龍年，旗幟鮮明地看多深圳樓市

剛開(kāi)工，救市大招就又來(lái)了。

昨天（2月20日），史上最猛降息突降，LPR5年期直接下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，是近幾年常規(guī)降息幅度的2倍左右，也是5年期LPR降幅最大的一次。

5年期以上LPR是中長(zhǎng)期貸款、按揭貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，其下調(diào)主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。說(shuō)白了，就是為了救樓市！

在此之前，春節(jié)前夕，深圳剛剛大幅放松了限購(gòu)，深戶不再需要3年社保，非深戶5改3，離婚不追溯等等。

那么，春節(jié)前后樓市大利好頻出，在這個(gè)背景下， 今年該如何看待深圳樓市？這些利好有用嗎？房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌，還是會(huì)企穩(wěn)反彈？什么時(shí)間買(mǎi)房、賣(mài)房最合適？龍年應(yīng)該買(mǎi)什么樣的房子，什么樣的保值增值能力強(qiáng)？……

在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，淘哥以二十多年的不間斷樓市從業(yè)、觀察、研究為基礎(chǔ)，給大家分享一下個(gè)人對(duì)2024及后續(xù)深圳樓市演變的看法。

在淘哥眼中，深圳樓市沒(méi)有秘密。現(xiàn)在各項(xiàng)政策已經(jīng)大幅松綁，接近歷史最寬松的時(shí)期，龍年就是：看多、看多、看多。樓市向上，就從2、3月份的小陽(yáng)春開(kāi)始。

01.

看多、看多、看多

好房子要搶了，會(huì)漲價(jià)

淘哥可以旗幟鮮明、斬釘截鐵地亮出自己的觀點(diǎn)：今年一定比2023年好，深圳房子會(huì)出現(xiàn)局部牛市，好房子應(yīng)該搶了。

其實(shí)看待樓市走勢(shì)，我們可以從短、中、長(zhǎng)期的維度來(lái)分析。先看短期，短期買(mǎi)房問(wèn)題拆解，無(wú)非是名額、錢(qián)、信心三大問(wèn)題。這些問(wèn)題解決了嗎？

第一個(gè)問(wèn)題：名額。

節(jié)前深圳限購(gòu)大放松，釋放大量房票。淘哥文章分析過(guò)，這次釋放的房票數(shù)量，比大家想象的要多得多。

1、深戶家庭有年滿18歲的深戶年輕孩子，之前還沒(méi)有3年社保/個(gè)稅的，現(xiàn)在有名額了。這種家庭往往購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)，利好改善型、豪宅。

大家還記得嗎？當(dāng)初招商雙璽、華潤(rùn)城三期等網(wǎng)紅盤(pán)搖號(hào)第一個(gè)買(mǎi)到房的，都是90后年輕人，其實(shí)就是這類(lèi)人。

2、隨遷老人，父母隨遷深圳，一個(gè)家庭可能多出來(lái)4個(gè)名額。

3、剛落戶深圳不到3年的畢業(yè)生等新深圳人。

4、外地人，尤其是想落戶深圳，買(mǎi)核心地段房子的有錢(qián)人。

這三年的樓市大跌教育了所有人，買(mǎi)房最好買(mǎi)一線城市核心地段。雖然北上廣放松了郊區(qū)限購(gòu)，但是外地人去買(mǎi)只能買(mǎi)郊區(qū)。

只有深圳，由于深圳落戶是四大一線城市最容易的，內(nèi)地有錢(qián)人落戶深圳，就可以買(mǎi)核心地段的房子。

5、非深戶5改3。給個(gè)最新數(shù)據(jù)吧，2023年深圳社區(qū)登記人口2163.77萬(wàn)，增幅9.79%，這意味著一年增加了193萬(wàn)人。這都是未來(lái)的房票。

