重磅：北京住上保障房有多難 業主吐槽瑞平家園辦證需1825天

【房事有約】北京住上保障房有多難 業主吐槽瑞平家園辦房產證需要1825天

瑞平家園處處刁難購房者 業主不斷維權投訴終于迎來好結果

編審|雅軒 口述|業主錢建新 等購房者

這是真實的故事，一個發生在首都北京的購房故事，一個數千人購買保障房的故事，但故事情節很曲折，也很漫長，至今還在繼續上演........。

北京的首農保障房合同屢現霸王條款，未舉一反三陸陸續續遭業主大面積的維權、投訴。

2015年7月，時任北京市住房和城鄉建設委員會委員、市住房保障辦公室主任鄒勁松主持召開專題會，協調解決龍冠自住型商品房合同條款遭購房家庭質疑問題。邀請相關法律和房地產專家、律師、媒體代表參加會議。

龍冠房地產開發公司的上級單位首農集團負責人表示，針對此次購房家庭質疑合同條款問題，該集團領導層高度重視，一定發揮好國有企業的帶頭作用，積極響應政府號召，耐心回應和解決好購房家庭提出的問題，對合同相關問題進行認真修改完善，不怠慢任何一位購房者，維護每個購房家庭合法權益。并舉一反三，做好其他項目開發銷售工作。

北京市住房保障辦公室主任鄒勁松要求，各相關單位要統一思想，高度重視。自住型商品房是住房保障事業的重要組成部分，是市委、市政府為民辦實事的重要內容，必須把好事辦好。

要規范完善自住型商品房銷售合同，充分體現政府住房保障政策目標，實現百姓、企業、政府的三方共贏。建立自住型商品房簽約前合同評估制度，確保公平合法交易，有效保障購房人的合法權益。

時隔三年，首農集團東郊農場有限公司下屬的東方瑞平房地產開發有限公司開發的東郊農場棚戶區改造項目用于分配給朝陽區限價房輪候家庭的2335套住房合同又出現了類似的霸王條款。

——強制代收代繳契稅

近日，朝陽區東郊保障房輪候家庭苦等數年在媒體對相關問題的曝光后最近終于迎來了簽約的消息。然而令人遺憾的是，開發商東方瑞平房地產公司拿出來一份讓業主難以接受的草簽合同。在合同里，開發商只允許全款業主自己繳納契稅，而不允許貸款業主自己辦理，強制要求業主把契稅交給開發商代收代繳。

根據北京市地稅局，北京市建委、原國土資源局在2004年12月1日頒布實施的《關于做好契稅機關征收契稅有關問題的通知》和《中國稅務報》2016年12月26日的報道：近期，有個別房地產開發商在房屋買賣合同中以強制代收契稅作為新房交付條件，或代收后遲遲不履行合同約定的繳稅手續，引起購房人不滿。

對此，國家稅務總局財產和行為稅司有關負責人指出，《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》規定，自2005年1月1日起，契稅由地稅機關直接征收，各級征收機關一律不得委托其他單位代征契稅。

該負責人同時提醒購房人，若開發商強制代收代繳稅費，或以此作為交房條件，購房人可向房屋所在地的地稅局及房屋管理部門投訴舉報。若購房人與開發商簽訂了委托代辦協議，則屬于自愿委托開發商代為辦理購房繳稅事宜，為民事法律關系。

　　該負責人表示，根據現行稅法規定，購房人在購買新房后，可持身份證件、購房合同與補充結算材料、《房屋登記表》及購房款發票等材料的原件和復印件，自行前往房屋所在地的主管稅務機關，申報并繳納契稅。

據《北京日報》2015年7月7日的報道《購房合同藏違規條款成“行規”》，當時筆者調取了包括冠華苑合同在內的4份購房合同,發現每個開發商都能在市工商局、市住建委聯合推出的商品房預售合同示范文本中加入、或將相關文本修改為對自己有利的條款,再作為自家的購房合同,與購房人簽約。

