高新CID，有什么“魔力”？

PART.01

11月24日，高新絲路科學城掛牌成交2宗住宅用地。其中一宗約76.325畝由招商以總價13.86億元競得，另一宗約78.578畝則花落中海，成交總價約14.75億元。

兩宗地均為溢價成交，雖然溢價幅度不算大，都是1.5%以內，但樓面價均“常態化”超過11000元/㎡，樓市下半場，絲路科學城的“后勁”依然很足。

就在這兩宗地成交后的第二天，11月25日，絲路科學城又推出一宗約110.839畝住宅用地，位于韋斗路以南、經二十路以西，掛牌截止時間為12月28日。

不出意外的話這應該是絲路科學城今年土地出讓的收官戰，而這宗超百畝體量的地塊又會引發各大開發商哄搶，甚至很有可能像前面幾次出讓一樣觸頂搖號。畢竟這塊地的位置和周邊配套還是相對不錯的，隨著絲路科學城核心位置住宅供地日益減少，超百畝體量的地塊更是可遇而不可求。

還記得2022年12月30日，同樣是年底收官之戰，中建地產以成交總價款約29.49億競得絲路科學城一宗約127.347畝住宅用地，也就是如今的中建悅廬。一轉眼，中建悅廬的銷售也到了收官時刻。

▲中建悅廬規劃鳥瞰效果圖（圖片來源網絡）

值得一提的是，11月3日絲路科學城中央創新區（CID）也掛牌了一宗約50畝住宅用地，而且就在中建悅廬北側、中海·學仕里西側，掛牌截止時間為12月6日。

眼瞅著這個截止時間就要來了，這塊地最終會被哪家開發商收入囊中，確實值得期待一下。

PART.02

這兩年，很多人都說樓市進入下半場了，身在地產行業的人也能感受到絲絲“寒意”，房不好賣了，錢也不好掙了，這是事實。

不過有人這個世界本來就不是絕對公平的，樓市分化的大背景下，有人吃糠也不耽誤另外的人吃肉。就西安來說，高新三期絲路科學城、絲路軟件城和港務區就是還能三天兩頭“吃肉”的區域。

絲路科學城為什么可以“吃肉”？其實很簡單，高新原本就是“大西安首善區”，無論是商業、金融、科創還是高端產業、生活配套在西安乃至西北地區都是首屈一指。

自2021年6月絲路科學城概念規劃正式發布以來，這片區域就成為高新“三次創業”主陣地及“秦創原”重要板塊，又是唯一承載西安建設“雙中心（綜合性國家科學中心和科技創新中心）”的區域，尤其中央創新區（CID），作為絲路科學城的三大片區之一，也是高新區第三次創業的中央科創引擎，是西安最具價值的區域之一。

圍繞“未來之瞳”，規劃了24棟超高層建筑以及大規模文化集群，又有約450畝濕地公園改善生態環境，和高端住區、高品質醫療等配套相輔相成。

▲未來之瞳規劃效果圖（圖片來源網絡）

今年4月，絲路科學城CID一口氣簽約引進了綠城倍挺、萬眾國際、大景集團投資項目、秦煤集團總部大廈、如是金融研究院西安項目、領橋資本西安項目，中免、深免永安渠免稅店項目、王府井、砂之船奧萊、紅星美凱龍商業購物等諸多項目，不但展現了區域強大的投資吸引力，也為片區帶來了高品質商業配套。

PART.03

栽下梧桐樹，引得鳳凰來。

絲路科學城的規劃和發展自然被各大開發商看在眼里，除了高新系國企之外，眾多一線開發商近幾年都將自己的“主戰場”或者“第一站”放在絲路科學城尤其是以“未來之瞳”為核心的CID板塊。

早在絲路科學城概念還未發布的時候，龍湖已經在這里布局了低密社區龍湖·天鉅，絲路科學城概念發布之后短短兩年多的時間，龍湖就密集拿地先后落子青云闕（兩個地塊）、高新云河頌、青云闕| 昱府、未來之瞳云河頌，再加上后來擴入絲路科學城版圖的天地源·龍湖春江天境，龍湖在絲路科學城板塊布局或合作開發了6個項目，妥妥的“大戶”。

