2023年房地產(chǎn)成績單公布，多項數(shù)據(jù)再探新低

昨天（1月17日），國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年國民經(jīng)濟相關(guān)數(shù)據(jù)，GDP同比增長5.2%，超出預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟全年保持復(fù)蘇態(tài)勢。然而，房地產(chǎn)領(lǐng)域的成績單卻并不樂觀。2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整注定了各項數(shù)據(jù)的新低。去年，房地產(chǎn)行業(yè)從微觀上最直接的感受就是市場遇冷，銷售壓力大，同時城市間分化持續(xù)拉大。但從整體宏觀層面看，全國的行業(yè)溫度如何，每年的投資、銷售、建設(shè)數(shù)據(jù)都更加清晰直觀。

全國房地產(chǎn)投資同比下降9.6%

2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。是2018年以來的新低，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的跌幅更是處于歷史較低水平。

全國商品房銷售面積創(chuàng)近十年新低
2023年全國商品房銷售面積僅為11.09億平方米，基本相當(dāng)于2012年的水平。商品房銷售金額約為11.66萬億元。與2021年18.2萬億元的高點相比，行業(yè)市場規(guī)模萎縮了1/3以上，創(chuàng)下2016年以來的新低。

雖然銷售面積和銷售金額數(shù)據(jù)繼續(xù)下降，但從降幅來看，分別下降了8.5%和6.5%。與去年相比，幅度明顯縮小。分別收窄15.8和20.2個百分點。可見，今年房地產(chǎn)政策的及時調(diào)整對市場下跌起到了一定的支撐作用。
尤其是8月以來的數(shù)據(jù)，新建商品住宅網(wǎng)上登記量整體回升。12月份，受多重利好政策疊加以及開發(fā)商年底以價換量策略的影響，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)一波上漲。
僅12月份，全國商品房銷售面積11226萬平方米，環(huán)比增長41.6%；商品房銷售額11.304億元，環(huán)比增長38.6%。在傳統(tǒng)購房淡季，可以明顯看出居民購房動力出現(xiàn)觸底回升跡象。這也可以被認為是一個積極的信號。
此外，今年以來，從中央到地方政府，利好政策頻頻出臺，2024年政策持續(xù)發(fā)力的信號非常明確。

全國新開工住宅面積已經(jīng)回到了2006年
2023年，全國新開工住宅施工面積約為6.9億平方米（6.9286億平方米），在去年低點基礎(chǔ)上，繼續(xù)下降20%以上。這一數(shù)據(jù)較2019年16.7億平方米的高點下降了近60%，房企開工量回到2006年的水平。

如果按照城鎮(zhèn)化率和國外經(jīng)驗保守估計，我國房地產(chǎn)業(yè)每年應(yīng)該能夠保證1-12億平方米的新開工面積。2023年的數(shù)據(jù)只達到了一半的水平，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了較大的投資缺口。也就是說，目前的情況不會是未來的常態(tài)，行業(yè)還有很大的調(diào)整空間。與此同時，2023年全國土地出讓金也同比下降15%，創(chuàng)2017年以來最低水平。如此低的拿地開工量也意味著2024年行業(yè)供需關(guān)系將出現(xiàn)一定程度的逆轉(zhuǎn)，這也將為房價的下跌提供一定的支撐。
全國商品房庫存已接近歷史最高水平
雖然開工數(shù)量有所減少，但在保交樓的前提下，全國房屋竣工面積反而同比增長了17%！達到99831萬平方米。這種增減，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的庫存結(jié)構(gòu)越來越不健康。
截至去年底，全國商品房庫存量達6.7億平方米，比上年大幅增長19.0%。經(jīng)過連續(xù)四年的增長，已接近2015年去庫存前的高位。

其中，住宅待售面積大幅增長，增幅高達22.2%。這部分庫存基本都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，為房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量的積累資金。隨著銷售越來越難，購房者對期房的不信任將進一步強化現(xiàn)房的優(yōu)勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)真正進入“現(xiàn)房銷售”階段。現(xiàn)房越來越多，不少近兩年入市的“長庫存”正在變成“死庫存”。可以預(yù)見，2024年，房企去庫存壓力依然嚴峻，現(xiàn)房銷售戰(zhàn)也將更加激烈。

房地產(chǎn)企業(yè)資金問題依然嚴峻
2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，同比下降13.6%。 1-11月降幅擴大0.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；存款及墊款43202億元，下降1.19%%；個人住房貸款21489億元，下降9.1%。

解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題仍將是2024年的重點。其中，由定金、預(yù)付款和個人抵押貸款組成的銷售收益占資金來源的50%以上，自籌資金占30%。也就是說，解決企業(yè)資金問題，首先要依靠企業(yè)銷售功能的恢復(fù)，其次要平等對待所有企業(yè)，滿足其合理的融資需求。
1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。要求金融機構(gòu)建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程，縮短審批時限，對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、符合條件的項目，積極滿足合理融資需求。還款來源有保障。對于開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本平衡的項目，不會盲目抽貸、斷貸、壓貸，而是通過展期存量貸款、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式給予支持。這一機制將更有利于區(qū)分集團公司的債務(wù)風(fēng)險和項目公司的開發(fā)運營風(fēng)險，更精準(zhǔn)地支持房地產(chǎn)企業(yè)正常項目的融資需求。但另一方面，監(jiān)管層也在進一步強調(diào)加強預(yù)售資金監(jiān)管的必要性。去年12月底，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《北京市住房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，將監(jiān)管主體從商業(yè)銀行調(diào)整為政府，引入市住房公積金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承辦部門。如果明年更多城市效仿，可能會進一步堵塞房企可能的資金籌措渠道，導(dǎo)致房企預(yù)售資金比例降低，回籠難度加大。

總體而言，2023年房地產(chǎn)交出了“全面觸底”的成績單。2024年樓市基本還是低位波動，注定不容易。大家要調(diào)整好自己的預(yù)期，盡力度過寒冬，謹慎前行。