這樣暗藏不平等甚至違規條款的合同,已經在業內盛行了10多年,甚至直接被多個開發商稱為“行規”。

他們給的合同中都已經打印好了,我們不選也得選。”另外一位購房人向筆者出示了完整的購房合同。筆者將其和住建委官網上掛出的示范文本對比后發現,原本用于制衡開發商、保證購房人權益的條款,在開發商合同中直接被劃上了“×”。

例如,在示范文本中原文為“雙方同意按照下列第___種方式繳納稅費”,其中包括3條。第1條是“出賣人不得將買受人繳納稅費作為交接該商品房的條件”。這一條,在筆者調閱的多個自住房、商品房合同中,直接被打了“×”。

但隨后,還有第2條和第3條。其中第2條中約定,買受人同意委托出賣人代交專項維修資金、契稅、產權代辦費以及其他費用。

筆者還注意到,有些開發商在購房合同的這個條款中,增加了“此委托買受人不可單方撤銷”字樣。

原本合同中,對買受人有利的第3條約定,是說買受人可以自行向相關單位繳納這些費用,而具體由業主自行繳納哪項費用,都是由購房人和開發商協商。

關于協商的費用,筆者在示范文本中看到了“契稅”一項,但購房人實際拿到的、需要簽字的合同中,開發商早就以打印格式選擇了供暖費等其他費用,購房人根本沒有選擇契稅的余地。

但筆者從住建委獲得證實,商品房合同只有備案制度,并不存在所謂的“審過”的程序。一位從事房地產行業10余年的業內人士說,開發商或者其代表之所以強硬拒絕修改合同條款,無非是為了“逐利”。

那對于開發商來說,代收契稅有什么利呢?

“這筆錢在收房當天就可以交到開發商賬戶上,并且不受政府監管,開發商可以一直無償使用到給業主辦理房產證的那一天。”這位業內人士說。

按照冠華苑的購房合同約定,開發商給業主辦理產權證的日子,是業主收房后的730天內,也就是近兩年后。按照合同約定,業主需要在收房當天繳納總房款1%、1.5%、3%三檔不同金額的契稅給開發商。但開發商卻可以將這筆錢拖到為購房人單獨辦理房產證的前一天再繳納到稅務部門。在這漫長的兩年中,這筆契稅款就會被開發商當作“無息貸款”白用。

筆者注意到,對于購房人來說,開發商所侵占的不僅僅是這筆費用兩年內所產生的利息,而且還包括這兩年的時間。如果不由開發商“代交”契稅,購房人可以在收房、也就是確定期房面積之后就按照實際面積去繳稅。按照現行規定,房屋交易再上市時,要符合“滿兩年”、“滿五年”才能分別減稅;而這個時間段,就可以從繳稅那一刻開始計算。

“這也就是說,如果讓購房人自行繳稅,那么到了開發商能給他們辦房產證的730天以后,購房人就能讓房子以‘滿二’的資格上市,免征全部的營業稅;即使自住房有著5年后才能上市的規定,如果自行繳納契稅,到了開發商給辦房產證時,也只剩下3年時間就可以上市。”一位區縣地稅部門相關負責人解釋稱。

根據《稅收征收管理法》第二十九條的規定，除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動，否則將承擔《稅收征管法》規定的法律責任。

——政府部門約談開發商要求整改，拒不執行

針對眾多業主提出的訴求。

北京市朝陽區房屋管理局在2018年10月9日“信訪事項處理意見書”中回復，“我局相關科室已經約談了北京東方瑞平房地產開發有限公司相關負責人員，將您提出的訴求及相關要求通知了該公司，要求該公司認真整改，規范相關行為，確保群眾滿意。”同時指出“強制繳辦契稅的問題，建議向國家稅務總局北京市朝陽區稅務局咨詢和反映。”

按照購房者出具的購房合同，東方瑞平家園交房時間為2019年5月31日。貸款購房者，買受人需同意委托開發商代交專項維修基金、契稅等。全款購房者則可以自行繳納契稅等。

