當金地遇上行業(yè)拐點

兩年前，原金地董事長凌克和一位前來交流的綠城高管有一番對話。 內(nèi)容是關(guān)于國內(nèi)會不會發(fā)生金融危機。

他們達成基本共識，把那幾家出險的巨頭房企加一起，應該比美國雷曼風險大。

幾個月前復盤那次對話，那位綠城高管覺得地產(chǎn)行業(yè)的風險基本出清，現(xiàn)在是要防止通縮。

通縮與否，不做評判。

市場對于房企的信心和信任是低到塵埃里了 。特別是最近，負面情緒涌向著那幾家混合所有制房企。當中就有受原董事長辭任事件影響的金地。

跟多數(shù)房企一樣，金地的半年報和剛發(fā)布的三季報，為市場持悲觀情緒提供了素材。

財報數(shù)據(jù)確實可作為公司的“體檢報告”來檢視這家公司，但我們忽略了最容易被忽略的一點：

數(shù)字無法代表一家公司的全貌。

某些重要的東西或許并沒有被列入報表中。一家企業(yè)實際擁有的資產(chǎn)，可能遠遠大于其財務報表中所記錄的。

所以， 哈佛分析框架 (Harvard Analytical Framework)會認為，有效的報表分析不光得有數(shù)字的定量分析，還要結(jié)合企業(yè)的商業(yè)邏輯、戰(zhàn)略等等定性層面的內(nèi)容。

放在金地的案例里，不得不承認， 我們忽略了這家公司的基因及現(xiàn)當下管理層和員工們做的努力。

這些往往被悲觀情緒所淹沒，不太容易被外界直觀看到。而這些，恰恰很可能是日本管理界大師稻盛和夫所定義的 資產(chǎn) —— 未來能給企業(yè)創(chuàng)造利益的資源 。

1

“金地是家好公司”，早些年地產(chǎn)圈廣為流傳的一句話。

金地到底好在哪？

2018年，當時還是金地總裁的黃俊燦在金地官微上有一篇文章做了總結(jié)。好公司的三個特征是：

體系好、人才強、文化有傳承。

簡單點說，體系好是指得有健全的組織體系能力以及不斷完善的管理方法和管理工具。人才強，重點是強調(diào)人才是“用”出來的，樹人重于樹樓，把每一次市場調(diào)整當做超越自我的機會。至于文化有傳承，就是要嚴謹理性專業(yè)務實，做“一家讀書人經(jīng)營的企業(yè)”，平衡股東、客戶、員工、社會四個方面。

這些聽起來抽象，在行業(yè)上行期甚至會讓外界覺得金地過于保守。但在行業(yè)下行期，這些能成為企業(yè)能抵御風險的重要盔甲。

這家老牌房企能撐到今時今日，或許也得益于組織的韌性，人才的動能和文化的傳承。

以金地今年新獲取的項目為例，你會發(fā)現(xiàn)從拿地到推盤周期在3-6個月。放在當下的市場環(huán)境，對現(xiàn)金回流有一定助力作用。

金地的朋友告訴我，公司在經(jīng)營管理調(diào)度上非常精細化。公司內(nèi)部，財務、運營和營銷，三大部門聯(lián)動做自有現(xiàn)金流的測算， 每個項目甚至具體到以樓棟為單位。

這些內(nèi)部的運營管理和實現(xiàn)方法，都很鮮活，報表上無法直觀體現(xiàn)。

你會發(fā)現(xiàn)這兩年，面對一次次外界質(zhì)疑時，金地不做什么過多解釋和澄清。但如果去追溯這家公司的文化基因，就能理解了。

因為它一貫的風格就是穩(wěn)扎穩(wěn)打的內(nèi)斂型， 更愿意低頭干活而不著急對外自我包裝。

如果說時代的β，造就了時代的房企。那么，之前的金地在被時代成就的同時，也是靠自己成就了自己。

2

客觀點看，這兩年銷售和融資雙殺的極限生存環(huán)境下，金地已經(jīng)做了自己能盡力做的事情。

它沒大幅依賴公開市場的信用融資，而選擇用了 經(jīng)營性物業(yè)貸 。

反應在財報上的受限投資性房地產(chǎn)部分，從2022年底的8億元，增加到23年年中的約150億元。

比起公開市場融資，經(jīng)營性物業(yè)貸的好處是借款期限更長，不太存在回售壓力。但換個角度，金地總計266億的投資性房地產(chǎn)中受限占56%。這也代表著后期自持物業(yè)的融資空間有限。