6、再加上離婚不追溯三年，又可以釋放一大堆名額。

所以，可以毫不夸張的說(shuō)，現(xiàn)在真的想在深圳買(mǎi)房，名額已經(jīng)不成問(wèn)題了。

第二個(gè)問(wèn)題：錢(qián)。

很多人不看好樓市，是因?yàn)檎J(rèn)為經(jīng)濟(jì)不景氣，大家都沒(méi)錢(qián)了。淘哥想和大家說(shuō)幾點(diǎn)：

1、春節(jié)各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明購(gòu)買(mǎi)力依然在，消費(fèi)在強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)沒(méi)有大家想象的那么悲觀。

或許只是你沒(méi)賺到錢(qián)，別人依然賺大錢(qián)了。比如跨境電商，抖音/短視頻博主，比如一些高精特專(zhuān)企業(yè)。

過(guò)于悲觀你就看不到事情的全貌，就會(huì)錯(cuò)失大好機(jī)會(huì)。

2、確實(shí)不少行業(yè)收入下降，但是存量財(cái)富龐大，深圳有錢(qián)人依然很多，隱藏的購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)。

經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放四十年的積累，深圳民間存量財(cái)富規(guī)模難以想象，深圳有錢(qián)人依然很多，只不過(guò)沒(méi)有好的投資機(jī)會(huì)，沒(méi)有把錢(qián)拿出來(lái)而已。你看看招商璽、前海時(shí)代三期就知道了，購(gòu)買(mǎi)力永遠(yuǎn)比你想象的強(qiáng)勁。

比如一些當(dāng)?shù)卮迕瘢F(xiàn)在限購(gòu)那么松了，買(mǎi)房錢(qián)不成問(wèn)題的。

3、改善型需求購(gòu)買(mǎi)力依然在。因?yàn)檫@群人往往有舊房子，來(lái)深圳也比較早，積累比較多。把舊房子賣(mài)掉也能解決資金問(wèn)題。

4、節(jié)后大規(guī)模降息，之前二套首付降低，其實(shí)就是國(guó)家在解決“買(mǎi)房錢(qián)”的問(wèn)題。

所以，其實(shí)“錢(qián)”的問(wèn)題并不大，淘哥的觀點(diǎn)是，雖然這次大家不會(huì)再像過(guò)去那樣拼命加杠桿買(mǎi)房，“錢(qián)”并不能推動(dòng)全面牛市、整體牛市，但是足以推動(dòng)局部牛市、結(jié)構(gòu)牛市，最看好的依然是高度稀缺的核心地段物業(yè)。

第三個(gè)問(wèn)題：信心。

現(xiàn)在很多人有錢(qián)，有名額，為何還是不買(mǎi)房呢？因?yàn)闆](méi)信心，擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。

信心是黃金，信心的恢復(fù)說(shuō)難很難，說(shuō)容易卻也容易。其實(shí)就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、三根陽(yáng)線改三觀。

現(xiàn)在各種政策松綁，已經(jīng)非常明確的表明了政府對(duì)樓市的呵護(hù)態(tài)度。加上之前發(fā)布的大量松綁政策，也在逐漸發(fā)揮合力，市場(chǎng)溫度在逐漸上升。

春節(jié)后，淘哥從新房開(kāi)發(fā)商獲知，上門(mén)和成交暴增，有的項(xiàng)目節(jié)后幾天成交已經(jīng)相當(dāng)于去年一個(gè)月。而二手房市場(chǎng)，成交量也迅速上升，有業(yè)內(nèi)朋友預(yù)期一個(gè)月總成交能到5000套。同時(shí)，業(yè)主反價(jià)、提價(jià)、撤單不賣(mài)情況也出現(xiàn)了。

5000套是深圳二手房成交的正常水平，只要在5000套水平持續(xù)幾個(gè)月，市場(chǎng)的筍盤(pán)就會(huì)大量消化，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，至少在供應(yīng)稀缺的核心地段，一定會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

那個(gè)時(shí)候，信心就全回來(lái)了。深圳人就會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)買(mǎi)房的有錢(qián)人還是那么多，需求還是那么旺盛。

所以，在淘哥看來(lái)，2024年的深圳樓市，名額，錢(qián)，信心最終都不成問(wèn)題，去年以來(lái)陸續(xù)發(fā)布的各項(xiàng)松綁政策，最終會(huì)形成合力共振，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇+反彈。這個(gè)過(guò)程沒(méi)有2009、2015年那么迅猛，但是大方向是一樣的。淘哥今年對(duì)核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，非常有信心。

02.