東方瑞平時任總經理陳冰向筆者證實了上述貸款與全款兩種形式買房，合同中繳納契稅方式存在的差別，如果貸款購房者不按照要求統一由開發商繳納契稅，不能簽購房合同。

“稅費是辦理不動產的前置條件，取得房本之后才能抵押，否則開發商沒法做擔保。”他指出，如果讓貸款的購房者自己去繳納契稅，最終交齊的時間難以確定，那么開發商可能就要無限期的擔保下去。

朝陽區地稅局一位工作人員告訴筆者，在業主針對合同問題上訪后，開發商已經做出了回復，內容同陳冰所說相吻合。同時，該工作人員表示，朝陽區地稅局從來沒有要求或委托過任何一家企業代收繳契稅。

北京市律師協會消費者權益法律專業委員會主任蘆云此前接受媒體采訪時也表示，開發商把政府發布的合同示范文本改頭換面，代征變成了代繳，還說這是格式合同不能改。這是變相的強制代收代繳，也是開發商一直被詬病的行業潛規則。

強制代繳契稅究竟合不合法？2005年以前，由于對具體征收模式沒有明確規定，房管、國土、房產開發企業等曾有過代征收。但是自2005年1月1日開始，就明文規定了各級征收機關一律不得委托其他單位代征契稅。

值得一提的是，東方瑞平家園購房合同約定，開發商給業主辦理產權證的截止時間是交付后730天內。

按照現行規定，如果購房者自行繳稅，交房日即為房屋購買時間，2年或5年后轉讓該房屋，免征個人所得稅。房屋購買日如果因契稅繳納拖延而延遲，就不能及時享受免征個人所得稅的待遇。

——監管不到位助推市場亂象

如果確實存在強制代繳契稅該怎么辦？上述朝陽區房管局工作人員說，購房合同問題不在房管局管轄范圍內，也不清楚具體是由哪個職能部門負責。他表示，北京樓市屬于賣方市場，很多項目的購房合同都存在霸王條款。

像東方瑞平家園項目，很多購房者為了買該項目前后已經等待了近十年，退房不現實。開發商正是抓住了這點，才在政策監管的灰色區域有恃無恐。

朝陽區地稅局的工作人員在電話里向筆者表示，稅務部門能做的就是找到這家公司進行約談。如果開發商執意強制代繳契稅，我們也沒有太好的辦法。

據了解，在走訪了多個主管部門之后，截至目前，東方瑞平家園購房合同存在霸王條款等問題沒有得到切實解決的答復。

首農集團信訪辦一位工作人員向購房者透露，該問題目前正在調查中，具體的答復還需要等待。如果確實存在，會根據問題具體解答，如果違法一定會要求整改。

“如果開發商在一定時間內確實能繳納契稅，購房者也會同意。

但萬一開發商拿錢跑路或者資金鏈斷裂，或者用這筆錢做別的事情導致房產證辦不下來，到最后兩手空空的是購房者。”一位業內人士指出，對于契稅的責任監管問題，房管部門應該有整體的規劃與監管，稅務部門既然已經說了契稅不能進行強制征繳和代收，也應該發揮一定作用。

——辦理房產證需要1825天

在東郊農場保障房的草簽購房合同上辦理不動產轉移登記的期限變為了1825天，也就是五年。而草簽合同補充條款第十二條第2款標明“買受人簽訂購房合同后，辦理房屋不動產權前死亡的，且買受人沒有其它共同申請成員的，應主動將相關情況匯報給區縣住保部門，出賣人應終止購房合同，并按照合同約定結清相關款項。”也就是說如果是單身老人申請的，起碼要在收房后五年內在世，否則房子就會收回。筆者了解到此前也有過相關案例。

