吉林扶余：同樣的代租合同法院同案不同判引爭議

本站訊 同樣的代租合同糾紛，在吉林省松原市兩級法院卻遭到截然不同的判決!日前，吉林省高院公開提審了吉林省德卡房地產開發有限公司(簡稱德卡公司)與101個商鋪房主的代租合同爭議案。據德卡公司提供的法律文書，此案在一審二審中，德卡公司均已經敗訴，該公司認為敗訴的原因是一審二審法院同案不同判，一、一審法院認定事實不清、證據不足、適用法律錯誤，而省高院的提審卻讓他們看到了希望。

受疫情影響商場關停代租合同無法履行引來爭議

據吉林省松原市中院(2023)吉07民終208號民事判決書記載：一審法院認定的事實是:2014年6月至2016年9月，原告魏東等101人與被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司簽訂了《德卡城市廣場認購協議書(二層)》，德卡房地產扶余分公司將位于德卡城市廣場2層產權商鋪出售給原告魏東等101人。同日,又與原告魏東等101人簽訂了《德卡城市廣場代租合同》，約定:代租年限自2018年12月31日至2027年12月31日，年初一次性支付當年租金，被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司與原告魏東等101人在《德卡城市廣場代租合同》中約定的向原告魏東等101人支付的年租金數額為:3228907元......案涉商鋪由被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司代租至今。另查明，被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司系被告吉林省德卡房地產開發有限公司的分公司。2021年受新冠肺炎疫情影響的期限為一個月為宜。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律的約束力，當事人應按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除。原告魏東等101人與被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司簽訂的《德卡城市廣場認購協議書(二層》《德卡城市廣場代租合同》，系雙方真實自愿的意思表示，不違反法律法規的強制規定，合法有效，在《德卡城市廣場代租合同》中雙方約定了被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司在每年初支付原告魏東等101人代租租金,被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司應按照約定履行給付義務，其未按合同約定履行給付租金構成違約。故對原告魏東等101人要求被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司給付2021年租金及利息的訴請，成立。由于在2021年因新冠肺炎疫情防控措施導致商鋪經營受到一定影響,故對原告魏東等101人提出的按原合同價款履行的意見，法院不予支持。為此考慮2021年疫情防控措施影響的期間，法院酌定減少一個月租金更為合理，即給付原告魏東等101人租金合計2957079.46元(原告魏東等101人每人明細詳見清單)。另對韓子文要求兩個商鋪中的其中10.82平方米商鋪2020年的租金，法院予以保護,并根據已發生效力的(2021)吉0781民初1975號判決書酌情減少3個月租金......反訴原告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司提出因2021年關停營業,2021年至今被反訴人不能將租賃物交付反訴人代為出租，無法實現代為出租的合同目的，請求解除合同的訴求，因代租期間內商鋪經營管理權自始歸被告(反訴原告),被告(反訴原告)稱由于案外人原因商鋪沒能交其經營管理,缺乏事實依據亦違背合同約定的履行事實，即便被告(反訴原告)因案外人原因造成違約，根據法律規定亦應當向原告(反訴被告)承擔違約責任。一審法院判決:一、被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司于判決發生法律效力之日起三日內支付原告魏東等101人德卡城市廣場2層產權商鋪2021年租金(含韓子文2020年10.82m2商鋪9個月租金)合計人民幣2957079.46元(原告魏東等101人明細詳見清單)，并自2021年1月1日起至給付之日止按一年期貸款市場報價利率計算利息;二、被告吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司管理的財產不足以承擔判決第二項給付內容部分由被告吉林省德卡房地產開發有限公司承擔;三、駁回原告的其他訴訟請求;四、駁回被告(反訴原告)吉林省德卡房地產開發有限公司扶余分公司的反訴請求。

扶余市法院做出(2022)吉0781民初1387號民事判決后,雙方均不服，向松原市中級法院提起上訴。二審法院則做出了維持原判、駁回上訴的判決。

德卡公司申訴要求再審法院類案同判

松原中院的二審維持原判后，德卡公司又向吉林省高院提出申訴，要求高院提審此案。2023年9月6日，由吉林省高院民三庭李世秀庭長、省高院民三庭谷娟副庭長、董惟祎法官組成合議庭，李世秀庭長主持聽證會，公開聽取了各方的意見并質證了雙方的證據。德卡公司稱：我公司2006年由扶余市(原扶余縣)五大班子招商引資進駐扶余，投資完成后，ZF不兌現承諾，坑害外來投資商。在一審扶余市法院，我公司500多個案件從來沒有勝訴過，都是我公司上訴后，在松原中院和省高院才能得到公正的判決,使企業受盡訴累。本案一二審法官回避《代租合同》約定的關鍵條款和商場關停的事實，判決我公司敗訴。通過類案檢索，我公司看到省高院作出的吉林省吉春工貿有限責任公司與吉林省巴黎春天百貨有限公司房屋租賃合同糾紛一案的民事判決(【2020】吉民終409號)，使我公司看到了希望。我公司申請再審(【202】)吉民申2764、2765號)由省高院李世秀庭長、谷娟副庭長、董惟祎法官組成合議庭親自審理，足以看出省高院對此案的重視。可是2023年9月6日由省高院李世秀庭長主持的聽證會上所問的問題和二審法院的問題如出一轍，同樣回避案件的焦點問題，李世秀庭長并且打斷我公司的發言匆匆結束詢問。我公司認為僅是走個程序，駁回我公司的再審了事。為此，我們憂心忡忡，特向法庭提出以下幾個爭議焦點：