讓我比較詫異的一點是，就算像金地這樣整體情況良好且債務結(jié)構(gòu)不差的房企，在銀行端的信用貸款上也增量不大，

俗稱受到了擠兌。

銀行的朋友說，因為有風控預警系統(tǒng)存在，當公開市場債券偏離度高時，系統(tǒng)會出現(xiàn)幾級預警。每一級預警對應一個授信限制，比如不能增加敞口，要追加擔保、增加抵押物之類。

如果有銀行貸款出現(xiàn)展期或下調(diào)關(guān)注，會體現(xiàn)在征信系統(tǒng)上，也會引發(fā)別的銀行一起下調(diào)關(guān)注。

如果是一級預警，有的銀行 可能直接抽貸。 抽貸的評判標準比較主觀 。一是銀行也怕?lián)?，二是信心弱，?jīng)不起一點點的裂痕。

在這種情況下，金地自2022年至今累計兌付境內(nèi)外債券本息超310億元，截至目前守住了公開市場沒違約的底線，通俗點說沒有暴雷。

如果不是因為金地底子不錯，斷然堅持不到今天。

只要金地還在堅持，外界對于它的猜測還將持續(xù)。 只是，金地的堅持也不以外界的猜測為轉(zhuǎn)移。

金地會不會走向境內(nèi)外公開市場的展期，沒到蓋棺定論階段。

它還有時間厘清內(nèi)部股東關(guān)系，爭取市場對其信心的逐步修復。 更何況， 福田國資對金地的盡職調(diào)查還在進行中 。

退一步說，即便金地明年選擇公開市場展期，也能理解。

因為保交付才能?，F(xiàn)金流，保現(xiàn)金流才能保資產(chǎn)，保資產(chǎn)才能保安全，環(huán)環(huán)相扣。不然，將先推倒現(xiàn)金流量表，再是利潤表，最后資產(chǎn)負債表惡化。

3

金地已經(jīng)是地產(chǎn)決賽圈所剩不多的種子選手之一，終點本近在咫尺。

現(xiàn)當下的金地， 很有必要得到進一步的信用加持，以獲取新融資。股東方也是時候?qū)⒅С指吨T行動了 。

如果我們把恒大，融創(chuàng)等房企的出險歸因于忽視風險盲目擴張，但對于金地，似乎沒有什么過多苛責的地方。

一個不知道算悲還是算喜的現(xiàn)象，過去的過去，在評價房企的α體系里，規(guī)模、貨值、產(chǎn)品力、組織能力等是最為顯著的因子，現(xiàn)在的現(xiàn)在，新因子單一到是不是央國企。

混合所有制而非央國企的身份，不該是金地的原罪。

金地需要時間， 更需要外界給予一定的肯定 ， 至少你得看到金地的管理層和員工們還在努力著 。

說到底，市場對企業(yè)信心的缺失，除了把自己，也進一步把企業(yè)逼入囚徒困境中。這一定程度上也是在互相傷害。

就像在桌牌上，你按住玩家的手，收走了他的籌碼，卻依舊希望他能贏錢。毫無疑問，玩家很難成為贏家，只會逼著玩家走向躺平。

《基業(yè)長青》的作者吉姆·柯林斯，曾問一些在越戰(zhàn)期間的軍人是怎么熬過來的。

有位軍人回答他， 能活下來的是有信念的樂觀主義者 。而沒能活下來的是那些偽樂觀主義者，他們只是天天在想，今年圣誕節(jié)之前我一定出得去，然后是復活節(jié)之前，我一定出得去。反復失望，然后最終抑郁了。

（免責申明： 本文不構(gòu)成任何相關(guān)的投資建議）

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