此外，筆者看到到，在厚達70頁的草簽購房合同中，還約定開發商為購房人辦理不動產轉移登記的期限為1825天。其違約賠償條款前后也不一致，正文中為賠償萬分之三直至辦理完成，補充協議中則變為萬分之一，且只賠一年。

“從合同角度看，由于產權證分割流程較長，辦理產權證確實需要一些時間，開發商約定時間過長其實是希望規避超期的違約風險，與房住不炒本身無關。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，延期辦理產權分割登記可能造成房屋延時上市，侵犯了業主合法權益。

在限售的城市可能影響急需用錢的業主賣房，也可能影響業主選擇適當的時機以適當的價格買賣住房。

根據2014年7月1日北京市住建委發布實施的《北京市房屋登記工作規范（試行）》，其中明確，購房人購買預售的新房，可以單方自行辦理房產證。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對此也有明確的規定，在合同沒有約定辦理房產證的期限時，開發商亦必須在一定的時間內辦理完成，否則就需要承擔違約責任。

1、購房人購房的房屋是尚未建成的房屋，也就是購買期房時，自購買的房屋交付之日起90日內，開發商應當辦理房產證；

2、購房人購房的房屋是已經竣工的房屋，也就是購買現房時，自購買的房屋交付之日起90日內，開發商應當辦理房產證；

對比朝陽區其他限價房小區，辦理房產證一般只需要一兩年時間。東方瑞平公司顯然辦理時間太長。

——物業費評估未執行經適房小區物業服務收費政府指導價標準

根據東方瑞平公司要求業主簽訂的前期物業服務合同上看，東郊農場保障房的物業費定價為2.8元/平米/月，地下停車收費為600元/月。根據東方瑞平公司委托的北京中熙物業顧問有限公司出具的“（前期）物業服務費用評估報告摘要”顯示，該公司未依照京發改（2005）2662號文件和京建發【2016】4號的規定，按照經濟適用房小區物業費標準評估，執行經適房小區物業服務收費政府指導價標準。

北京市朝陽區發改委于2018年11月9日出具的“朝發改行答〔2018〕25號行政事項處理意見書”中指出：我委收到業主反映的東郊農場惠澤園小區物業費問題后，高度重視，組織專人查閱檔案、了解情況。

經查，東郊農場惠澤園小區為“按經濟適用住房產權管理”項目。根據《北京市定價目錄》，經濟適用住房物業服務費的定價部門為市住房建設主管部門。

目前，經濟適用住房物業服務收費按照市住房城鄉建設委《關于經濟適用住房物業服務收費有關問題的通知》（京建發〔2016〕4號）有關規定執行。

北京市住建委于2018年8月2日出具的“京建信辦［2018］886號信訪事項答復意見書”中也指出：按照北京市發改委《關于發布北京市物業服務收費管理辦法（試行）和北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準的通告》（京發改【2005】2662號）和北京市住建委《關于經濟適用住房物業服務收費有關問題的通知》（京建發【2016】4號）的規定，執行該收費標準的經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關于加快經濟適用住房建設的若干規定（試行）的通知》（京政辦發［1998］54號）文件的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。

危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發［2000］19號）政策的危改回遷小區。

這些經濟適用住房小區、危改回遷小區在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

筆者走訪了幾個朝陽區限價房小區，了解到城建福潤四季、悅和園等幾個提供二級以上物業服務標準的小區目前物業費普遍為1.98元平米／月。提供四級服務標準的保利麗灣限價房物業費僅為2.95元平米／月。

而北京首農集團開發的雙橋農場限價房提供二級物業服務，物業費為2.49元平米／月。另外首農東郊農場集團開發的東洲家園自住房提供二級物業服務，物業費為2.98元平米／月。

值得關注的是北京東方瑞平房地產公司開發的東郊農場保障房B、C地塊地下停車位每月600元，而旁邊E地塊馬泉營家園公租房的地下停車收費僅為350元／月。

北京市住建委于9月30日發布了《北京市住房和城鄉建設委員會關于廢止部分文件的通知》。深化國務院“放管服”改革決策部署,落實轉變政府職能、深化簡政放權、創新監管方式、優化營商環境的總體要求，廢止了《關于印發<北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）><北京市物業服務費用評估規范（試行）>等文件的通知》(京建發〔2010〕391號)，也就是東方瑞平公司依據的物業評估規范已經作廢。