一、我公司與112戶產權商鋪簽訂的是代租合同而非租賃合同。

《德卡城市廣場代租合同》第一條第二項約定：“乙方自愿將下列所購產權商鋪由甲方代為出租，做商業使用，并由甲方統一進行管理。”第八條第二項約定：“甲乙雙方共同承擔經營風險”。一二審法官回避合同關鍵條款，屬于認定事實不清。

二、一二審法官回避商場關停事實，不予認定。新冠肺炎疫情作為一種不可抗拒的自然災害，對商業市場的沖擊尤為強烈。德卡新世紀城市廣場是大型綜合商場，其經營模式以人群聚集為基礎，對疫情的反應極度敏感。受疫情的影響，德卡新世紀城市廣場于2021年5月16日關停營業至今，《代租合同》目的已經不能實現，繼續履行代租合同顯失公平。一二審法官回避商場關停事實不給認定，卻認為德卡公司為不履行代租合同而關停商場。德卡新世紀城市廣場一至四層總共售出377個商鋪，僅二層112戶代租，其余均沒代租。商場營業面積58511平方米，二層案涉產權商鋪的面積僅為2300平方米，2021年5月16日關停是因受疫情對實體商場的影響而關停，并非德卡新世紀城市廣場有限公司主觀關停。一二審法官認為德卡公司為不履行代租合同而關停商場是錯誤的。

三、德卡公司與112戶產權人簽訂的《德卡城市廣場代租合同》已形成合同僵局。《德卡城市廣場代租合同》的代租期限為2019年至2027年，2019年雙方按照合同約定履行了代租租金，2020年突發新冠疫情，我公司主動找112戶產權人協商，二層產權業戶抱團不予協商，堅持按照代租合同執行，最終法院認定由于疫情對實體商業的影響，產生了情勢變更的情形，判決給付2020年9個月代租租金。商場受疫情的嚴重影響，于2021年5月16日關停營業至今，二層的產權商鋪無法代租，《代租合同》目的已經不能實現，繼續履行代租合同對德卡公司顯失公平，這使雙方簽訂的案涉合同的履行陷于僵局。扶余一審法院2023年6月25日作出(2023)吉0781民初957號判決，判決德卡公司給付2022年、2023年代租租金是明顯的不顧疫情影響三年的現實問題，只給減免一個月的代租租金，刻意回避疫情影響，屬于明顯的偏袒一方。

四、我公司要求同案同判。通過類案檢索，我公司看到由省高院民三庭谷娟庭長審理的吉林省吉春工貿有限責任公司與吉林省巴黎春天百貨有限公司房屋租賃合同糾紛一案(【2020】吉民終409號)與本案是同類案件，同樣是雙方簽訂的案涉合同履行陷于僵局。繼續履行合同對一方顯失公平，如果不解除租賃合同，雙方均無法從難以繼續的合同中解脫。為了使雙方的利益關系與社會之間的利益關系平衡，依據公平及誠實信用原則，一審判決解除了吉林省吉春工貿有限責任公司與吉林省巴黎春天百貨有限公司簽訂的《租賃合同》，二審由省高院谷娟庭長組成的合議庭認為，“就雙方而言，解除合同所產生的利益要大于繼續履行合同所產生的利益，而且如繼續履行合同，巴黎春天公司將承擔更大的損失。”二審從而維持一審判決。本案代租合同糾紛案件和此案(【2020】吉民終409號)屬同類案件，都是因疫情影響，陷入合同履行僵局，繼續履行合同顯失公平，我公司將承擔更大的損失。我公司要求與同案同判。

有律師認為，受三年疫情的影響，房主和代租方均遭受了巨大損失，這種損失不能僅僅由一方承擔。雖然我國目前沒有判例法，但是，同案同判是基本的法律準則，依據此原則，松原市兩級法院的判決應該屬于顯失公正，高院理應糾正。而且德卡公司對于解決陷于履行僵局的合同糾紛表達了誠意，不解除代租合同也可以，先中止履行，待商場重新營業后再由德卡公司按照實際價格代租。

對于此案，媒體將繼續關注。(記者楊光)

原文來自騰訊新聞：https://page.om.qq.com/page/OGmwcL66oCYfQWeZLrySpQkQ0