆總金額約為57.5億元債務(wù)即將到期。

其中，一筆是2019年發(fā)行的6億美元票據(jù)，票面利率為4.2%，到期日為6月7日；另一筆則是2021年發(fā)行的人民幣票據(jù)，規(guī)模為14.45億元，票面利率為3.45%，到期日為5月25日。

但萬科千億在手現(xiàn)金近半是受限的，這種情況下，如果萬科的銷售和融資難以覆蓋支出，在手資金將被快速消耗。

因此，萬科要想挺過6月，接下來一定要有快速現(xiàn)金流的補充。 這也是為什么萬科要堅定地進行交易回款和降杠桿。

萬科明確指出，要對未來可能出現(xiàn)的不確定性預估更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。

怎么實現(xiàn)這300億的交易回款？

萬科只能把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架，甚至不惜折價出貨。

此前，萬科把最成功的商業(yè)項目上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益，以7折含淚價轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對價為23.84億元。

這個節(jié)骨眼上出售資產(chǎn)，接盤方大幅殺價是必然，從中可以看到萬科獲取現(xiàn)金的迫切性。

最終導致這個估值70億的資產(chǎn)只賣了52億。

據(jù)此測算，萬科還得再賣5個“七寶”才能實現(xiàn)上述回款目標。

最近，有消息稱，萬科的很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在掛牌出售，包括萬科在上海最好的資產(chǎn)之一南翔印象城。

目前看來，該消息可信度很高。

業(yè)績會上，萬科首席運營官劉肖對七寶萬科廣場股權(quán)交易進行回應(yīng)時表示：

資產(chǎn)交易是業(yè)務(wù)由重到輕，并持續(xù)提升經(jīng)營水平的一個重要路徑，2024年的資產(chǎn)交易規(guī)模會比2023年更大，大宗交易會更多。

現(xiàn)在看來，“賣賣賣”的萬科年內(nèi)至少不會停下來了。

畢竟——

連續(xù)31年的分紅都取消了，萬科必須想盡一切辦法對自己的安全負責。

郁亮降薪

萬科組織調(diào)整“上強度”

萬科這兩年的趨勢一直都是讓高管到一線去，聽見炮聲，看見星光，營造“星光”，賺小錢，并通過組織架構(gòu)的調(diào)整，人事的變陣實現(xiàn)降本提質(zhì)增效。

這次業(yè)績會后，萬科很明顯向市場傳遞了一個新的信號——

向內(nèi)的大刀必須揮起來，斬下去。

大刀最先砍向的是萬科最核心的高管團隊。

年報透露，今年郁亮、祝九勝以及監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

高管薪酬的下調(diào)，形式大于意義，之前碧桂園等房企也采取過此類舉措，目的是起帶頭作用。

接下來，萬科組織架構(gòu)調(diào)整和人事變動，都將由此更激烈的鋪展開來。

事實上，今年3月萬科的這輪變革已經(jīng)啟動——

萬科南方區(qū)域率先開啟了組織調(diào)整，用大規(guī)模的城市合并與高管任命去主動適應(yīng)市場變化。

在萬科內(nèi)部，上海區(qū)域和南方區(qū)域一直是其業(yè)績貢獻度最高的兩大區(qū)域。

從萬科2023年年報數(shù)據(jù)來看，上海區(qū)域銷售額為1291.4億元，占整個集團銷售額的34.2%，較22年提高了1.5個百分點；南方區(qū)域銷售額892.7億元，占比為23.7%，盡管較22年降低1.2個百分點，但依舊是絕對的主力區(qū)域。

所以，基于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，萬科需要進一步促進城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配，通過集中優(yōu)勢管理資源，提升效率，更及時地響應(yīng)項目前線需求。

