牛奶廠樓市劇變，聊點大家不知道的

我是紫沐，這是我第375篇日記。

世界大觀二期地塊，今天被越秀順利拿下。

總價43.9億元，折合樓面價大概在4.5萬/㎡左右。

對比一期5萬+的樓面價，價格變低了。

當然這和地塊本身的質量有關。

二期地塊的體量比較小，也比較散。

而且容積率去到2.3-2.5，雖然放在中心區依然低密，但比不上一期1.9-2.2那么優秀。

整體來說，比較難打造出真正優質的改善大盤。

所以價格低點，屬實正常。

但我覺得從板塊角度看，真正有意義的地方，在于拿下地塊的是越秀。

這意味著越秀可以連片開發，能放開手腳做更好的規劃。

這對牛奶廠板塊的影響會很大。

因為只要不掉鏈子，未來牛奶廠價格天花板多高，就是越秀說了算。

畢竟牛奶廠作為定位改善的板塊，商業配套拉跨一直被人詬病。

都改善了，逛個街還要開半個鐘車確實有點無語。

所以二期地塊包含的1萬㎡商業用地，就變得非常值錢。

哪怕是做成開放式商業，越秀憑借家門口就能逛街的位置優勢，也能給自家樓盤注入強大的競爭力。

如果是做成業主私享的商業，再把檔次拉高，那競爭力只會更夸張。

所以世界大觀項目未來天花板能有多高，這塊商業地越秀能不能搞好，很重要。

只是越秀雖然是廣州地頭蛇，好地塊拿了不少。

但真正打造出來、能拿得出手的高端產品，目前還真沒見到。

別說標桿豪宅產品了，連標桿的高端改善型產品，都沒有。

本來琶洲南是有資格成為越秀進軍高端的入場券，但也虎頭蛇尾。

前幾天，越秀地產官方公號發了篇推文。

里面提到，琶洲南的配套學位，有可能是錢學森學校。

這學校的知名度和影響力，怎么說呢，反正琶洲南的業主是不滿意的，已經在鬧了。

雖然現在越秀已經把推文刪了，但從這件事，就能看出越秀有個老毛病。

就是小家子氣的習慣沒改過來。

琶洲南這個項目，地段是琶洲，自帶商業配套和地鐵配套，還有教育用地。

按理說只要老老實實開發，引進一所名校，做出標桿級的高端改善盤是很容易的。

雖然名校很貴，但考慮到越秀目前還沒有能拿出手的名片。

多花點錢，把琶洲南打造成名片，怎么說也不虧。

偏要弄得這么難看，實在想不明白。

所以世界大觀地塊二期被越秀拿下，我是有點既愛又恨的。

好處是同一家開發商操盤，天花板能拉得更高。

壞處是由越秀來操盤，我對它做高端產品的能力存疑。

不是我杞人憂天，從世界大觀一期的產品就能看出端倪。

世界大觀一期案名已經定了，叫越秀·觀樾。

有房產博主去參觀項目接待會，問現場銷售：

越秀打算怎么開發月亮湖，讓湖景和項目聯動？

項目會所打算怎么搞，是開放的還是私家的，誰來運營，要不要買會籍？

門禁有幾道，電梯要不要刷卡，外賣能不能上樓？

現場銷售完全答不上來。

就明顯能感覺出來，越秀對高端產品的打造，還有營銷，經驗都非常弱。

你把這些問題，拿去問鵬瑞的銷售，人家隨便回答你。

明顯就是提前準備過、思考過的。

現在越秀給人的感覺，就是對高端產品的理解還停留在戶型上。

不是說這樣不好，世界大觀這批產品大概率也是110%實用率的，這很好。

低密度+50米樓間距，也很不錯。

但做到這些，只能說是打造了靠譜的改善型產品。

想做高端，講究的是軟件、是細節、是稀缺性。

月亮湖是稀缺環境資源，會所鏈接軟件資源，門禁電梯對應細節體驗。

這些東西不去想不去做，越秀就很難在高端市場有進步。

所以牛奶廠板塊未來天花板能有多高，就看越秀接下來怎么出牌了。

教育用地，肯不肯花錢引進名校，還是像琶洲南那樣虎頭蛇尾。

商業用地，是做好做精，還是敷衍了事。

這些不確定因素，最終呈現會怎樣，對牛奶廠很重要，對越秀也很重要。

不要說什么，能買得起這里的不在乎學位。

我說實話，學位真的很重要。

不管是琶洲南，還是世界大觀，它們的定位終歸是改善型。

改善盤，學位就是很大的加分項，就是能影響未來在二手市場的流通性，就是值錢。

你像琶洲南買來自住，未來要用到學位的業主很多，否則不會有這么多人鬧。

所以，希望琶洲南學位最終不會暴雷，希望越秀能把產品做好吧。

畢竟廣州好地塊本來就少，越秀拿這么多，不開發出幾個標桿，太浪費了。

如果你問我，世界大觀一期值不值得買？

鑒于目前大量的不確定性，我覺得還是先觀望。

硬要說的話，8萬吧，如果賣8萬，我覺得是可以沖的。