深圳樓市“大件事”！執(zhí)行18年的“7090政策”宣布廢止？

近日，有消息顯示深圳宣布取消“7090政策”。

此政策已執(zhí)行多年，為何在此時取消？取消后又將對深圳樓市產(chǎn)生什么影響？

深圳“7090政策”退出歷史舞臺

近日，有消息稱深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》，稱深規(guī)土[2010]668號文《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》已廢止，消息一出，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

對此，深圳市規(guī)自局相關(guān)人士表示該文件屬實(shí)。此意味著在深圳執(zhí)行了18年的“7090政策”正式退出歷史舞臺。

“7090政策”主要指：新建住宅項(xiàng)目的戶型比，套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項(xiàng)目的70%以上。這個政策主要是對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理。

在2006年，據(jù)中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，我國到2005年末，40個重點(diǎn)城市累計可售商品住房面積中，有23個城市120平方米以上的住房占50％以上；有16個城市80平方米以下的住房不到總面積的10％。

這些數(shù)據(jù)顯示出當(dāng)時市場上存在的一個現(xiàn)象——小面積戶型過少。隨后，住建部出臺相關(guān)文件，增加中小戶型供應(yīng)。“7090政策”也在此時“應(yīng)運(yùn)而生”。

原因與影響

事實(shí)上，深圳的“7090政策”在此前就已經(jīng)“開過口子”。據(jù)了解，在去年出讓的深灣超總住宅地塊、龍華觀瀾街道A925-1146宗地中，戶型設(shè)計已不受“7090政策”限制。

除了深圳，另一個一線城市上海也在土地出讓環(huán)節(jié)對“7090政策”作出調(diào)整。在上海今年一批第二輪出讓的6宗地塊，這幾宗地塊中小套型標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

為何上海、深圳都要在此時調(diào)整優(yōu)化“7090政策”呢？

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，調(diào)整“7090政策”，是符合當(dāng)前市場環(huán)境變化，順應(yīng)市場未來的決定。當(dāng)下情況，不少新開盤項(xiàng)目的小戶型銷售情況并不理想，政策應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場需求。而且，隨著計劃生育的放開，二孩、三孩家庭對大空間的需求在增加，市場需求發(fā)生改變，“7090政策”已成為制約樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策。

廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，按照“保障+市場”的供給新體系，未來剛需家庭購房主要通過配售型保障性住房解決，商品住房只要解決改善型住房需求。同時，目前新建商品房市場有支付能力的需求，主要是改善型需求。在此背景下，商品房市場繼續(xù)執(zhí)行“7090政策”的必要性有所下降。

對于取消“7090政策”會對市場產(chǎn)生什么影響，李宇嘉提出三點(diǎn)：

一是供給適應(yīng)需求，減少低效新房房源供應(yīng)，加快房源去化，使得單位用地上房源價值更大，提振開發(fā)商拿地的積極性。

二是提升房屋的品質(zhì)，使得部分地塊可以打造針對高收入人群的高品質(zhì)住宅。

三是真正實(shí)現(xiàn)“保障+市場”的供應(yīng)體系，剛需轉(zhuǎn)向二手房和配售型保障性住房，新房市場主要面向改善型需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“7090政策”發(fā)布年限較長，廢除不意味著要全部推翻既有思路，而是做出優(yōu)化調(diào)整。這種調(diào)整，既與政策本身有效期到期有關(guān)，同時也會結(jié)合當(dāng)前促進(jìn)改善型需求的方向做出調(diào)整。

更多“大招”在路上？

此次滬深調(diào)整優(yōu)化“7090政策”是順應(yīng)市場的決定，未來將有更多樓市優(yōu)化政策出臺。

近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是政策首次提出“有效激發(fā)潛在需求”，而關(guān)于政策內(nèi)容均指向兩方面核心，一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，二是著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)優(yōu)化政策會聚焦兩個方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推動融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。預(yù)計后續(xù)一線城市樓市調(diào)控仍將趨松，二三線全面放開的總趨勢不會變。北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等城市“四限”政策均有再松綁可能。