——公攤面積畸高

新華社等媒體曾普遍熱議的關于小區公攤不合理的問題在東郊小區也普遍存在。

從東郊農場保障房業主之前拿到的草簽合同上看，C1號樓合同上標注的預測面積中的建筑總面積，套內和公攤面積差異巨大。

同一個戶型，二單元的總面積為59.08平米，套內使用面積為45.66平米，公攤面積為13.42平米。而一單元的總建筑面積為64.3平米，套內使用面積為45.66平米，公攤面積為18.64平方米。

也就是說，同一棟樓同一個戶型的套內使用面積是一樣的，均為45.66平米，而公攤相差5.22平米。

其他樓的業主也發現相關的測量面積也存在著問題。

比如B2樓的部分業主分別接到兩次開發商的通知交款，兩次面積均不相同，第一次告知的面積為60.67平米左右，第二次告知的面積為60.43平米左右。按理說，預測面積報告都是要向市建委住保辦備案的，不會出現兩次不同的數值。

另外B6樓兩居室業主發現，在選房之前，開發商公示的總面積為74.94平米，套內面積為56.71平米，公攤面積為18.23平米。

而目前開發商要求業主按照總面積79平米繳納房款，而在套內使用面積幾乎相同的情況下，業主要多購買將近5平米的公攤面積。而相應的物業費，公共維修基金，取暖費，裝修保證金管理費和契稅都要多計算5平米。

東郊農場保障房B區一共7棟樓，安置房總面積116810平米，C區分配給限價房的一共是5棟樓，BC區總計2235戶輪候家庭。分配給朝陽區限價房家庭的安置房總面積在約在16萬平米左右。

也就是說如果按照選房時每平米15200元計算的話，開發商可以收到約24億元的售房款，而經過區政府核算價格以后，目前售價為10442元每平米，銷售總額為16億7千萬左右，少收7億多元。

目前東郊保障房的公攤面積普遍比選房時一居室60平米，兩居室75平米大2至4平米。小區總面積比選房時的規劃面積高6700平米左右，也就是開發商目前單純增加公攤面積就多收了約7000萬元左右。

另外小區2300多戶的契稅約為1600萬左右；公共維修基金約為3200萬左右；物業費、裝修管理費、裝修保證金、垃圾清運費約670萬元，上述費用總計為1億2千400萬左右。

目前東郊農場保障房一居至三居的預測建筑總面積從61平米至93平米不等。按照首套房90平米以下計算稅率為總房款的1%左右，一居室在6300元左右，兩居室在8000元左右。

由于開發商公攤面積過高，三居室的面積超過了90平米，達到93.08平米，三居室業主不得不按照總房款的1.5%繳納契稅，也就是繳納契稅額為15000元左右，比按照90平米以下1%的契稅額多繳納5000多元，部分二套房業主則按照3%的契稅繳納。保守估計東郊農場保障房2235戶業主需要繳納的契稅總額在1600萬元左右。

整個小區的公攤系數高達40%，得房率僅為70%，比開發商之前宣稱的75%得房率低很多。公攤系數比其他限價房項目高了一倍。

截止完稿時，東郊業主與開發商的協商得到的答復都是不能更改上述霸王條款。業主期盼政府相關主管部門能介入調查首農東郊農場的這個保障房項目合同涉及的違法違規問題，也希望首農集團領導層高度重視并兌現其三年前對社會的承諾：發揮好國有企業的帶頭作用，積極響應政府號召，耐心回應和解決好購房家庭提出的問題，對合同相關問題進行認真修改完善，不怠慢任何一位購房者，維護每個購房家庭合法權益。

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