美聯(lián)儲(chǔ)降息在即

樓市中期抗通脹最可靠

上面是2024年的短期判斷，中期看，如何看待本輪房地產(chǎn)的調(diào)整？到底是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，還只是周期的陰晴圓缺式的演變？

淘哥認(rèn)為，這次房地產(chǎn)行業(yè)的大調(diào)整，本質(zhì)是只是一次供給側(cè)改革+產(chǎn)能出清。類(lèi)似的事情，曾經(jīng)在煤炭，鋼鐵等行業(yè)都發(fā)生過(guò)。

比如煤炭，曾經(jīng)全行業(yè)巨虧，一斤煤炭?jī)r(jià)格賣(mài)不過(guò)一斤白菜。2016年開(kāi)始供給側(cè)改革，關(guān)停并轉(zhuǎn)一些中小煤礦煤窯，供給集中在一些國(guó)有大中型煤炭企業(yè)。從此行業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的軌道，這些年利潤(rùn)爆棚，分紅率很高、被資本市場(chǎng)熱捧。

房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，就是煤炭和鋼鐵行業(yè)供給側(cè)改革后的重演，大量中小房企消失，存活下來(lái)的房企市場(chǎng)集中度提高。 優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)會(huì)更加稀缺（房企減少、拿地、舊改等速度都放慢了）。

產(chǎn)能出清和去杠桿后，以后房地產(chǎn)依然會(huì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。活下來(lái)的房企、持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購(gòu)房者，都能享受行業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值紅利。

此外，中期看，美聯(lián)儲(chǔ)今年降息鐵板釘釘，全球新一輪貨幣狂潮將來(lái)臨，可能又是一個(gè)持續(xù)多年的貨幣寬松周期。

而長(zhǎng)期更加清楚，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期就是一個(gè)貨幣、通脹問(wèn)題。世界各國(guó)長(zhǎng)期歷史經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)表明，和股市、基金、理財(cái)?shù)冉鹑谫Y產(chǎn)相比，房子依然是最安全、最穩(wěn)健、最可靠的抵御通脹的資產(chǎn)。

你想想看，連日本崩盤(pán)后，東京的房?jī)r(jià)都回來(lái)了，甚至豪宅還大幅超過(guò)了當(dāng)初的最高水平。

因此，綜合來(lái)看，淘哥認(rèn)為：現(xiàn)在就是深圳樓市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的底部區(qū)間，這其實(shí)也是時(shí)代賦予的機(jī)遇，是最好賺錢(qián)的時(shí)候，深圳樓市已經(jīng)到底，堅(jiān)定看好核心資產(chǎn)。

03.

純投資客現(xiàn)身 二手房漲價(jià)

深圳樓市暗流涌動(dòng)

淘哥注意到，深圳樓市已經(jīng)有了明顯的市場(chǎng)反應(yīng)。

這兩天，年后一開(kāi)工，淘哥就和很多業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了交流，發(fā)現(xiàn)以南山為代表的核心區(qū)域，熱度正在迅速升溫。

比如深圳放松限購(gòu)新政后第一個(gè)拿證的住宅新盤(pán)——南山中心區(qū)的卓越九瓏，春節(jié)期間訪客量大增，初五、初六就有七八十批訪客，初八初九甚至去到了100多批。

這種訪客量是什么概念？引用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員的原話，就是“訪客量超出預(yù)期，比前幾年同期都要多。”

