成都買房：很抱歉，對(duì)天府新區(qū)樓市的看法，該轉(zhuǎn)變了！

　　我們分析，未來天府新區(qū)的房?jī)r(jià)，會(huì)朝對(duì)標(biāo)五城區(qū)同水平區(qū)位價(jià)格的65％靠近。

　　未來天府新區(qū)合理的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，會(huì)是五城區(qū)房?jī)r(jià)的6.5折。（特別強(qiáng)調(diào)：一定是對(duì)標(biāo)地段和對(duì)標(biāo)品質(zhì)，不能錯(cuò)位對(duì)比。）

　　這意味著，天府新區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步和五城區(qū)拉開差距！

　　老讀者都應(yīng)該清楚，我前幾年對(duì)天府新區(qū)購房的看法一直是，對(duì)標(biāo)五城區(qū)的70％。

　　但這幾年過去了，結(jié)合目前的市場(chǎng)變化，未來如果是要買天府新區(qū)的房子，建議的合理買入價(jià)格是：

　　天府新區(qū)對(duì)標(biāo)五城區(qū)，同品質(zhì)，同地位水平的盤，價(jià)格在65％以內(nèi)可以考慮買，價(jià)格在65％以上要謹(jǐn)慎。

　　對(duì)于普通購房者而言，買房看區(qū)域，我們建議只看三個(gè)指標(biāo)：

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域位置、整體氛圍。

　　基本上三個(gè)指標(biāo)就可以決定區(qū)域和板塊的樓市表現(xiàn)。

　　之所以會(huì)將比例調(diào)整到65％以內(nèi)，是因?yàn)橐阅壳暗娜丝谛蝿?shì)，未來區(qū)域位置對(duì)整體樓市影響的占比會(huì)提升。

　　天府新區(qū)最大也是基本不可能改變的劣勢(shì)，就是區(qū)域位置表現(xiàn)差，人口輻射范圍弱。而五城區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)域位置，人口輻射范圍強(qiáng)。

　　前幾年，很多人不理解，在2020年至2021年天府新區(qū)樓市最火熱，房?jī)r(jià)漲幅最高的時(shí)候，我為什么會(huì)站出來潑冷水，一直發(fā)文章提醒天府新區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至提出天府新區(qū)未來房?jī)r(jià)會(huì)是五城區(qū)70％的分析。

　　在當(dāng)時(shí)，大家對(duì)天府新區(qū)樓市的潛力是非常有信心的，認(rèn)為天府新區(qū)樓市會(huì)全面超越五城區(qū)。

　　說天府新區(qū)未來的房?jī)r(jià)只值五城區(qū)的70％，無異于是癡人說夢(mèng)。

　　在城市狂熱擴(kuò)張配合上投資熱的階段，大家買房會(huì)無限的縮小區(qū)域位置的重要性，更多去考慮未來，認(rèn)為只要規(guī)劃足夠好，打造空間足夠大，新區(qū)取代核心老區(qū)就只是時(shí)間問題。

　　當(dāng)時(shí)很多人對(duì)天府新區(qū)的看法就是：要投資買天府新區(qū)，潛力大，漲幅高！

　　樂觀的認(rèn)為，天府新區(qū)復(fù)制并且超越高新區(qū)的成功是必然。

　　但我非常清楚，天府新區(qū)就區(qū)域位置而言，在成都來說，太邊緣了。

　　即使短期內(nèi)的擴(kuò)張和投資熱讓大家忽略掉區(qū)域位置的劣勢(shì)，但長(zhǎng)期看區(qū)域位置的劣勢(shì)必然會(huì)顯現(xiàn)。

　　過度透支未來的前提是未來一直提升，但就天府新區(qū)的位置，我從來不認(rèn)為它能在區(qū)域位置上有所改變。

　　以前為什么我能堅(jiān)定的認(rèn)為，天府新區(qū)會(huì)是五城區(qū)的七折。

　　是因?yàn)槲宄菂^(qū)優(yōu)質(zhì)板塊能做到，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域位置、整體氛圍三個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異。

　　但天府新區(qū)無論產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整體氛圍再怎么優(yōu)質(zhì)的板塊，在區(qū)域位置這項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)都不會(huì)太好。

　　結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為天府新區(qū)和五城區(qū)同水平對(duì)標(biāo)，會(huì)存在30％的差距。

　　現(xiàn)在回頭看，當(dāng)初的不可能，已經(jīng)變成可能。

　　就拿前幾年，看好天府新區(qū)的人天府新區(qū)，喜歡用天府新區(qū)的頭部板塊天西（秦皇寺西），對(duì)比五城區(qū)的攀成鋼，用天府新區(qū)熱門的鶴林村（錦江生態(tài)帶），對(duì)比五城區(qū)的三圣鄉(xiāng)。

　　現(xiàn)在看一下二手房數(shù)據(jù)，把樓齡選到5年內(nèi)，不去錯(cuò)位對(duì)比，就拿對(duì)標(biāo)板塊差不多樓齡差不多品質(zhì)的盤比較。

　　兩三年前都還是天府新區(qū)全面超越五城區(qū)，現(xiàn)在點(diǎn)開二手房數(shù)據(jù)看價(jià)格，難道不是已經(jīng)開始朝七折靠攏了嗎？

　　而且很抱歉地告訴那些目前還很看好天府新區(qū)樓市的朋友。

　　未來的樓市，人口會(huì)是關(guān)鍵！

　　就如文章開頭所說，通過我們重新的分析，考慮到當(dāng)下的人口環(huán)境，未來成都的人口增量會(huì)放緩，甚至在更長(zhǎng)的未來負(fù)增長(zhǎng)是大概率事件，那么城市的樓市表現(xiàn)，區(qū)域位置帶來的人口輻射就會(huì)成為重點(diǎn)加分項(xiàng)。

　　未來天府新區(qū)房?jī)r(jià)合理的水平大概就是五城區(qū)的65％以內(nèi)。

　　因?yàn)槿丝趲?dòng)配套，不說商業(yè)、醫(yī)療等等這些五城區(qū)能碾壓新區(qū)的配套，你沒有足夠的人口，共享單車都不在騎行范圍。

　　我對(duì)天府新區(qū)買入價(jià)格雖然做了改變，但對(duì)于天府新區(qū)的買房看法依然沒有改變：天府新區(qū)不是不能買，而是一定要控制成本的買。

　　其實(shí)近幾年，我從來沒有說不讓大家買天府新區(qū)，只是讓大家要控制成本買天府新區(qū)，到最后就變成了我在黑天府新區(qū)。

　　諷刺的是，前幾年低價(jià)買入天府新區(qū)的人賺得盆滿缽滿，現(xiàn)在回頭就罵我憑什么讓別人便宜買天府新區(qū)。

　　還是那句話，沒有不能買的區(qū)域，只有不能買的價(jià)格！