▲高新云河頌效果圖 （圖片來源網絡 ）

而且無論是早期的天鉅還是后期的春江天境、青云闕、云河頌，龍湖在絲路科學城布局的都是高端產品系，尤其是云河頌，是龍湖調整產品序列之后的TOP級，無論是外立面還是戶型規劃乃至售價都稱得上“豪宅”，短時間就在同一個區域布局兩座云河頌，龍湖重倉CID的志向已經再明顯不過了。

再加上無論是青云闕還是云河頌在市場上的反響都非常好，也給龍湖帶來了非常可觀的銷售業績（現金流），這無疑給了龍湖繼續深耕CID乃至絲路科學城的信心。

▲未來之瞳云河頌效果圖 （圖片來源網絡 ）

絲路科學城另一家潛在拿地大戶應該是央企中海。中海是第一個進入西安市場的TOP級標桿房企，來西安的首站就是高新，開發了中海·華庭。此后中海將布局的主戰場東移，深耕曲江近20年，創造了“一個中海，半個曲江”的佳話。

2019年，中海“重回”高新，首站就是如今的絲路科學城，連續開發了熙峰里、寰宇天下兩個項目，其中寰宇天下更是位于絲路軟件城絕對核心“未來之瞳”旁邊的白菜心位置，當年也是“萬人搖”項目，如今已經交付入住。

▲中海·寰宇天下 實拍 圖

此后中海又在絲路科學城CID板塊開發了百畝大盤學仕里，短短兩個多月三開三搖，拿下約49.5億業績，排名2013年1-10月西安商品住宅銷售業績排行榜第三位。

目前，中海在西安在售的項目只有天谷時代、開元壹號、云錦、閱驪山四個，而且都是“尾盤”，在11月24日拿下CID那宗約78.578畝地之前甚至已經沒有了土地儲備，急需在土儲市場“補倉”。

很顯然，不到79畝的土地儲備遠遠不能讓中海“解渴”，而高新三期一直都是中海近幾年布局的重要戰場，事實上盤點絲路科學城這兩年歷次土地出讓就可以看出來，幾乎每次都會看到中海的身影，只是每次都似乎缺一點運氣。

相信11月3日掛牌的約50畝和11月25日掛牌的約111畝優質住宅用地中海還是會繼續參與搶地，能否擴充自己的CID的土地儲備，我們拭目以待。畢竟在今年1-11月，中海在全國范圍內已經豪擲約920億拿地了，拿地金額甩開第二名100多 億，在西安這個潛力市場總不能一直“保守”吧。

▲ 圖片來源：微信公眾號中指研究院

最后，我們也不能忘了絲路科學城另一家“猛龍”——央企招商。招商在西安并沒有傳統的深耕區域，而是全面布局多點開花，無論是浐灞、航天還是高新都有項目，而且這幾年一直在堅持走高端路線，開發的項目多為改善和豪宅，比如央璽、西安序以及臻觀府、雲山間等等。

自從招商·臻境以來，招商在CID也站穩了腳跟。今年5月25日，16家房企搖號搶CID一宗約60畝住宅用地，最終招商“力挫群雄”，以最高限價11.7億搖中，也就是如今在售的招商·雲蘭。

▲招商 ·臻境實拍 圖 （圖片來源網絡 ）

▲招商·雲蘭效果圖（圖片來源網絡）

再加上11月24日摘得的那宗約76.3畝住宅用地，目前招商在CID的土儲還算可觀，至少短期內沒有中海那樣的迫切性。不過作為央企大佬，招商肯定是不差錢的，再加上招商這幾年走高端路線，而絲路科學城無論是規劃、潛力還是市場都能支撐起“高端”產品。

當然，除了龍湖、中海、招商三家之外，其他開發商也對絲路科學城的住宅用地虎視眈眈。比如已經拿下約87畝住宅用地的央企中國鐵建，再比如外地國企華發、越秀以及實力不俗的新希望等等。

當然，也不能忘了一直沒能涉足CID的央企華潤、中鐵、金茂等實力派以及高新系國企。

總而言之，地產越是兩極分化嚴重，像CID這樣的優質區域拿地的競爭越是激烈，畢竟哪里的房子更“好賣”開發商們心里還是有數的。

-正文完-

聲明：本文為「新地產陜西」市場分析稿件，無商業合作，內容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配規劃圖和效果圖僅供參考，以最終呈現或交付為準，本文不構成任何置業推薦。

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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