數(shù)量之外，客戶的類(lèi)型也很值得關(guān)注，出現(xiàn)了一大批新獲得房票的人，比如剛滿18歲的深二代、剛落戶深圳的高學(xué)歷年輕人、深戶隨遷老人、外地客戶等。

更具風(fēng)向標(biāo)意義的現(xiàn)象是——純投資客開(kāi)始現(xiàn)身。

據(jù)某項(xiàng)目透露，前幾天，有位賬上趴著1800多萬(wàn)現(xiàn)金流的客戶，想在深圳核心區(qū)購(gòu)置一套房產(chǎn)，直言不關(guān)心使用率、配套等居住價(jià)值，只關(guān)注能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。

要知道，有錢(qián)人擁有的信息、資源、洞察力、認(rèn)知力往往比一般人要更勝一籌，所以這群人往往對(duì)市場(chǎng)更加敏銳，如今，連千萬(wàn)級(jí)現(xiàn)金流的純投資客戶都開(kāi)始現(xiàn)身，可以想象，具有自住需求的有錢(qián)人，可能會(huì)入場(chǎng)的更加迅速。

深圳二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎更能印證這一點(diǎn)。

看下邊這個(gè)帖子，有位因新政提前獲得購(gòu)房資格的博主表示，年后回深就開(kāi)始看房，結(jié)果，選定的3個(gè)小區(qū)都漲價(jià)了。

一套在出門(mén)前10幾分鐘漲價(jià)5萬(wàn)，一套在路上漲價(jià)10萬(wàn)，另一套在剛到地方的時(shí)候，業(yè)主要求漲價(jià)16萬(wàn)。

作為一個(gè)工薪階層，面對(duì)這種調(diào)價(jià)幅度，博主瞬間崩潰，還發(fā)出疑問(wèn)：這是正常的小陽(yáng)春回暖+政策刺激現(xiàn)象嗎？

專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)表明，小陽(yáng)春疊加政策刺激的效果確實(shí)非常明顯。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年8天春節(jié)假期期間，一線城市的日均看房量比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年。

淘哥和很多大V交流也發(fā)現(xiàn)，新政后，咨詢是否可以出手買(mǎi)房、怎么買(mǎi)房的粉絲也明顯增多，購(gòu)房者“蠢蠢欲動(dòng)”。

04.

忠告：有的房子可以等

有的房子必須搶

淘哥提醒，深圳樓市雖然暗流涌動(dòng)，但是最受關(guān)注、最有價(jià)值的還是以福田、南山為代表的優(yōu)質(zhì)核心稀缺資產(chǎn)。

目前來(lái)看，深圳核心資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)回調(diào)至六七年前的水平。

比如蛇口、深圳灣，部分二手房跌幅已經(jīng)超過(guò)40%， 以太古城南區(qū)為例，一套 6 2 平 2 房，成交價(jià) 790 萬(wàn)，和高點(diǎn)相比，跌幅超 40% ，已經(jīng)和 2017 年相差無(wú)幾。

南山、寶中的剛需盤(pán)，比如南山中心的陽(yáng)光里雅居、寶中花樣年等，也跌回了 2016 年，跌幅也接近40%。

與此同時(shí)，最新M2余額（297.63萬(wàn)億元）與2016年相比（155.01萬(wàn)億元）已經(jīng)翻倍。

2016年至今，M2已經(jīng)翻倍，深圳核心資產(chǎn)的價(jià)格卻原地踏步，這非常不合理，違背了通脹會(huì)推高稀缺資產(chǎn)價(jià)格的規(guī)律，所以，未來(lái)深圳核心稀缺資產(chǎn)的前景非常明確：補(bǔ)漲會(huì)遲到，一定不會(huì)缺席。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在深圳買(mǎi)房，全市還是要挑，供應(yīng)稀缺的局部區(qū)域一定要搶。

那么，現(xiàn)在深圳有什么好房子可以買(mǎi)呢？淘哥建議可重點(diǎn)關(guān)注深圳2024年001號(hào)預(yù)售新盤(pán)卓越九瓏，此盤(pán)最核心的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是：稀缺。