這也是萬科上海區(qū)域和南方區(qū)域調(diào)整的根本邏輯。

那么，繼3月南方區(qū)域縮編后，萬科還有哪些區(qū)域可能面臨縮編？

目前看來，東北、華中、西南、西北這些業(yè)績貢獻度不高的城市，都會有極大可能迎來總部的新一輪調(diào)整。

在人事層面，萬科堅持的邏輯是——

堅持從打贏仗的隊伍里選拔干部。

比如，今年萬科還特地設(shè)置了首席營銷官新職位，并由業(yè)績貢獻度高的上海區(qū)域原萬科上海區(qū)域商置公司總經(jīng)理王昂出任。

可以看出，萬科對營銷的重視達到了新的高度，王昂的出任，可能會帶來一系列創(chuàng)新的營銷策略。

但這僅僅是一個開始。

在迫切需要銷售補充現(xiàn)金流的情況下，接下來，萬科的各個業(yè)務(wù)條線，尤其是營銷層面的變動會更加激烈。

眼前三重山

萬科該如何過關(guān)？

業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝指出了萬科當下面臨的3點挑戰(zhàn)，并將此形容為 “萬科將過三重山” ：

第一座山是，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡，銷售額快速下降，疊加早前高銷售額帶來的集中交付，主要現(xiàn)金流來源與支出錯位；

第二座山是，萬科過去“總對總”融資模式，需要轉(zhuǎn)換成如今政策鼓勵、市場現(xiàn)實、合作方認可的項目抵押融資模式；

第三座山是，接近4000億元總投資的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，整體收益率不能覆蓋融資利息。

可以看到，集中的交付給萬科現(xiàn)金流造成了持續(xù)壓力，同時市場超預期下跌后，金融機構(gòu)對全行業(yè)產(chǎn)生濃厚避險情緒，萬科過去融信用高、資額度大、集中度高的 優(yōu)勢被削弱了 ，只能被動適應(yīng)融資模式的新變化。此外，萬科的經(jīng)營性業(yè)務(wù)投資收益率需要進一步提高。

萬科承認，目前存在 兩個問題 ：

部分投資過于樂觀，不動產(chǎn)占壓大。

這不僅制約了萬科的流動性，也對預期利潤造成了影響。

值得關(guān)注的是，萬科在2020~2021年大舉擴張拿地的后遺癥，也已經(jīng)開始體現(xiàn)在報表上了。

2023年，萬科毛利率為15.23%,同比下降4.32個百分點；凈利率為4.39%,較上年同期下降3.08個百分點。

此外，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

由于房地產(chǎn)采用預售制模式，商品房銷售的營收和利潤，基本需要兩三年才能體現(xiàn)在報表上。

所以，上一個周期高價拿地的反噬，萬科未來的利潤可能會繼續(xù)走低。

但無論如何，萬科是中國房地產(chǎn)的底線，是行業(yè)的信仰之一。

而萬科冰山之下的真實面貌和所遇“三重山”等問題，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)收縮和轉(zhuǎn)型中的陣痛，這是行業(yè)必須承受之重。

萬科要想解決好這個問題：

第一，銷售要穩(wěn)定。

今 年 1-2 月，萬科銷售金額為 334 億，較去年同期減少超 4 成。 盡管跑贏大市，但 萬科要做的是實現(xiàn)銷售端的 最大化和更穩(wěn)定。

非常時期，萬科必須有“非常之舉”，改革的大刀必須“砍”向組織最深處——

架構(gòu)該調(diào)整的調(diào)整，高管該上前線的要上前線。

第二，國資站臺要落地。

今天業(yè)績會上，萬科管理層透露深圳國資采取了四大類措施支持萬科，整體預計將為萬科釋放百億流動性。

接下來，就看深鐵具體的動作了，如果能落下去，這對于萬科無疑將是一根寶貴的救命稻草。

第三，要提升預期拿到錢。

接下來，萬科與險資的談判，銀行的博弈，都必須贏得空間，而且必須拿到實質(zhì)性的舉措，要看到“錢”。

接下來，萬科必須要用銷售和利潤表現(xiàn)，以及各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等籌碼，打消市場和投資人顧慮，提升預期拿到錢，讓市場依舊相信萬科是行業(yè)優(yōu)等生和郁亮口中的優(yōu)秀公司。

冰山之下，萬科還有一場硬仗要打。

希望—— 接下來的萬科，不是一個人在戰(zhàn)斗。

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