1、地段稀缺。

卓越九瓏位于南山中心，近臨南山區(qū)政府，步行距離約300米就是1號(hào)線大新站、約600米就是1號(hào)線和12號(hào)線交匯的桃園站，2站瞬達(dá)前海、高新園，4站直抵寶中、后海，6站即達(dá)深超總、海上世界。

周邊匯聚了家樂(lè)福、天虹、山姆會(huì)員店、壹方城、萬(wàn)象前海、海上世界、萬(wàn)象城、南山博物館、南頭古城、南山區(qū)人民醫(yī)院、大新小學(xué)、前海學(xué)校等眾多高端配套，是深圳宜居價(jià)值很高的核心地段之一，全市屈指可數(shù)。

示意圖

2、供應(yīng)稀缺。

卓越九瓏所在的南山中心，近5年新房供應(yīng)寥寥無(wú)幾，供應(yīng)面積僅占全市的1%。

而且南山城市化率已經(jīng)100%，中心地段已經(jīng)幾乎開(kāi)發(fā)殆盡，未來(lái)很難有新增供應(yīng)，像卓越九瓏這樣的全新住宅，可謂是賣(mài)一套少一套。

更關(guān)鍵的是，卓越九瓏本身套數(shù)也不多，共計(jì)僅有249套，產(chǎn)品為建面約83/97/119平的3-4房，每個(gè)戶型只有約80來(lái)套，稀缺性很強(qiáng)。

3、品質(zhì)稀缺。

卓越在深圳本就是豪宅、高端的代名詞，打造了卓越蔚藍(lán)海岸、卓越淺水灣、卓越維港、前海時(shí)代廣場(chǎng)、后海中心等一眾地標(biāo)級(jí)、封面級(jí)作品。

本次的卓越九瓏延續(xù)了卓越的豪宅基因，外立面由山墻鋁板+LOW-E玻璃外立面鍛造，采用Bezel-Less無(wú)邊框設(shè)計(jì)，并打造酒店式主入口、全齡園林空間、阿里云智慧社區(qū)等高端配套，品質(zhì)無(wú)可挑剔。

示意圖

戶型全部采用高成本的“去承重墻”式設(shè)計(jì)，給生活預(yù)留了更多創(chuàng)造空間，市面非常少見(jiàn)。

以建面約119平的4房為例，格局方正、南北通透、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、其中主陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約5.58米，能容納運(yùn)動(dòng)、喝茶、曬太陽(yáng)等多種生活場(chǎng)景。

客廳兩面觀景、主臥套房設(shè)計(jì)，擁有270°超廣角采光，兩個(gè)次臥中間采用非承重墻設(shè)計(jì)，可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)自由變化空間功能，非常新穎、競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。

戶型示意圖

4、時(shí)機(jī)稀缺、性價(jià)比稀缺。

前文提及，現(xiàn)在買(mǎi)房是時(shí)代賦予的時(shí)機(jī)，在此基礎(chǔ)上，卓越九瓏又是龍年深圳第一盤(pán)、新政后第一盤(pán)，指標(biāo)意義非常明顯。

此外，卓越九瓏開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)限時(shí)讓利，折后單價(jià)僅約7.9萬(wàn)/平就能上車(chē)。

這個(gè)價(jià)格，放在前幾年，連龍華紅山都買(mǎi)不到，現(xiàn)在卻能買(mǎi)入一房難求的南山中心，真是天賜良機(jī)。

如此稀缺的性價(jià)比放在面前，每一位購(gòu)房者都應(yīng)該認(rèn)真地問(wèn)一下自己：如果現(xiàn)在不抓住卓越九瓏這個(gè)買(mǎi)入南山、買(mǎi)入深圳核心區(qū)域的絕佳、稀缺機(jī)會(huì)，那下半年會(huì)不會(huì)后悔？